（2014）尼民初字第1628号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-07-13
案件名称
原告陈某某与被告某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某房地产公司）商品房预约合同纠纷一审判决书
法院
尼勒克县人民法院
所属地区
尼勒克县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某某,某某房地产开发有限责任公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十八条
全文
新疆维吾尔自治区尼勒克县人民法院民 事 判 决 书（2014）尼民初字第1628号原告：陈某某。委托代理人：孙某某，新疆新尼律师事务所律师。被告：某某房地产开发有限责任公司。法定代表人：祝某某，系公司总经理。委托代理人：马某某，系公司销售经理。原告陈某某与被告某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年12月2日立案受理后，依法由代理审判员田玉琴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人孙某某、被告某某房地产公司的委托代理人马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某诉称，2013年11月13日原告在被告处预购门面房一套，并交付现金20000元作为定金，原告在交付完定金后等待被告通知房屋发售时选定门面房，时至今日，被告突然通知原告负一楼不存在了并主张退还原告定金，原告认为被告的上述行为是典型的违约行为，给原告造成巨额损失，为此诉至法院要求：（1）依法判令被告双倍返还定金40000元；（2）依法判令被告继续履行合同。庭审中，被告称因前期房屋预订较多，该楼盘未举行开盘仪式，且截止到庭审该楼盘二楼也已经售罄，仅剩三四五层均为大面积商铺，无法与原告签订商品房买卖合同，原告陈某某也表示其不愿意接受目前现有楼层的选购。因双方已丧失进一步磋商签订商品房买卖合同的基础及可能，经法庭明释原告陈某某放弃要求被告继续履行合同的诉讼请求，但要求被告某某房地产公司赔偿其损失20000元。被告某某房地产公司辩称，原告于2013年11月13日预购我公司开发的某某商业楼负一楼门面房一套，并预交了20000元预订金，未签订商品房买卖合同，现因一些不可抗力因素导致不能修建及出售负一楼，被告愿意依据法律规定退换原告20000元的预定金。但原告要求被告双倍返还没有法律依据，双方未签订商品房买卖合同，且原告交付的是预订金并不是合同法中规定的定金，预付金作为一种支付手段不具有定金所具有的担保债的履行作用，更不能证明商品房买卖合同的成立。综上，被告愿意依据法律规定返还原告支付的20000元的预订金，对于超出部分的诉讼请求，被告请求法庭依法予以驳回。原告陈某某为证明其主张，向本院提供以下证据：某某商业广场商品房预订单及收据。证明原被告双方签订房屋预定合同，原告签订合同后向被告支付定金20000元。且本案的商品房预定合同系典型的格式合同。被告质证认为，没有异议。被告某某房地产公司为证明其主张，向本院提供证据如下：施工图设计文件审查合格书、建筑工程施工许可证。证明某某商业广场是2013年5月30日图纸审核通过，2013年7月3日取得建设工程施工许可。原告质证认为，没有异议。以上证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以认可。根据上述证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2013年11月13日原告陈某某与被告某某房地产公司签订某某商业广场商品房预订单一份，约定：“意向面积为60-70平米，楼层为负一层。客户在签署商品房预定单时交付人民币20000元作为预订金，可享有购房优惠权。客户在开发商确定的公开发售时间携带已签署的商品房预订单、预订金缴款收据，到被告指定的地点进行房屋认购。如客户在公开发售日成功选定房屋的，其所交预定金直接转为购房定金，并签署认购协议。如客户在公开发售日未能选定房屋的，其所交预定金在公开发售日期十日内将预定金无息退还给原告。中途若退，持订单收据办理退费手续。客户的预定优惠权仅限于公开发售日两日内有效；逾期未签署认购协议，视为原告自动丧失预定优惠权。公开发售日的时间及地点以开发商通知为准”。某某商业广场商品房预订单对于楼号、户型、房价未作明确具体的约定。上述预订单签署之后，原告向被告支付20000元预定金。2013年5月30日被告某某房地产公司报送的某某新时代商住小区（棚户区改造）商业楼工程施工图设计文件取得审查合格书，2013年7月3日被告某某房地产公司的某某县某某新时代商住小区建设项目取得建筑工程施工许可。2014年7月，被告某某房地产公司通知原告因政府原因该楼盘负一层商铺不得销售，要求原告选购其他楼层房屋且因一楼系拆迁补偿房屋，原告可以选购二楼商铺或者退款，被告不同意选购二楼及以上楼层的商铺，双方因此发生争议。本院认为，原告陈某某与被告签订的某某商业广场商品房预订单，主要内容是对将来进行房屋买卖的预先约定，双方对于楼号、房型、房价未作明确具体的约定，因此该预订单具有预约合同的性质并不是认购房屋时应当签订的房屋预售合同，法律对房屋预售合同的强制性规定并不能适用于预约合同，故认定原被告双方签订的商品房预订单合法有效。关于原告陈某某向被告某某房地产公司缴纳的的预订金是否属于定金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”。本案中被告向原告收取20000元预订金，双方在商品房预订单中约定：“如客户在公开发售日未能选定房屋的，其所交预定金在公开发售日其十日内将预定金无息退还给客户。中途若退，持订单收据办理退费手续”。从原被告双方的上述约定看，涉案预订金不符合定金的表现形式及性质。同时依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、预约金、押金、或者订金等，没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。故对原告主张要求被告某某房地产公司双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持，被告某某房地产公司只需返还原告订金20000元。关于被告某某房产公司是否违约以及原告的损失问题。被告某某房产公司辩称因政府通知不得发售负一层商铺，但在庭审中明确表示没有相关证据向法庭提交，故对该辩称意见本院不予采信。本案是因被告某某房地产公司造成原被告双方无法进一步磋商签订原告意向楼层商铺的商品房买卖合同，导致原告签订商品房预订单的根本目的无法实现，被告某某房地产公司的行为构成对预约合同的违约，应赔偿给原告造成的损失。原告主张被告赔偿房屋差价损失20000元，对该损失计算依据原告未向法庭提交证据，且在庭审中表示不对该损失进行委托评估由法庭酌情考虑。因被告某某房地产公司在本案中违反了民事活动中应遵循的诚实信用原则，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的权益，结合原告履约的支付及其信赖利益的损失等因素，本院酌定被告某某房地产公司赔偿原告损失3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告某某房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告陈某某订金20000元人民币；二、被告某某房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告陈某某3000元人民币。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告某某房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁州分院，当事人上诉的，应在提交上诉状次日起七日内，向本院预交上诉费，逾期则视为放弃上诉权。代理审判员 田玉琴二〇一五年二月十二日书 记 员 刘明良 微信公众号“”