（2014）灞民初字第02603号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-03-12

案件名称

原告王某某、张某某与被告刘某乙、��三人苏某某租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

西安市灞桥区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王某某,张某某,刘某乙,苏某某

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十七条

全文

西安市灞桥区人民法院民事判决书（2014）灞民初字第02603号原告王某某。原告张某某。原告共同委托代理人柴某某。原告共同委托代理人刘某甲。被告刘某乙。第三人苏某某。原告王某某、张某某与被告刘某乙、第三人苏某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法由审判员张华明担任审判长，与代理审判员王新、人民陪审员杨盼民组成合议庭，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告王某某、张某某及其委托代理人柴某某、被告刘某乙到庭参加了诉讼。第三人苏某某经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某、张某某诉称，原、被告于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，原告将其合法使用宅基地上自建的楼房一栋租赁给被告使用。合同签订后被告又将房屋转租给第三人使用，合同履行期限内被告未按时支付租金，经多次向被告和第三人催要租金未果。现诉至法院1、请求依法解除《房屋租赁合同》、2、要求被告支付房屋租赁费用（2014年10月1日至合同解除之日）并承担违约金（2014年10月1日至合同解除之日）。被告刘某乙辩称，因原告租赁给其使用的房屋有漏水现象及下水道堵塞问题，导致其不能转租给别人，表示不同意解除房屋租赁合同，要求继续按照原合同约定的租金继��履行。第三人苏某某经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，原告王某某、张某某于2013年7月1日与被告刘某乙签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：1、甲方（王某某、张某某）将位于席王村内拥有合法使用权的宅基地上的自建楼房（一栋共计五层）租赁给乙方（刘某乙）使用。2、租赁期限为陆年，即自2013年10月1日起至2019年10月1日时止。3、租赁期间的前三年，每年租金为人民币135000元，大写壹拾叁万伍仟元整，后三年的租金均在前一年的基础上递增10%。每年租金分二次支付，即乙方必须在10月1日前支付前半年租金，前半年期满后于4月1日支付后半年租金，以后每年租金均按上述约定日期支付。5、租赁期内乙方应合法经营，乙方在租赁期内经甲方书面同意可转租或转让租赁物，乙方未经甲方同意擅自转租转让租赁物的，甲方有权终止本合同。7、乙方应按合同约定时间向甲方交纳租金。乙方逾期交纳租金，每逾期一日，按每日千分之五支付违约金，逾期10日不交付的，甲方有权解除本合同，并可留置变卖乙方在租赁物内的所有财产直至乙方付清所有的租金和违约金。合同到期，甲方如继续出租，在同等条件下，乙方有优先承租权。……合同签订后，原、被告又不签订《合同附件》一份，约定：乙方（刘某乙）施工和王信一样，还需要装电梯，甲方同意安装，并可转租或转让。嗣后，原告按照合同约定将自建的一栋五层楼房租赁给被告使用。被告依据合同约定向原告交纳了2013年10月1日至2014年9月30日一年的房屋租金。后被告刘某乙于2013年9月16日与第三人苏某某签订房屋租赁合同，将二、三、四、五层房屋租赁给第三人经营宾馆使用，第三人苏某某自述向刘某乙已交纳��相关房屋租赁费用。租赁期间内，被告刘某乙于2014年6月9日因租赁合同纠纷将原告王某某、张某某起诉至西安市灞桥区人民法院，经法院调解，后于2014年6月18日做出（2014）灞民初字第01354号民事调解书，该民事调解书记载：一、原告刘某乙与被告王某某、张某某之间签订的房屋租赁合同继续履行。租赁合同中关于租金的约定从2014年6月18日起由每年135000元变更为每年155000元，其他条款按原合同执行。二、原告刘某乙可转租房屋，但须告知王某某、张某某；原告刘某乙整体转让租赁物，其应一次性支付被告王某某、张某某转让费5000元。三、租赁期间因被告王某某的行为给第三人带来的损失，租户李晓的损失由原告刘某乙承担，其余两家租户的损失由被告王某某、张某某承担。法院调解后刘某乙未按照民事调解书履行相应的给付义务。之后原告要求被告支付2014年10月1��起至2015年3月31日的房屋租金，被告刘某乙表示不同意按照调解书约定之租金履行。2014年10月30日原告诉至本院，要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》并要求被告支付租房租赁费及相应的违约金。庭审中，原、被告意见分歧较大，经本院主持调解无效。上述事实，有原告王某某、张某某于被告刘某乙于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》一份、《合同附件》一份、（2014）灞民初字第01354号民事调解书一份、2015年1月21日谈话笔录一份及本案庭审笔录等相关证据材料在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告双方所签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋租赁合同合法有效。2014年6月18日经双方协商一致后本院做出的（2014）灞民初字第01354号民事调解书应视为对原合同租金��部分内容的变更，原、被告双方均应按照调解书及未变更部分合同的约定各自履行自身的义务，根据合同第3条、第7条之约定，现原告以被告未按时交纳租赁费用而要求解除该《房屋租赁合同》之诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。原告要求被告支付2014年10月1日起至合同解除之日的房屋租赁费用之诉讼请求，亦符合法律规定及双方的合同约定，本院依法予以支持，租金数额以西安市灞桥区人民法院（2014）灞民初字第01354号民事调解书第一款中之数额（155000元／年）为准。根据租赁合同第7条之约定，原告主张按照日千分之五由被告支付违约金其约定过高，本院酌情按照日千分之一予以支持，违约金支付期限自2014年10月1日起计算至原、被告合同解除之日止。被告辩称应按照原合同约定租金数额交纳租金，因（2014）灞民初字第01354号民事调解书应视为对原合同租��等部分内容的变更，故应以变更后的租金数额为准，故本院对被告该意见不予采信。被告辩称因原告房屋漏水及下水道堵塞导致延期交纳租金，经庭审调查被告已将租赁房屋中的二、三、四、五层房屋租赁给第三人经营宾馆使用（第三人自述已交纳了相关房屋租赁费用），且庭审中被告亦未提供因原告原因导致房屋漏水及下水道堵塞之充分证据，故本院对被告该意见不予采信。被告辩称因第三人未给其交纳租金致被告无法给原告交纳租金，因被告与第三人之间的租赁关系，与原、被告之间的租赁关系没有必然联系，故本院对被告该意见亦不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：原告王某某、张某某与被告刘某乙于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、被告刘某乙于本判决生效后10日内按照155000元／年向原告王某某、张某某交纳房屋租赁费用（2014年10月1日起至房屋租赁合同解除之日止）。被告刘某乙于本判决生效后10日内按照日千分之一向原告支付逾期交纳房屋租赁费之违约金（2014年10月1日起至房屋租赁合同解除之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元，原告王某某、张某某已预交，现由被告刘某乙承担542元（与判决主文二、三之时间一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审　判　长　　张华明代理审判员　　王　新人民陪审员　　杨盼民二〇一五年二月十二日书　记　员　　王丽娟来自