（2014）历城民初字第741号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-27
案件名称
王琳琳与济南火炬置业有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王琳琳,山东火炬置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2014）历城民初字第741号原告王琳琳，女，生于1978年9月18日，汉族，住济南市。被告山东火炬置业有限公司，住所地济南市。法定代表人陈岭，董事长。委托代理人陈晶晶，山东国曜律师事务所律师。（特别授权）原告王琳琳与被告山东火炬置业有限公司（以下简称火炬公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，被告火炬公司提出管辖权异议，本院于2014年5月12日裁定驳回其管辖权异议，被告火炬公司不服，提出上诉，山东省济南市中级人民法院于2014年7月10日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序于2015年2月6日对本案公开开庭进行了审理，原告王琳琳，被告火炬公司的委托代理人陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琳琳诉称，2010年9月14日，原告王琳琳与被告火炬公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定被告火炬公司将位于济南市历城区火炬东第2号楼1单元2204号的在建商品房预售给原告王琳琳，总价款为494327元；并约定被告火炬公司应于2011年8月30日前将涉案房产交付原告王琳琳使用。但截至起诉之日被告火炬公司仍未将涉案房产交付原告王琳琳。双方合同中约定，如果逾期90日买受人（原告王琳琳）要求继续履行合同的，合同继续履行，被告火炬公司应按日向原告王琳琳支付已交付房价款万分之二的违约金。原告王琳琳已于签订合同当日缴纳了购房首付款254327元（含已付定金），剩余房款240000元原告王琳琳也已通过银行按揭贷款支付给了被告火炬公司。原告王琳琳认为，被告火炬公司严重逾期交房的行为导致原告王琳琳至今仍不能取得对所购房产的所有权和使用权，严重违反了双方的约定，侵害了原告王琳琳的合法权益。为此提起诉讼，请求：1、依法判令被告火炬公司向原告王琳琳支付逾期交房违约金，自2011年8月31日计至实际交房之日；2、依法判令本案诉讼费用由被告火炬公司承担。被告火炬公司辩称，一、根据原被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定的相关内容，被告火炬公司可延期交付房屋320天，且不承担违约责任。1、双方合同约定因市政配套设施的延误，导致工程延期的，出卖人可延期，根据被告火炬公司目前项目的实际情况，至今唐冶片区不具备暖气市政配套，因市政配套可延期180天。2、双方合同约定因政府规划等行政部门的调整，导致工期延误的，出卖人可以延期，被告火炬公司因受到济南大规划的调整，即原则上不再审批6层以下建筑，导致被告火炬公司的工程延期，可延期102天。3、双方合同约定施工期间超过37度且降雨量超过120毫米致使无法施工的，出卖人可以延期，被告火炬公司因天气原因造成的影响可延期38天。综上，被告火炬公司可据实延期320天，不承担违约责任。二、买卖合同第九条约定，被告火炬公司应按逾期天数，按已交房款万分之二支付原告王琳琳违约金，被告火炬公司认为双方约定的逾期交付违约金过高，应当与原告王琳琳实际损失相当地段、同类房屋等为参考，请求予以减少。综上，原告王琳琳的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。经审理本院认定，2010年9月14日，原告王琳琳与被告火炬公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，合同第三条约定原告王琳琳购买被告火炬公司开发的位于济南市历城区唐冶街道大官庄地块火炬东第小区2号楼1单元2204号房屋一套，该商品房建筑面积116.89平方米，套内建筑面积92.17平方米，附属地下室7.06平方米。合同第四条约定该商品房按建筑面积计算单价，单价每平方米4078元，金额476677元；附属物地下室单价每平方米2500元，金额17650元；以上楼房、地下室合计价款为494327元。合同第八条约定出卖人应当于2011年8月30日前将具备验收合格的商品房交付购买人，同时该条还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2.（1）因政府规划等行政部门对项目进行调整导致工期延误的，以及因市政配套设施的批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；（2）因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；（3）施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；（4）买受人未按本合同约定期限付款的；（5）其他不可归责于出卖人的原因。3、出现上述第1、2项所列情形，出卖人可据实予以延期交付且不承担违约责任。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）为违约金。原告王琳琳已按约交清全部房款，被告火炬公司至今未向原告王琳琳交房。目前涉案房屋尚不具备交付条件。另查明，济南火炬置业有限公司于2010年12月经批准将公司名称变更为现名称即山东火炬置业有限公司。上述事实有原被告签订的火炬东第认购书一份、《商品房买卖合同》一份，房款收据一份及原被告当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。本案的争议焦点：被告火炬公司主张逾期交房具有合同约定的事由，应免除320天逾期交房的违约金问题。被告火炬公司针对上述主张提交证据如下：1、2012年10月20日大众数字报打印件一份，证明自2010年1月9日起济南市原则上不再审批六层以下建筑、提高容积率等规划新政，该新政导致被告火炬公司规划图纸变更，建设规划许可证也作出调整，并提交《建设工程规划许可证》及唐冶新城规划图各两份予以证实。建字第370112200900206号建设工程规划许可证出具日期为2009年11月5日，载明的建设项目名称为火炬东第一期工程；建字第370112201000074号建设工程规划许可证出具日期为2010年4月21日，载明的建设项目名称为火炬东第二期工程。自2010年1月9日至2010年4月21日间隔102天，被告火炬公司据此主张可延期交房102天。2、大众数字报2012年10月10日版打印件一份，该报发表的题为《济钢余热有望今冬进入市政管网唐冶热源厂有望明年开工》的文章，载明的内容为唐冶热源厂将要开工建设，拟证明被告火炬公司开发的火炬东第项目因执源管网配套没有达到条件，涉案房屋因市政原因尚不具备供暖条件，可以延期交房，涉案房屋于2012年4月9日验收合格至上述文章发表之日，涉案房屋因市政原因尚不具备供暖条件，因市政配套设施原因导致的延期交房，被告火炬公司可以延期交房。3、被告火炬公司与英泰克工程顾问（上海）有限公司签订的《济南火炬置业有限公司火炬东第房地产项目监理委托合同书》（以下简称《监理合同》）及英泰克工程顾问（上海）有限公司出具的《2010—2012年因天气影响导致停工表》一份，《监理合同》载明该火炬东第项目由英泰克工程顾问（上海）有限公司提供监理服务；停工表载明自2010年5月8日至2012年8月18日其中的38天的天气情况。证明因天气原因导致无法正常施工，逾期交房予以扣除38天。原告王琳琳对上述证据的质证意见为：两份大众数字报系网上下载的复制件，对其真实性有异议，均不予认可。对供暖问题有异议，该问题与交房没有关系。对建设工程规划许可证及唐冶新城规划图真实性没异议，对证明内容有异议，和延期交房没有关系。对《监理合同》及停工表不认可，应以气象部门出具的证明为准。本院认为，关于上述第1组证据，两份《建设工程规划许可证》载明的建设项目分别为火炬东第一期及二期工程，不能证实因规划调整产生了建设项目的变更，本院采纳原告王琳琳对证据的质证意见，对被告火炬公司拟证实的免除102天违约责任的主张不予采纳。关于上述第2组证据，被告火炬公司仅举证有关唐冶热源厂的建设问题，并未举证证实有关市政配套设施的批准及安装与被告火炬公司延期交房之间的关联性，该报道的日期亦晚于双方约定的交房日期，且双方在合同第十四条也约定集中供热、燃气开通达到使用条件由运营商负责，出卖人不承担责任。本院采信原告王琳琳的质证意见，对被告火炬公司关于因热源管网配套没有达到条件而免除违约责任的主张不予采纳。关于第3组证据，被告火炬公司未提交相关统计机关的数据予以证实该份停工表载明的数据的真实性，对被告火炬公司拟证实的事实不予认定。本院认为，原告王琳琳与被告火炬公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合同成立并有效。被告火炬公司迟延向原告王琳琳交付房屋，但其所辩称的延期交房的理由并不能成立。被告火炬公司违反了合同约定，应当向原告王琳琳承担相应的违约责任。原告王琳琳要求被告火炬公司支付违约金，本院予以支持。关于违约金的计算额度，双方约定适当，本院不予调整。因涉案房屋的具体交房日期尚不能确定，故从本判决生效之日起至被告火炬公司实际交房之日止期间的逾期交房违约金本案不作处理，原告王琳琳可在条件成就时依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：限被告山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王琳琳逾期交房违约金。该违约金的计算方式为：自2011年8月31日起至本判决生效之日止，以494327元为基数，按双方约定的日万分之二计算。案件受理费2100元，由被告山东火炬置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费2100元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 崔得原人民陪审员 赵 忠人民陪审员 赵 斌二〇一五年二月十二日书 记 员 康玉美 更多数据：