（2015）沈中民二终字第581号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-02-28

案件名称

上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称“曙光公司”）因与被上诉人陈琦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳曙光房地产开发有限公司,陈琦

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第581号上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人：李德武，系该公司总经理。委托代理人：刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。委托代理人：王寅生，男，1983年3月2日出生，汉族，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：陈琦，女，1971年2月25日出生，锡伯族，系沈阳高美物业管理有限公司经理，户籍住址沈阳市和平区。委托代理人：李国荣，系辽宁联胜律师事务所律师。上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称“曙光公司”）因与被上诉人陈琦房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第1424号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏，代理审判员王虹参加评议的合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人委托代理人王寅生，被上诉人陈琦的委托代理人李国荣，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈琦一审起诉称：2009年12月28日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7－3号810号房产一处。合同约定，被告应在商品房交付使用后180天给原告办理产权登记，如果不能办理，被告同意：一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失。被告于2011年11月19日向原告交付房屋，但至今没有为原告办理产权登记，已经构成违约。现原告诉至法院，请求法院依法判令被告支付逾期办理产权登记的违约金18736元，并由被告承担本案诉讼费用。曙光公司一审答辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，双方所签商品房买卖合同第十五条已经对逾期办证的违约责任有了明确约定，只有因出卖人的责任导致买房人不能在180天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任，不是出卖人的责任，即使超过180天办理权属证书的，出卖人也不应承担责任。本案中造成原告不能办理权属登记证书的责任，不在答辩人，而是因为国家行政执法机关即消防局至今没有为答辩人办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是答辩人的过错，而是在答辩人工程建设期间，公安部、住房和城乡建设部对民用建筑外墙保温材料的燃烧性能升级，由一级升为A级，不低于B2级，又没通知答辩人，单位工程竣工验收后消防局才提出让答辩人整改，致使答辩人向房产登记机关报备延迟，这属于政府行为造成的。曙光大厦工程开工日期是2009年6月20日，当时答辩人消防设计的耐火材料等级为一级。2009年9月10日，沈阳市消防局在对答辩人报送的曙光大厦建设工程消防设计进行审核后，出具了《建设工程消防设计审核意见书》，认为答辩人的设计基本合格，同意答辩人施工，答辩人按照消防设计采购外墙保温材料进行了施工。直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对答辩人使用的外墙保温材料提出过异议。当答辩人申请沈阳市消防局进行消防验收时，才知道公安局、住房和城乡建设部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。答辩人不按公安部与住房和城乡建设部的要求整改，消防局就不验收，而消防验收不合格，即使答辩人已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目完成，房产局也不给办理备案登记和办证手续。被迫无奈，答辩人只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰项目层间防火保温层封修改造合同。因此，延迟办证的责任不在答辩人。答辩人认为，提高防火材料等级对购房者来说，虽然晚拿了几天房产证，但因保温材料抗燃性增强而增加了房屋的安全性，其房屋的市场价值也随之提高了。答辩人为消防整改已经投资了6000000余元，而答辩人卖房时，并没有预料到也没有把这部分建筑成本计算在房价之中，现在也没有因房屋安全性能而向购房户再收房款。第二，合同明确约定，对主张合同继续履行的买房人来说，出卖人按日万分之一承担违约金的期限只是一年。合同没有对不退房的人逾期办证超过一年继续按日万分之一承担违约金的约定，只约定了逾期办证超过一年对退房人的赔偿金，所以原告要求从逾期之日起一直到办证之日止，都按已付房款的日万分之一承担违约金，没有依据。第三，原告提出的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请法院驳回原告诉讼请求。一审法院经审理查明：原告陈琦与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2009年12月28日签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7－3号810号建筑面积48.13平方米的房屋一处，房屋总价款243034元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，一年内，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，原告提出退房，被告将原告已付房款退还原告，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿原告损失。合同签订后原告按约定支付了房款，被告于2011年11月19日交付房屋。因被告于2014年10月22日才通过建设工程消防验收，该房屋至今尚未取得初始登记批复。现因双方对逾期办证违约金产生纠纷，故原告来院起诉。一审法院经审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2011年11月19日交付房屋，应在180天内即2012年5月17日前将办理权登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，被告仍未完成合同约定的义务，故被告已构成违约。关于违约金的问题，因原、被告已在合同中对违约责任作出约定，即“逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失。”，故双方已明确约定被告仅对一年内的违约行为承担支付违约金的责任，违约行为超过一年期限的，原告有权退房，现原告不选择退房，而按一年内违约责任计算标准要求被告支付从2012年5月18日起至2014年7月1日的违约金的请求，与双方合同约定不符，原告仅有权主张从2012年5月18日起至2013年5月17日期间的违约金，但原告在明知被告违约后，并未及时向被告要求赔偿，怠于行使其权利，直到2014年7月14日才向本院起诉要求给付违约金，故2012年7月14日之前的部分已超过了诉讼时效，本院不予支持，2012年7月15日起至2013年5月17日止期间的被告共计违约307天，应支付逾期办证违约金243034元×0.0001×307天=7461元，故原告要求被告支付逾期办证违约金18736元的诉讼请求，本院对其中7461元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告陈琦逾期办理房屋产权证违约金7461元；驳回原告陈琦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，由原告陈琦负担218元、被告沈阳曙光房地产开发有限公司负担50元。宣判后，上诉人曙光公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由：一、逾期报备办证的责任不在上诉人，而是国家政策调整造成的。上诉人在一审提交了十份证据，已经充分举证说明上诉人已经按照合同约定交付了房屋，证明上诉人已具备办理房屋产权登记的其他资料。举证材料包括上诉人于单位工程竣工验收合格后2011年6月7日给沈阳市消防局的《消防验收申请报告》，上诉人于2014年5月12日给沈阳市消防局的《关于请求尽快出具消防验收合格手续的申请》，直到2014年10月22日沈阳市消防局才给上诉人下发《建设工程消防验收意见书》。这些证据足以证明，造成上诉人逾期报备办证的责任不在上诉人，而在国家行政执法机关消防局在工程竣工后擅自提高消防材料等级迟迟不给消防验收造成的。而没有消防验收合格证，沈阳市房产局即使接收办理房屋产权的其他全部登记资料，也不给办理房屋产权证，这也是全国无一例外的通行做法。从合同第十五条关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内办理产权证书的，由出卖人承担逾期办证违约金”的规定看，双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，即不是上诉人的过错，上诉人不应承担责任。因此，一审判决以“合同相对性”为由让上诉人承担逾期报备办证“归责责任”，属于适用法律错误。二、合同约定逾期超过一年的，买受人提出退房的，才按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失。本案诉讼时效到2014年5月17日，被上诉人于2014年7月7日起诉，超过两年诉讼时效期间，应当驳回被上诉人的诉讼请求。一审法院采用倒推两年计算诉讼时效的做法无法律依据。三、上诉人按照消防整改要求支出上千万元，提高防火材料等级增加了房屋的安全性，也增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，上诉人也没有因此向购房人再收取房款。对此，绝大部分购房户都给予了理解。一审判决再让上诉人承担无端的逾期报备责任，既不公平也不合理。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈琦二审答辩称：请求维持一审判决。关于被告辩称违约原因由消防原因造成的的问题。首先，被告的说法缺乏事实依据及证据支撑，被告没有提供任何有效的证明文件，被告应当对该项答辩观点提出相应的证据。第二，根据法院工作会议纪要的相关意见，非因开发商原因而逾期办证的，开发商是否承担违约责任的问题，原则上一般应当依据合同相对性，由开发商向买受人承担逾期办证违约责任，然后开发商再向相关责任主体进行追偿。据此，上诉人没有提供有效的证明文件证明其没有过错，且上诉人的主张理由与其是否应当承担逾期办证的违约责任没有必然的因果关系，上诉人如认为是由消防部门造成的，应当向消防部门追偿，与被上诉人无关。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、商品房预售许可证等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同第十五条关于产权登记的约定，上诉人应于2012年5月17日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，上诉人至今仍未完成该项合同义务，明显已经超出合同约定期限。由于合同对于逾期办理权属登记违约责任已经作出了明确约定，故上诉人不能依约履行该项合同义务，就应当按照合同约定承担相应违约责任。关于上诉人提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，上诉人不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明上诉人在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明上诉人未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此，即使上诉人主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于上诉人未与被上诉人明确约定因第三人的原因造成违约可以减免上诉人的违约责任，故上诉人亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。关于诉讼时效问题，因逾期办理权属登记违约责任属于债权请求权，违约行为持续发生状态下，诉讼时效的起算时间亦随之按日变化，故一审法院支持2012年7月15日起至2013年5月17日止期间的违约金，并未不当，应予维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268元，由上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵明静审　判　员　　周海鹏代理审判员　　王　虹二〇一五年二月十二日书　记　员　　张　莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。微信公众号“”