（2014）足法民初字第07053号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2016-01-04
案件名称
谢真巧与大足县印象置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市大足区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢真巧,大足县印象置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十八条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条，第十一条
全文
重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2014）足法民初字第07053号原告：谢真巧，女，1985年12月19日出生，汉族，重庆市大足区人。被告：大足县印象置业有限公司（组织机构代码55902971-X），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号。法定代表人：游映川，该公司经理。委托代理人：邱胜奎，男，1980年3月28日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区富溪乡凤凰村6组，系该公司员工。原告谢真巧诉被告大足县印象置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理后，依法由代理审判员杨飞适用简易程序，于2014年12月15日、2015年2月6日两次公开开庭进行了审理。原告谢真巧，被告大足县印象置业有限公司的委托代理人邱胜奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢真巧诉称：原、被告于2014年9月18人签订《租赁合同》，约定由被告将“大足印象”项目B区二单元1幢-1层，房号为1-9号商铺租赁给原告，原告随即对该门市进行装修，在装修过程中，案外人杨子杰称该本案争议的租赁房屋系其拆迁还房，在原告承租的商铺张贴法院的法律文书称该房屋系被告应该拆迁补偿于他的商铺，并将该商铺大门上锁阻止装修。随后，原告向被告核实相关情况，得知案外人杨子杰与被告正就该商铺在本院进行诉讼。在该商铺产权不明确的情况下原告无奈只好停止装修，被告的严重过错和不诚信行为给原告造成了巨大的经济损失，现原告诉至法院，要求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告缴纳的租金、保证金、物管费等合计29401元；3、被告赔偿原告装修门市损失27000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告大足县印象置业有限公司辩称：1、对原告陈述有人阻拦装修一事被告不清楚；2、对案外人杨子杰主张该租赁房屋所有权归其所有这一情况属实，该房屋产权证一直登记在被告方，杨子杰因为拆迁安置一事主张将该房屋归还于他，并申请法院强制执行，现法院已撤销了查封帐号的裁定，但杨子杰正在申请复议；3、被告认为阻拦装修与房屋租赁合同系不同的法律关系，一个是侵权行为，一个是租赁关系。原告谢真巧为支持其诉讼请求举示如下证据材料：1、身份证，用以证明原告基本身份情况。2、租赁合同、收据七张，用以证明原、被告有租赁合同关系，原告向被告支付了租赁费、装修保证金、押金、物管费、除渣费、工作证办理费等费用合计29401元。3、施工合同、施工图、报价单、收据、发票，用以证明原告与重庆市大足区磐恒装饰有限公司签订了门市装修合同，并向该装饰公司交了27000元装修费。被告大足县印象置业有限公司未向本院举示与本案有关的证据材料。针对原、被告举示的证据，各方当事人发表质证意见如下：对原告谢真巧举示的证据1，被告质证后表示认可；对原告谢真巧举示的证据2，被告质证后对租赁合同认可，押金和租金条据系被告出具的，除渣费、物管费、装修保证金、工作证办理费是由物管公司收取的，与被告无关，“大足印象”项目的物业公司系被告母公司名下的独立的子公司；对原告谢真巧举示的证据3，被告质证后对施工合同、施工图、报价单真实性认可，收据也认可，但被告认为以上的损失费用非被告原因引起，被告没有违约，系因为第三人侵犯产权造成的。经庭审质证，对原告谢真巧举示的证据1，因被告质证后对其认可，本院对其与本案真实性、关联性、合法性予以确认。对原告谢真巧举示的证据2，本院认为，租赁合同、押金和租金收据在被告认可的情况下，本院对其与本案的真实性、关联性、合法性予以确认，对除渣费、物管费、装修保证金、工作证办理费等费用与本案的关联性，待本院予以综合认定。对原告谢真巧举示的证据3，对以上证据的真实性予以确认，与本案的关联性待本院予以综合认定。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列法律事实：2014年9月18日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定由被告将其开发的“大足印象”项目B区二单元1幢负一层，房号为1-9号商铺租赁给原告，合同签订后，原告依约向被告交纳履约保证金、租金共计23046.40元，原告谢真巧为该租赁房屋装饰、装修花费27000元。另，装修过程中，原告向案外人重庆市茂田实业集团物业管理有限公司交纳装修保证金5000元、物业服务费1087.2元、临时出入证押金40元，出入证工本费10元、除渣费217.4元等。原告在对“大足印象”项目B区二单元1幢负一层1-9号商铺进行装饰、装修的过程中，案外人杨子杰称该租赁房屋系被告应该归还其的拆迁还房，该房屋所有权应该归其所有而阻止原告进行装饰、装修施工。随后，原告向被告核实相关情况，得知案外人杨子杰与被告正就该商铺在本院进行诉讼活动，在该商铺产权不明确的情况下原告无奈只好停止装修。现原告诉至法院，要求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告缴纳的租金、履约保证金、物管费等合计29401元；3、被告赔偿原告装修门市损失27000元；4、本案诉讼费用由被告承担。另查明，本院（2011）足法民初字第969号民事调解书及（2014）足法民执字第00802号执行案件确认，被告大足县印象置业有限公司与案外人杨子杰现就本案涉及房屋所有权存在争议且正在进行诉讼执行程序。经本院依法释明，被告大足县印象置业有限公司对争议房屋的装饰、装修价值不申请进行司法鉴定。本院认为，房屋租赁合同系指房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人按约支付租赁费，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。1、关于本案原告要求解除原、被告签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院认为，因被告提供的租赁房屋的所有权存在争议，致使现原告租赁房屋的合同目的无法实现，现原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称该合租赁合同未达到法定或者约定的解除条件，不同意解除租赁合同的意见，本院认为，因被告向原告提供租赁房屋时未保证该房屋无权属争议而致使原告的合同目的不能实现，且该房屋所有权情况经本院依法审核，确实存在被告与案外人杨子杰就房屋所有权在本院进行诉讼执行程序，故对被告的辩解意见不予采信；2、对原告要求被告返还原告交纳的租金、保证金、物管费等共计29401元的诉讼请求，本院认为，依照中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款的规定，在房屋租赁合同因被告违约致原告合同目的不能实现而被解除的条件下，被告应该向原告返还由其向被告交纳的合理费用。本案中，原告向被告缴纳了履约保证金10000元、租金13046.40元，被告应该向原告返还，对原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持。原告诉称向被告交纳的装修保证金5000元、物业服务费1087.2元、临时出入证押金40元，出入证工本费10元、除渣费217.4元等，经本院依法审核，以上费用系原告向“大足印象”项目的物业服务公司－－重庆市茂田实业集团物业管理有限公司缴纳，被告并未作为合同相对方依合同约定而收取以上费用，案外人重庆市茂田实业集团物业管理有限公司与被告大足县印象置业有限公司不是同一个法人单位，故对原告现以合同关系而要求被告返还该部分费用的诉讼请求，本院在本案中依法不予支持。3、对原告要求被告赔偿原告装饰、装修门市损失27000元的诉讼请求，本院认为，结合原告向本院举示的“施工合同”、“施工图”、“报价单”、“收据”、庭后提交法庭审核的“发票”等证据，可以证实原告为了装饰、装修该房屋已花费装饰、装修费用27000元，且原告进行装修基于能正常使用租赁房屋，现因装修过程中在尚未正常使用以上房屋的情况下即发生如上所查明的纠纷，致原告不能正常使用房屋和实现合同目的，造成目前状况系基于被告与他人存在的产权纠纷，故应认定被告存在违约而导致合同被解除，原告有权要求被告赔偿装饰装修所造成损失，故对原告要求被告赔偿装饰、装修损失27000元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款、第十一条第一款的规定，判决如下：一、解除原告谢真巧与被告大足县印象置业有限公司于2014年9月18日签订的“大足印象”项目B区二单元1幢负一层1-9号商铺《租赁合同》；二、被告大足县印象置业有限公司在本判决生效后五日内返还原告谢真巧交纳“大足印象”项目B区二单元1幢负一层1-9号商铺的履约保证金、租金共计23046.40元；三、被告大足县印象置业有限公司在本判决生效后五日内赔偿原告谢真巧“大足印象”项目B区二单元1幢负一层1-9号商铺装饰、装修损失27000元；四、驳回原告谢真巧的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元（已减半），由原告谢真巧负担79元，由被告大足县印象置业有限公司负担526元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 杨 飞二〇一五年二月十日书 记 员 邓茹双