（2014）穗海法民三初字第1795号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-08-28
案件名称
钟嘉伟与广州市景丰房产开发有限公司商品房预售合同纠纷1795一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟嘉伟,广州市景丰房产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款，第二条第一款
全文
广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第1795号原告钟嘉伟，住所地广州市越秀区。委托代理人葛喜生，广东义法律师事务所律师。被告广州市景丰房产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人钟敏，职务总经理。委托代理人黄卫东，被告公司职员，联系地址广州市越秀区。原告钟嘉伟诉被告广州市景丰房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈美贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人葛喜生，被告的委托代理人黄卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年1月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于海珠区宝业路骏园东街41号商铺（合同地址：海珠区荔福路西华北一、二巷江南骏园自编A、B、C栋第A幢一层骏园东街#41商铺），还约定了交房时间、办理房产证时间以及相关违约责任。合同签订后，原告如数支付了购房款164748.1元，被告将商铺交付给原告使用。但被告没有履行向房管部门办理备案登记的义务，也没有在交房后90天内办妥涉案商铺的房地产权证给原告，涉案商铺仍登记在被告名下。由于被告欠债，被告所有的位于骏园西街、骏园东街的房产被债权人申请查封，原告所购的商铺也在被查封之列。原告曾向人民法院起诉要求办理房产证，但被裁定驳回起诉。原告也曾向人民法院提出执行异议和案外人执行异议之诉，但均被驳回。现被告的债权人已申请法院执行拍卖涉案商铺，起诉请求判令：1、解除《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款本金164748.1元；3、被告向原告支付从2008年2月5日起至付清本金之日止的利息（本金按164748.1元计算，利息按同期银行贷款利率计算）；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，不同意解除商品房买卖合同，因为当时没法办证是由于房管局以被告没有缴纳维修基金为由拒绝为原告办证，责任不在被告。现原告以涉案房屋被法院查封为由要求解除合同，被告同意，也同意退还购房款本金，但是原告在涉案房屋里已经居住了这么久，不同意支付利息。经审理查明，根据房管部门2014年12月10日的查册表载明房产地址为海珠区宝业路某西街32，36号，骏园东街37，39，41号，产别为有限责任，来函摘要：广州市国土地资源和房屋管理局于2008年3月12日发函【穗国房字（2008）150号公函】，执行明细为该单位欠缴专项维修资金，限制办理相关业务；广州市中级人民法院于2009年11月17日发出（2009）穗中法执字第319号协助执行通知书及民事裁定书，执行明细为查封该业（已抵押、过户除外），查封时效从2009年11月17日至2011年11月16日；广州市中级人民法院又于2011年12月9日发出（2009）穗中法执字第319号协助执行通知书及民事裁定书，执行明细为查封该业江南骏园自编A、B、C栋全部（预售证号：030037）（已预售，已过户，征用补偿，回迁和已解封的骏园西街22号房，32号102房，骏园东街37号1103，1703，1403，1603房除外），查封时效从2011年12月9日至2013年12月8日；广州市中级人民法院再于2014年10月29日发出（2009）穗中法执字第319号协助执行通知书及民事裁定书，执行明细为查封该业江南骏园自编A、B、C栋全部（预售证号：030037）（已预售，已过户，征用补偿，回迁和已解封的骏园西街22号房，32号102房，骏园东街37号1103，1703，1403，1603房除外，查已查封的作轮候查封），查封时效从2014年12月9日至2015年12月8日。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告（买受人）与被告（出卖人）于2008年1月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20080105001），约定：买受人购买的商品房为海珠区荔福路西华北一、二巷江南骏园（自编A、B、C栋）第A【幢】【座】一【单元】【层】骏园东街#41商铺，建筑面积共29.9542平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5500元，总金额164748.10元；买受人一次性付款须于合同签订后一个月内付清全部房价款；出卖人应当在2008年2月5日前，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向广州市房地产交易管理部门申请登记备案；等。2、被告于2008年1月10日出具的收到购房款的《收据》。3、被告于2008年12月4日出具的《购房款发票》。4、被告于2008年1月10日出具的《收楼通知书》。5、原告（出租方）与广州市神画室内设计有限公司（承租方）于2008年2月1日签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于海珠区宝业路骏园东街41号、骏园西街36号房屋出租给乙方使用；租赁期限为五年，至2013年1月31日止；等，广州市荔福物业管理有限公司出具的广州市神画室内设计有限公司交纳水、电费等的发票。6、广州市中级人民法院将对涉案商铺进行拍卖的《公告》。被告质证表示对上述证据均没有异议，确认收到原告支付的购房款。另查，原告曾因涉案商铺被广州市中级人民法院查封而提起执行异议，该院于2011年9月20日作出（2009）穗中法执字第319号《执行裁定书》，认为原告与被告之间从合同签订的形式、权利的主张及付款的事实均存在瑕疵，故驳回原告的异议。此后，原告又向该院提起案外人执行异议之诉，该院作出（2011）穗中法民五初字第33号《民事判决书》（钟嘉伟为原告、广州市平大有限公司为被告、广州市景丰房地产开发有限公司为第三人），认为钟嘉伟主张其于2008年1月购买涉案物业、支付全部购房款及接收使用，为此提供了其与景某公司签订的落款时间为2008年1月5日的《商品房买卖合同》，以及景某公司出具的2008年1月10日的《收款收据》、2008年1月10日景某公司发出的《收楼通知书》，由于这些证据材料均发生在钟嘉伟与景某公司内部，钟嘉伟未能提供其现金来源及提取现金的证据，景某公司亦未能提供当期银行入账记录予以佐证，反而从景某公司提供的其司内部记账凭证、发票、电子纳税回单等显示款项的收取发生在2008年11月，即景某公司与平大公司发生纠纷，广州仲裁委员会正就双方纠纷进行仲裁裁决程序之中，因此不足以证明双方在2008年1月发生交易及已有真实的款项来往……关于接收使用的问题。钟嘉伟提供其与神画公司签订的《房屋租赁合同》主张将涉案物业出租给神画公司使用，因该《房屋租赁合同》除了约定租赁期限外，既无约定租金标准，也无约定租金缴纳时间和方式，明显有悖常理，且钟嘉伟也未能提供租赁合同备案记录、缴纳租赁税或已收租金的其他证据，故对钟嘉伟的主张不予采信。钟嘉伟提供水电费发票记载神画公司为付款方，仅能证明神画公司缴纳水电费，不能证明神画公司缴纳了涉案商铺的水电费，更不能证明神画公司系基于钟嘉伟的出租而使用涉案商铺，因此不足以证明钟嘉伟已接收使用涉案商铺。综上，钟嘉伟主张其已于2008年1月购买涉案房屋及支付全部购房款、接收使用的证据不足……驳回钟嘉伟的诉讼请求。原告不服提起上诉，广东省高级人民法院于2014年7月1日作出（2013）粤高法民一终字第66号《民事判决书》：驳回上诉，维持原判。再查，原告还曾向本院起诉被告，要求被告为其办理涉案商铺的物业房产证，本院于2013年9月17日作出（2013）穗海法民三初字第1751号《民事裁定书》，认为涉案商铺已被法院依法查封，其所有权转让已受到了限制，故驳回原告的起诉。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。原告主张其向被告购买了涉案商铺，并在本案中提供了与（2011）穗中法民五初字第33号案件中相同的证据，但根据已经发生法律效力的（2011）穗中法民五初字第33号《民事判决书》中认定的事实，原告提供的证据不足以证明原、被告在2008年1月发生交易及已有真实的款项来往，故对该事实，本院也予以确认。因此，原告主张解除《商品房买卖合同》，要求被告返还购房款及支付利息的请求，本院均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项的规定，判决如下：驳回原告钟嘉伟的全部诉讼请求。本案受理费2406元由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 陈美贤二〇一五年二月十二日书 记 员 赖佩明张洁 更多数据：