（2015）浙杭民终字第14号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-07-03

案件名称

高德祥、张莲与杭州鸿悦置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高德祥,张莲,杭州鸿悦置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2015）浙杭民终字第14号上诉人（原审原告）：高德祥。上诉人（原审原告）：张莲。委托��理人：陈少军，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州鸿悦置业有限公司。法定代表人：周政。委托代理人：何利锋、何丽丽，浙江浙杭律师事务所律师。上诉人高德祥、张莲与被上诉人杭州鸿悦置业有限公司（以下简称鸿悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年3月17日，高德祥、张莲向鸿悦公司缴纳5万元，款项性质为预售定金。2013年3月31日，高德祥、张莲与鸿悦公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，双方约定高德祥、张莲向鸿悦公司购买中粮方圆府8幢2单元601室房屋，房屋单价为22524元／平方米，房屋建筑面积87.57平方米，总价款1972427元。之后高德祥、张莲发现鸿悦公司在中粮方圆府的销售中因不按规定的内容、方式明码标价和价格欺诈而被行政处罚。现高德祥、张莲认为，鸿悦公司未按照认购意向兑现优惠承诺，故提起诉讼，请求判令：1、鸿悦公司向高德祥、张莲支付购房优惠款56115元（备案总价减去当时承诺优惠价，再减去实际成交价），并按照同期银行贷款利率标准支付利息损失3451元（2013年3月31日起至2014年3月30日止，按照人民银行同期贷款利率6.15%每年的标准计算为3451元；2014年3月31日起至上述款项实际付清之日按照上述利率标准另行计算）；2、鸿悦公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，由本案的证据显示，高德祥、张莲与鸿悦公司在商品房买卖合同中对于房屋价格的约定是明确的，高德祥、张莲所称的鸿悦公司在房屋销售中的行为一定程度上属于开发商在房屋销售中的营销手段，该种营销手段是否会影响正常的市场秩序，鸿悦公司是否因此受到行政处罚，并不能当然成为鸿悦公司违反房屋价格约定的证据。高德祥、张莲认为鸿悦公司违约，未履行价格优惠承诺，要求按照备案总价减去当时承诺优惠价，再减去实际成交价计算鸿悦公司应承担的违约责任的请求缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2014年10月8日判决：驳回高德祥、张莲的诉讼请求。案件受理费1289元（高德祥、张莲已预缴），因适用简易程序审理，减半收取645元，由高德祥、张莲负担。宣判后，高德祥、张莲不服，共同向本院提起上诉称：一、原判决关于“从高德祥、张莲与鸿悦公司签约的过程来看，双方签订的一系列协议中对于房屋价格的确定是清楚、一致的，商品房买卖合同中最终确定的价格是按照之前双方对于房屋价格优惠所签订的认购协议及付款确认单而定的”的认定，属于事实认定不清，理由如下：商品房买卖合同中最终确定的价格确实是按照之前双方对于房屋价格优惠所签订的认购协议以及付款确认单而定的。但是，原判决却刻意回避了与本案争议焦点有关的关键事实，即：该最终确定的价格的形成经历了双方之前的一个漫长的磋商过程——“鸿悦公司承诺价格优惠（要约邀请）、高德祥与张莲表示购买意向（要约），正式签订书面认购协议及商品房买卖合同（承诺）”。磋商过程中鸿悦公司的相关承诺，作为影响高德祥、张莲决定购买本案房屋的重要因素，即使未载入商品房买卖合同，依法也应当视为合同内容的一部分。但是，对于与争议焦点有关的最终价格究竟是如何形成的关键事实，原判决刻意予以了回避。二、原判决关于“该价格的确定方式一定程度上属于开发商在房屋��售中的营销手段，但该种营销手段是否影响正常的市场秩序，鸿悦公司因此受到行政处罚，不能作为鸿悦公司违反房屋价格约定的理由，高德祥、张莲认为鸿悦公司违约，未履行价格优惠承诺，要求按照备案总价减去当时承诺优惠价，再减去实际成交价计算鸿悦公司应当承担的违约责任的请求缺乏依据”的认定，属于事实认定错误，理由如下：（一）有证据证明：先有鸿悦公司给出的明确的价格优惠金额，后有高德祥、张莲根据鸿悦公司承诺的明确的价格优惠金额才与鸿悦公司签订认购协议和商品房买卖合同。在销售过程中，首先由鸿悦公司销售顾问在销售现场向在场的包括高德祥、张莲在内的意向购房者明确表示：目前购房客户签订认购协议书的，缴存5万元现金，可享受“存五万抵销十五万优惠”、“开盘当天认购优惠五万元”、“一次性付款优惠三万元”、��纯商业贷款优惠二万元”、“按时签约优惠二万元”的最高五重优惠。由于上述价格优惠的要约邀请，高德祥、张莲才表达了认购意向。鸿悦公司的销售顾问于是再次针对高德祥、张莲给出了具体优惠方案：如果高德祥、张莲认购，可以享受其中四项优惠，优惠金额为20万元。基于鸿悦公司承诺的上述条件，高德祥、张莲与其签订了认购协议等书面材料（记载金额为2172427元），并缴存了5万元意向金。在鸿悦公司没有明确告知该认购价实际是高于政府部门备案的法律允许可销售宣传的最高价（备案价格2116312元）的前提下，高德祥、张莲在签署系列认购协议等书面材料时，当然认为协议中的认购价2172427元是政府部门备案的法律允许销售宣传的最高价；也当然认为鸿悦公司许诺的20万元的优惠是以政府部门备案的法律可允许销售宣传的最高价为基础核减的。而作为备案价的报备者的鸿悦公司，对于该备案价事先是明知的。对于上述法律事实，原审中提交的双方签署的认购协议等证据材料可以证实；鸿悦公司在原审中也是认可的。（二）认购协议及商品房买卖合同签订后，高德祥、张莲发现鸿悦公司没有全额兑现当初承诺的价格优惠措施。认购协议及商品房买卖合同签订后，个别购房者在杭州价格网（杭州市物价局官方网站）上无意发现：鸿悦公司给予的认购价实际是高于在政府部门备案的法律允许可销售宣传的最高价。也就是意味着，鸿悦公司实际没有全额兑现当初承诺给高德祥、张莲的价格优惠金额。对于上述法律事实，原审中提交的杭州价格网相关价格信息的公证书可以证实。（三）没有任何一部部门法规定：鸿悦公司的价格营销宣传行为影响了正常的市场秩序，触犯了行政法规而被行政处罚后，可以免除其应当承担的民事责任。鸿悦公司在本案中的价格营销宣传行为产生了两个不同的法律后果：一是鸿悦公司以高于在政府部门备案的法律允许可销售宣传的最高价的认购价，对包括高德祥、张莲在内的购房者进行商品房营销宣传，违反了行政法规的强制性规定，依法被行政处罚；二是鸿悦公司承诺给高德祥、张莲明确的价格优惠后，却以另行单方确定的高于在政府部门备案的法律允许可销售宣传的最高价的认购价作为基础价进行优惠，实际并未全面履行当初的承诺，其行为对高德祥、张莲构成违约，应当依法承担继续履行优惠承诺的民事责任。因此，作为开发商的鸿悦公司，在本案商品房销售中进行价格营销宣传行为，其底线是不得违反国家法律行政法规的强制性规定，也不能侵害购房者的利益。尽管鸿悦公司因其行为遭受了行政处罚，但是不得作为其违反了价格约定却可以免除��高德祥、张莲等购房者应当承担的违约责任的理由。三、鸿悦公司违约，未履行价格优惠承诺，应当承担违约责任的事实清楚明确，证据确实充分，法律依据清楚。（一）鸿悦公司违约、未履行价格优惠承诺的法律事实，原审中提交的相关证据能够充分予以证实。（二）高德祥、张莲要求鸿悦公司依法承担继续履行并全面兑现价格优惠承诺和赔偿利息损失的违约责任，有明确的法律依据。鸿悦公司在签订认购协议和商品房买卖合同之前，给予高德祥、张莲的价格优惠承诺是明确、具体的。在当前杭州房产市场惨淡且处于买方市场的状况下，该价格优惠金额的承诺，直接影响了高德祥、张莲最终决定与其签订认购协议和商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，鸿悦公司的上述价格优惠承诺即��未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，鸿悦公司违反的，应当承担违约责任。鸿悦公司应当按照我国合同法的规定，以其在政府部门备案的法律允许可销售宣传的最高价而非其私自确定的高于备案价的认购价为价格优惠基础，兑现当初承诺的20万元的价格优惠承诺；合同履行过程中，鸿悦公司没有遵守诚实信用原则，依照合同约定，及时、全面、严格履行合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，鸿悦公司履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、原判决没有达到审判的法律效果和社会效果，可能会产生不良的社会效果和价值导向。审判的法律效果和社会效果是审判实践不可回避的现实问题，既涉及到主审法官的审判理念、又关乎到人民法院的司法形象和司法公正的重大问题。（一��审判的法律效果注重法律对具体行为的约束，更侧重于运用形式逻辑的推理方法来推断当事人所争议的法律事实，解决当事人之间的纠纷和矛盾。而原判决，只是对“商品房买卖合同中最终确定的价格是之前双方对于房屋价格优惠所签订的认购协议和付款确认单而定”的基本事实作了简单认定，却刻意回避了与本案争议焦点有关的关键事实，即：该最终确定的价格经历了双方之前的一个漫长的磋商过程。对于该部分关键事实，原审提交的相关证据材料可以证明，高德祥、张莲在原审庭审辩论时也作了强调说明。原判决刻意回避应当成为合同内容的该关键事实，作出了错误的事实认定和判决，没有达到审判的法律效果。（二）审判的社会效果侧重于运用法的正义价值，来评判当事人之间的争议，引导行为主体知道哪些行为是可以做的，哪些行为是不可以做的，从而��范行为主体今后的行为；以弘扬公平、正义的基本价值观，尊重和重视司法的社会意义和目的。而原判决，实际倡导着另外一种价值导向：在商品房价格营销过程中，为了达到销售房屋的目的，开发商可以违反为了规范商品房销售价格行为，建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序，保护消费者和经营者合法权益而制定的相关法律行政法规的规定；随意作出价格优惠承诺并且事后无须兑现承诺，也无须向购房者承担违约责任。如果这样的司法判决成立，日后必将纵容更多的开发商为了商业目的，发生更多同样的扰乱市场价格秩序的行为，也必将有更多的购房者遭受这样陷阱并孤独无助。（三）对个人权利的保护是法律永恒的主题，而坚持法律至上原则，则是保护权利的基本途径。法律至上的神圣信仰是法治社会必不可少的要素。因此，法官在审判活动中应当树立以民为本的意识，倡导人文关怀的理念；在处理具体案件时，一定要在不违背法律原则的同时，努力对法律的公正和对人的公正之间寻求有机结合点。只有这样，才能彻底地实现以人为本、以人为核心的体现社会发展趋势的基本人权思想，使司法公正最大限度地接近社会公正，从而实现“两个效果”的有机统一。另外，司法是以服务于当地企业的发展为重，还是应当以实现公平正义和个人基本权利的保护为根本？审判机关的价值取向，将决定着本案的最终裁判结果。综上，请求撤销原审判决，将本案发回重审或查清事实后改判，并由鸿悦公司承担本案的诉讼费用。针对高德祥、张莲的上诉，鸿悦公司答辩认为：原审判决认定的事实清楚，证据充分，是正确的。高德祥、张莲的诉称，缺乏事实与法律依据，是错误的。首先，本案的请求权基础是房屋买卖合同纠纷��最终是否违约应当基于双方签订的《商品房买卖合同》。但对于该份合同的效力及内容，双方均未提出任何异议。其次，至始至终，高德祥、张莲对所购房屋的原销售价格和优惠后价格均是明知的，对房屋的认购单价、总价以及优惠项目、优惠价格，均是确认的。最终签订的《浙江省商品房买卖合同》明确约定的价格正是按照之前双方对于房屋价格优惠所签订的认购协议及付款确认单所确认的优惠价格。由此可知，鸿悦公司已经依约履行了优惠承诺，并不存在任何违约行为。因此，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》已经依法生效，且已经在房管局备案。签订合同之前的所有经过是过程，最终应当固化为双方签订生效的《商品房买卖合同》。而高德祥、张莲至今也未提供证据能证明鸿悦公司违反了该份《商品房买卖合同》。第三，鸿悦公司在签订合同及履行过程中，并不存在任何欺诈。不管是认购价格、备案价格，还是最终成交价格，均是公开透明的，并未虚构，也未将认购价说成是备案价。第四，高德祥、张莲诉称的最关键依据就是杭州市物价局对鸿悦公司作出的行政处罚。但是杭州市物价局虽依据《价格法》作出了相应的行政处罚，但《价格法》是行政法律法规，是管理性规定，而非效力性规定。也就是说它不影响合同效力认定，合同效力应当按照《合同法》的相关规定予以认定。合同无效或可撤销、可变更均应有法定的理由。本案中，合同签订时，高德祥、张莲对房产的价格是明知的，不存在任何无效的法律情形。行政机关对开发商的违法行为已经进行处罚。行政处罚是行政部门对于存在行政违法行为的主体作出的管理行为，处罚本身并不能作为认定合同效力的依据以及违约的理由。因此，行政处罚与支付购房优惠款之间并不存在因果关系。第五，一房一价的备案制度，是国家、政府在房地产市场经济中的一项临时调控行为，最终房屋价格仍应以市场调节、开发商自主定价为准。事实上，鸿悦公司也已经接受了相关的调控，备案规范的是最终成交价格，而本案中最终的成交价格已经远远低于了备案价格。高德祥、张莲在该过程中并没有利益受损。综上，鸿悦公司认为原审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院依法予以维持，以充分维护鸿悦公司的合法权益，驳回高德祥、张莲的上诉请求。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：根据在案《商品房认购协议书》、《认购意向金登记书》和《商品房买卖合同》等有效证据，可以认定双方当事人达成的房屋成交价，就是在��认购价基础上扣除鸿悦公司承诺的优惠后形成的最终价格。高德祥、张莲主张鸿悦公司未履行承诺的价格优惠，与已查明的案件事实不符，本院对此不予支持。关于案涉房屋的认购价与鸿悦公司在价格主管部门的备案价不一致的问题，该节事实并不构成鸿悦公司对案涉合同义务的违反。综上，高德祥、张莲提出的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1289元，由上诉人高德祥、张莲负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　赵瑞玲代理审判员　　睢晓鹏二〇一五年二月十二日书　记　员　　王　颖更多数据：