（2015）博中民二终字第14号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-07-31
案件名称
姜学停、何俊佺与博乐阳光酒店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜学停,何俊佺,博乐阳光酒店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）博中民二终字第14号上诉人（原审被告、反诉原告）：姜学停，男，汉族，现住博乐市。上诉人（原审被告、反诉原告）：何俊佺，男，汉族，现住新疆生产建设兵团农五师八十三团。二上诉人共同委托的代理人：康国军，新疆振博律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）博乐阳光酒店。住所地博乐市青得里大街**号。负责人：陈伟华，该公司董事长。委托代理人：唐云龙，男，汉族，该酒店员工。上诉人姜学停、何俊佺因与被上诉人博乐阳光酒店（以下简称阳光酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2014）博民二初字167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月6日受理后，依法组成由审判员王晓雷担任审判长，审判员张涛、李新建参加的议庭，于2015年1月21日公开开庭进行了审理，书记员杜娟担任法庭记录。上诉人姜学停、何俊佺及其共同委托代理人康国军，被上诉人阳光酒店的负责人陈伟华及其委托代理人唐云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年8月2日，阳光酒店与姜学停、何俊佺签订了房屋租赁合同，约定甲方即阳光酒店将位于博乐市青得里大街76号的博乐阳光酒店二楼租赁给乙方即被告姜学停、何俊佺使用。租赁物总建筑面积为2147.59平方米（其中现有建筑面积1581.82平方米，扩建建筑面积565.77平方米），按照现有实际使用面积给乙方使用，租赁费按照实际使用面积计算。租赁期限为5年，从2012年9月1日至2017年8月30日。房屋交付具体时间以甲方装修改造工程进度为准。租金按照租赁年度计算。租金每年一次性付清，乙方装修期间免租金，租金自乙方试营业之日计算。第一年租赁费为1.33元／平方米，即自乙方装修开始支付甲方60万元，开业后10天付清余款45万元。第二年、第三年租赁费均为1.33元／平方米即每年105万元。房屋租赁期间产生的税收和相关费用按照甲乙双方的约定支付。甲方仅承担房屋的土地税和房屋税。乙方承担房屋的租赁税和与经营相关的营业税、城建税和教育附加、所得税、印花税、登记费等所有税费，并直接向税务部门按期缴纳。甲方需向乙方提供办理与经营相关报批所需的有关文件、图纸、资料等，因报批所产生的相关费用由乙方自行承担。甲方负责租赁房屋进户的自来水、暖气以及经营场所消防工程（包括消防栓、烟感、喷淋）的施工和费用。施工前乙方需向甲方提供自来水进户的具体位置，以便于甲方施工。乙方拖欠租金应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取当年租金1%的违约金。合同还对双方其他事项进行了约定。2012年9月1日，阳光酒店将二楼交付给姜学停、何俊佺。2012年10月下旬，姜学停、何俊佺经营的“天山火焱”自助火锅城开始营业。2012年10月24日，博乐市工商行政管理局对姜学停作出行政处罚听证告知书，认为姜学停在未经工商行政管理机构核准登记、擅自在博乐市青得里大街阳光酒店二楼从事餐饮服务经营活动，构成无照经营行为，对姜学停作出罚款1万元的行政处罚，被告姜学停交纳了罚款。2013年3月20日，公安机关消防部门向姜学停、何俊佺经营的博乐市“天山火焱”自助火锅城发放了消防安全检查合格证。“天山火焱”自助火锅城的营业执照于2013年5月颁发。2013年5月22日、2014年3月10日，“天山火焱”自助火锅城向阳光酒店支付2013年、2014年的房屋租赁税共计110448元。另查，阳光酒店二楼“天山火焱”自助火锅城所使用的面积实为2143.2平方米，二被告经营期间，取暖费按照2017.59平方米缴纳。又查，阳光酒店二楼系由姜学停、何俊佺施工后经营，双方约定将应交纳的房租折抵工程款。2014年9月13日，阳光酒店的负责人陈伟华与姜学停及姜学停挂靠公司的负责人韩伟龙共同出具结算单，结算单内容为：关于姜学停和阳光酒店的结算如下：1、扩建楼房总造价3715000元，新建消防水池355813.57元，阳光酒店用姜学停的材料20051元，总计4090864元，阳光酒店已付2489235元。姜学停承租阳光酒店2012年至2014年8月30日房租为210万元，姜学停支付房租35万元，结算余款148370.43元，姜学停欠阳光酒店148370.43元，还应给阳光酒店补开工程发票2368813.57元，所有账目已计算清楚，以此计算依据为准三方认可。何俊佺对结算单表示认可。再查，2014年9月7日，阳光酒店提交财产保全申请，要求对“天山火焱”火锅城店内价值约30万元的设备进行保全，博乐市人民法院于2014年9月11日作出（2014）博民二初字第167-1号民事裁定书，对“天山火焱”自助火锅店内所有设备予以查封扣押。原告（反诉被告）阳光酒店一审诉讼请求：依法判令二被告向阳光酒店支付拖欠的房租553173.98元，违约金936826.02元，合计149万元，并由姜学停、何俊佺承担本案诉讼费用。庭审中，阳光酒店将房屋租赁费变更为148370.43元，违约金变更为1008918.9元（2013年9月1日至2014年10月16日，148370.43元×1%×680天），并要求姜学停、何俊佺向其补开面额为：2368813.57元的工程发票。被告（反诉原告）姜学停、何俊佺一审反诉请求：依法判令阳光酒店向姜学停、何俊佺赔偿不能按期开业造成的经济损失100万元、房屋租赁税110488元及行政罚款1万元。其中，具体的经营损失赔偿款由评估的数额为准，并由阳光酒店承担评估费及诉讼费。原审法院认为：阳光酒店与姜学停、何俊佺为房屋租赁合同关系，庭审中均认可以房租折抵工程款的事实，姜学停、何俊佺亦同意为阳光酒店补开2368813.57元工程发票。本案的争议焦点为：1、姜学停、何俊佺是否应当向阳光酒店支付拖欠的房屋租金148370.43元；2、阳光酒店要求姜学停、何俊佺支付因拖欠房屋租金产生的违约金1008918.9元是否有事实及法律依据。3、阳光酒店是否应当承担姜学停、何俊佺未能按期开业的经营性损失；4、阳光酒店是否应当退还姜学停、何俊佺已经交纳的房屋租赁税；5、阳光酒店是否应当赔偿姜学停、何俊佺因无证经营导致被罚款的1万元。第一个争议焦点。庭审中阳光酒店提交的2014年9月13日由阳光酒店与姜学停、何俊佺共同签名确认的结算单中明确写明姜学停欠阳光酒店房租148370.43元，被告何俊佺虽未签名但对该结算单认可，该份结算单系在本案诉讼中自行结算后达成的一致意见，应视为双方对本案所涉租赁费最终的结算金额，故对阳光酒店要求姜学停、何俊佺向其支付拖欠房屋租金148370.43元诉讼请求，予以支持；对姜学停、何俊佺辩称工程款结算数额有误，如按结算单计算工程款，那么面积应按年度租金数除以天数及每平方米租金后的面积即2162.9平方米计算，该面积与合同约定面积差额部分的房屋租金应当予以扣除的辩称理由，不予采信。第二个争议焦点。阳光酒店与姜学停、何俊佺签订的房屋租赁合同中虽对房屋租金的支付方式进行了约定，但因租赁房屋部分是由姜学停、何俊佺施工改造，双方亦认可租金与工程款相折抵，截至本案阳光酒店起诉之日，阳光酒店与姜学停、何俊佺双方未对工程款进行结算，姜学停、何俊佺实际拖欠原告的房屋租金亦无法确定，直至2014年9月13日通过结算才对折抵后姜学停、何俊佺拖欠阳光酒店的房屋租金数额进行了确定。故对阳光酒店以2013年1月1日为起始日计算违约金，要求姜学停、何俊佺支付违约金1008918.9元的诉讼请求，不予支持。第三个争议焦点。姜学停、何俊佺诉称租赁房屋交于2012年9月1日，消防验收合格证于2013年3月21日发放，该期间姜学停、何俊佺因租赁房屋消防未验收过关无法经营，依据租赁合同第五条第（五）款约定，要求阳光酒店承担该期间的经济损失。法院认为，姜学停、何俊佺所依据的合同条款内容为：甲方负责租赁房屋进户的自来水、暖气以及经营场所消防工程（包括消防栓、烟感、喷淋）的施工和费用。施工前乙方需向甲方提供自来水进户的具体位置，以便于甲方施工。该条款仅是对自来水、暖气以及消防设施的施工及费用进行的约定，并未约定甲方需对消防验收合格承担责任，且在庭审中姜学停、何俊佺亦认可为避免损失，讼争房屋于2012年10月开始营业，故姜学停、何俊佺要求阳光酒店支付2012年9月1日至2013年3月21日期间未开业造成的经济损失的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持，对其要求对“天山火焱”自助火锅城6个月零21天的营业损失进行评估的申请亦不予准许。第四个争议焦点。法院认为根据相关税法、法律法规规定，房屋租赁税应当由出租人缴纳，但原、被告签订的租赁合同第四条第㈠款中明确约定房屋租赁税由乙方即姜学停、何俊佺承担，该约定应视为合同当事人对费用分担进行的约定，该约定并未违反法律法规，故对姜学停、何俊佺要求阳光酒店退还其交纳的房屋租赁税110448元的反诉请求，不予支持。第五个争议焦点。姜学停、何俊佺因无照经营被罚款10000元，该行为与阳光酒店无直接关系，故对姜学停、何俊佺要求阳光酒店赔偿其支付的罚款10000的反诉请求，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）姜学停、何俊佺在本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）博乐阳光酒店房屋租金148370.43元；二、被告（反诉原告）姜学停、何俊佺在本判决生效后十日为原告（反诉被告）博乐阳光酒店补开面额为2368813.57元的工程发票，逾期未付承担相应税金。三、驳回原告（反诉被告）博乐阳光酒店的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）姜学停、何俊佺的反诉请求。本案本诉受理费18210元，由原告博乐阳光酒店负担；反诉案件受理费7393元，由反诉原告（本诉被告）姜学停、何俊佺负担。一审宣判后，姜学停、何俊佺不服上述一审民事判决向本院提起上诉称：一、阳光酒店是商业用房，用途是酒店住宿及餐饮。阳光酒店作为房屋的所有权人即出租人应当使房屋具备安全使用性能，符合消防要求就是其必须具备的一项。不经消防验收合格的房屋不能投入使用。因此，即使是双方合同中没有做出约定，阳光酒店也有法定的义务在交付租赁的房屋时完成消防验收。一审法院以合同中未约定消防义务为由否定阳光酒店的消防验收的责任是与法相悖的，应当予以纠正。二、姜学停、何俊佺于2012年9月1日至2013年3月21日期间虽然曾试营业，但因消防未验收而不能办理营业手续及证照被相关部门责令停业整顿。并没有起到减少损失的作用。原审以曾经试营业为由驳回上诉人要求鉴定的申请明显与事实不符，是错误的。三、缴纳房屋租赁税是出租房屋人的法定义务。法定义务是不能让与的。阳光酒店应当履行的缴付的税款由姜学停、何俊佺代替履行，阳光酒店应当向姜学停、何俊佺支付该部分的税金。故上诉请求：1、判令被上诉人博乐阳光酒店赔偿上诉人姜学停、何俊佺经济损失100万元。2、判令被上诉人博乐阳光酒店向上诉人姜学停、何俊佺支付垫付的房屋租赁税110488元。被上诉人阳光酒店答辩称：一、上诉人姜学停、何俊佺所经营的“天山火焱”火锅城和阳光酒店系同一栋楼房，均于2012年7月完工后就申请了消防验收。虽然消防验收合格证于2013年3月才发放，但酒店于2012年9月1日就正式营业了。如果未能通过消防验收，酒店是不能正常营业的。姜学停、何俊佺所经营的火锅城于2012年10月开始营业，并未因消防验收不合格而被消防部门处罚，故姜学停、何俊佺称因未进行消防验收而没有经营的说法与事实不符。姜学停、何俊佺在试营业期间被工商部门处罚系其他因素所导致的。二、出租人和承租人经协商一致，可以约定由承租人承担租赁税缴付义务。首先该行为未违反国家税收法律法规，应属合法有效。其次，合同约定由承租人缴纳租赁税并未改变出租人的纳税义务的身份，也并没有逃避国家税收，仅仅是由承租人代为缴纳，不属于《税收征管法实施细则》第三条第二款规定的情形。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。除一审提供的证据外，上诉人姜学停、何俊佺二审新提供2013年房屋租赁税款收据复印件1份，用以证实：阳光酒店收到了姜学停、何俊佺交付的55240元的租赁税款项（2012年12月1日至2013年11月30日）。阳光酒店对该证据的质证意见是：认可该证据的真实性及证明的问题。除一审提供的证据外，被上诉人阳光酒店二审新提供了供电公司有关二上诉人姜学停、何俊佺经营“天山火焱”火锅城用电情况统计表1份，用以证明：从2012年10月至2013年，“天山火焱”火锅城处于经营状态。二上诉人对该证据的质证意见是：真实性认可，但对证明的问题不认可，认为其中还有冷库用电。阳光酒店有两个变压器，有一个变压器和酒店一起在用，这个电费是其中的一部分。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、被上诉人阳光酒店是否存在违约行为，二上诉人姜学停、何俊佺要求被上诉人阳光酒店赔偿经济损失100万元有无事实根据和法律依据？二、二上诉人姜学停、何俊佺要求被上诉人阳光酒店支付垫付的房屋租赁税110488元有无事实根据和法律依据？一、关于二上诉人姜学停、何俊佺主张的100万元违约损失问题。一审认定姜学停、何俊佺与阳光酒店为房屋租赁合同关系正确，本院予以确认。双方在合同中明确约定租赁房屋用于餐饮服务，并且约定消防设施的施工由阳光酒店施工。作为房屋出租方，保证出租房屋能够安全使用是阳光酒店应承担的义务，但上诉人姜学停不仅是出租房屋的承租方，也是挂靠其他单位承建该出租房屋的承建人。对出租房屋未通过消防验收的事实是明知的，且双方对出租房屋消防验收批准的时间并没有作出约定。在此情况下，姜学停、何俊佺与阳光酒店签订租赁合同并开展营业活动的行为表明其接受了出租房屋当时还未通过消防验收的现实状况。因此，不能以阳光酒店在2012年9月1日交付出租房屋时该房屋未通过消防验收的事实来认定阳光酒店构成违约。姜学停、何俊佺要求阳光酒店赔偿经济损失100万元的诉讼主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。二、关于二上诉人姜学停、何俊佺主张的110488元房屋租赁税负担问题。姜学停、何俊佺与阳光酒店在合同中明确约定由姜学停、何俊佺承担租赁税，对此约定双方均无异议。依据我国税收法律规定，作为取得出租房屋租金的阳光酒店属于纳税义务人，但该税法法律关系规范的是国家行政机关与纳税人之间的行政法律关系，并没有法律法规禁止作为纳税人的阳光酒店与姜学停、何俊佺就税款的实际负担问题作出不同的约定。姜学停、何俊佺向阳光酒店支付房屋租赁税款的行为履行的是其与阳光酒店之间的民事合同义务，不是履行“垫付”税款的行政义务。姜学停、何俊佺的该部分请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14794.4元，由上诉人姜学停、何俊佺负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 王晓雷审判员 张 涛审判员 李新建二〇一五年二月十二日书记员 杜 娟 来自：