（2014）徐民四（民）初字第4270号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-03-26

案件名称

上海国际网球中心有限公司与上海康骏投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海国际网球中心有限公司,上海康骏投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

上海市徐汇区人民法院民事判决书（2014）徐民四（民）初字第4270号原告上海国际网球中心有限公司，住所地上海市衡山路516号。法定代表人凌伟功，董事长。委托代理人徐小珍，上海袁圆律师事务所律师。被告上海康骏投资管理有限公司，住所地上海市闻喜路555弄49号A411室。法定代表人皮卫军。委托代理人何华。原告上海国际网球中心有限公司诉被告上海康骏投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告上海国际网球中心有限公司的委托代理人徐小珍，被告上海康骏投资管理有限公司的委托代理人何华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海国际网球中心有限公司诉称，2011年7月15日，原告上海国际网球中心有限公司新东亚酒店管理分公司（以下简称“原告分公司”）与被告就上海市某路某号某楼房屋签订租赁合同，合同约定：被告承租原告管理的某路某号某楼856.93平方米的房屋，租期为2011年8月1日至2019年10月31日。自2014年10月始，被告因自身经营不当造成资金链断裂，发生拖欠原告租金等违约事件。故原告诉至本院，要求判令：1、自2014年11月14日起解除原被告关于某路某号某楼房屋的《租赁合同》；2、被告支付拖欠2014年10-11月租金人民币（下同）198，116.00元，2014年10月-11月物业管理费62，562.00元，2014年9月-10月公用事业费5720.60元，共计人民币266，398.60元；3、被告承担月租金贰倍的违约金198，116.00元；4、被告支付2014年11月26日起至判决生效��的房屋使用费，以每月99，058.00元计算。被告上海康骏投资管理有限公司不同意原告要求解除合同的诉讼请求，希望继续履行合同。对原告要求支付拖欠的租金、物业管理费、公共事业费的诉讼请求没有异议。对原告主张的违约金计算没有异议，但希望予以减免。经审理查明，上海市某路某号某楼房屋系被告向原告分公司租赁用于康骏足浴会所分店商铺使用。2014年7月15日，原告分公司就上述房屋的与被告签订《租赁合同》，约定：被告承租的商铺位于某路某号某楼整层，房屋建筑面积为856.93平方米，租赁期限为2011年11月1日至2019年10月31日，每月租金为99，058元，二年后租金在原有的基础上增加6%，以后每二年在上次的基础上增加6%的租金。双方约定，被告逾期不交付租金累计超过半个月的，原告分公司有权书面通知被告解除本合同，并且被告应按月租金的两倍支��违约金，如果给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2014年11月14日，原告分公司向被告发出“违约解除合同通知”函称，根据双方签署的《租赁合同》，被告已拖欠原告10、11月租金、物业费及公共事业费共计人民币266，398.60元，原告已多次发函催款，但被告未能履约付款。据此，通知被告务必在2014年11月25日前付清欠款，如在指定期限未能收到付款，则本函视为依法通知解除双方租赁合同的正式文件，并要求被告在2014年12月5日前将承租场地的一切物品取走，若届时被告未能清空承租场地，原告将视为被告的废弃物处理。原告自2014年11月25日通知合同解除日始，对外洽谈场地出租。原告保留追究被告违约金等损失赔偿的权利。上述“违约解除合同通知”被告于同月17日收悉。审理中，被告表示，租金是付到2014年9月底，之后没有付过，地方是占用的。对于所拖欠的租金、物业管理费、公用事业费的数额没有异议，对违约金按照合同计算也没有异议，但希望予以减免。以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有《租赁合同》、“违约解除合同通知”等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原告分公司与被告所签《租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。原告分公司按约履行了交房的义务，被告亦应按照合同的约定支付相应的房屋租金，被告拒不缴纳租金，应当承担相应的违约责任。原告分公司向被告发出“违约解除合同通知”后，被告仍然拒付租金，并拒绝搬出系争房屋，故原告分公司可以依照合同法的相关规定解除双方之间的租赁合同。被告于2014年11月17日收到原告分公司发出的“违约解除合同通知”后，双方之��的租赁合同关系即告解除。根据我国法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。现被告对原告主张的拖欠租金、物业管理费、公用事业费的诉请没有异议，故本院对原告要求被告支付所拖欠的租金、物业管理费、公用事业费的主张予以支持。关于原告主张的要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，由于被告继续占有系争房屋没有搬离，故并无不当，本院予以支持。原告主张被告支付月租金两倍的违约金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。合同约定的违约金数额，并未过分高于造成的损失，故被告要求予以调整的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、上海国际网球中心有限公司新东亚酒店管理分公司与被告上海康骏投资管理有限公司所签关于某路某号某楼《租赁合同》于2014年11月17日解除；二、被告上海康骏投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海国际网球中心有限公司支付租金、物业管理费、公用事业费共计人民币266，398.60元；三、被告上海康骏投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海国际网球中心有限公司违约金198，116元；四、被告上海康骏投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按99，058.00元每月，向原告上海国际网球中心有限公司支付2014年11月26日起至本判决生效之日止的房屋使用费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4133.80元，由被告上海康骏投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　李成栋二〇一五年二月十二日书记员　　朱　烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。百度搜索“”