（2014）奎民一初字第163号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2016-04-18
案件名称
于志娟与赵建波房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
潍坊市奎文区人民法院
所属地区
潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于志娟,赵建波,潍坊鑫锦盛房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省潍坊市奎文区人民法院民 事 判 决 书（2014）奎民一初字第163号原告于志娟。委托代理人杨泉，潍坊奎文雅馨法律服务所法律工作者。被告赵建波。委托代理人张桂凤，潍坊奎文忠心法律服务所法律工作者。第三人潍坊鑫锦盛房产经纪有限公司。委托代理人张广昭、马杰，山东诚公律师事务所律师。原告于志娟与被告赵建波、第三人潍坊鑫锦盛房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于志娟委托代理人杨泉，被告赵建波委托代理人张桂凤、第三人委托代理人张广昭、马杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于志娟诉称，2013年3月，原、被告通过第三人潍坊鑫锦盛房产经纪有限公司签订房屋买卖中介合同，约定被告将位于潍坊市奎文区早春园小区4-4号楼3单元501室出售给原告，建筑面积为99.97平方米，房屋成交价格为448000元。合同签订之日原告支付被告定金10000元，合同签订之日起15日内，原、被告双方到银行办理贷款手续，贷款手续审批通过后原告支付被告首付款150000元同时到房管局办理过户手续，剩余房款298000元由银行一次性支付给被告，并且合同中约定被告应当保证交易房屋的产权清晰，符合房屋转让条件。合同签订后原告积极履行了合同约定，缴纳10000元的房屋定金，但在与被告共同办理银行贷款手续时得知涉案房屋有贷款未还清，因此不能再次办理银行贷款手续，原告因此与被告多次进行协商未果。故诉至法院，请求法院依法判令被告双倍返还原告定金2万元，并由被告承担诉讼费用。被告赵建波辩称，原告所诉与事实不符，是原告违约在先，致使双方签订合同的目的无法实现，导致被告损失极大，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人潍坊鑫锦盛房产经纪有限公司述称，原、被告通过第三人居间合同介绍签订房屋买卖合同属实，第三人与原、被告间是居间合同关系，与原、被告间买卖合同关系不属于同一法律关系。且第三人居间义务已完成，原、被告间买卖合同纠纷与第三人无关，第三人不应承担实体上的法律义务。经审理查明，2013年3月7日，原告、被告与第三人签订房屋买卖中介合同，约定原告购买被告所有的坐落于潍坊市奎文区×××小区4-4号楼3-501室房产，房屋价格为448000元。对于付款方式双方约定，合同签订之日原告支付被告定金10000元，由第三人代为保管。合同签订之日起15日内，原、被告双方到银行办理贷款手续，贷款手续审批通过后原告支付被告首付款150000元，同时到房管局办理过户手续。剩余房款298000元由银行一次性支付给被告。第三人交购房定金在房屋交接之日转交给被告。合同第四条约定，被告应当保证房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件。合同签订后，2013年3月7日，第三人处工作人员张秀红出具定金收到条，载明收到原告于志娟购房定金10000元。另查，本案所涉坐落于潍坊市奎文区×××小区4-4号楼3-501室房产在上述合同签订时载明的房屋所有权人为×××，×××与被告赵建波系夫妻关系。房产证上载明2004年3月24日涉案房屋设有抵押权，权利人为交通银行潍坊分行，权利价值为72650元，该抵押权于2009年8月14日注销登记。另2009年9月3日，该房屋设有抵押权，约定期限从2009年9月3日至2019年9月3日，权利人为中国银行股份有限公司潍坊分行，权利价值为326000元，该抵押权于2013年9月2日注销并登记。涉案房产于2013年9月10日过户至他人名下。本案庭审中，原告称未见到房产证，被告与第三人未将房屋详细情况告知原告。被告、第三人均称已将涉案房产存在抵押情况告知原告，且房产证上载明涉案房产有贷款。被告称未收到本案定金10000元。本案审理过程中，原告提供说明称，原告经第三人中介介绍，与被告于2013年3月7日晚在潍坊鑫锦盛房产经纪有限公司乐川店见面，原告看了被告的房产证，上面有贷款记录但已注销，被告称没有抵押，第三人也说没有抵押。双方签订合同后，原告向第三人交纳定金10000元。半个多月的时间原告准备好了材料去银行办理贷款，是原告自己联系的银行，第一次到中国工商银行潍坊市分行，到银行后银行工作人员说原告贷款数额大，年限长，贷不下来，就没有谈妥。随后原告找了农行的朋友，同意贷款20年。在办理手续时中介和原告说被告的房子在银行有贷款，想用原告支付的首付款先还上贷款再过户，原告回家与家人商量，家人不同意再购买涉案房屋。被告提供说明载明，2013年3月，被告妻子×××名下房产对外出售。经第三人介绍，2013年3月7日晚双方签订房屋买卖中介合同，第三人收取定金。合同签订后，原告方迟迟未将贷款材料准备好，20多天后，三方到工行去办理相关手续。又过了很长一段时间，第三人告诉被告说要换贷款银行，但未通知被告再去办理相关手续。被告多次向第三人询问，第三人称买方首付款未凑齐、买方家庭出现矛盾等等，时间大约过去了3个月，被告接到第三人电话称原告不要涉案房屋了，让被告自行出售，被告便委托第三人继续卖房。第三人提供说明载明，2013年3月7日原告与被告经第三人居间介绍，签订房屋买卖中介合同，约定原告购买被告涉案房产，双方就付款方式等其他权利义务作了详细约定。原告将定金10000元交于第三人，后由被告取走，双方均未支付中介费。在原告准备贷款材料时，原告称因为首付问题原告与其丈夫未达成一致意见，材料未准备齐全，贷款没法办理。后原告说自己找人办理可省下部分费用，第三人员工陪被告夫妻去中国工商银行配合原告办理贷款手续签字等事宜，但因原告丈夫未到银行签字未办理成。后原告又给第三人打电话称到农行贷款，被告同意，但原告因家庭原因没法办理贷款事宜，拖了两三个月未办成，后原告打电话称房子不要了，定金也不要了。被告提供录音资料一份，证明原告违约在先，应当驳回原告的诉讼请求。原告质证后对录音资料真实性无异议，但称不购买房屋是因为被告与第三人均未向原告说明本案所涉房屋存在抵押贷款的事实，涉案房屋产权存在瑕疵不能进行交易，被告应当双倍返还定金。第三人称录音资料证明被告方收到涉案房屋定金10000元，第三人对房屋情况审查只是依据被告方说明及做形式上审查，无法到房管机关对房产情况进行查询。2014年2月21日，原告诉至本院，要求判令被告双倍返还定金20000元，并由被告承担诉讼费用。以上事实，有原告提供的房屋买卖中介合同、定金收到条，被告提供的录音资料、结婚证，本院调取的涉案房产房产证存根及当事人的陈述在案为证。本院认为，本案所涉房产登记在王艳玲名下，但因被告赵建波与×××系夫妻关系，×××未对被告赵建波处置本案房产提出异议，故认定被告赵建波有权处置本案房产。原告、被告与第三人于2013年3月7日签订的房屋买卖中介合同涉及的房产上虽设有抵押权，但该合同系各方当事人的真实意思表示，各方当事人履行该协议，并不损害抵押权人银行的合法权益，也不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，各方均应按约履行。涉案房产抵押权存续期间，在房屋抵押登记未被注销情况下，按现行的产权登记手续，涉案房产的过户登记手续无法进行。虽双方签订的合同中对涉案房产抵押权债务的清偿未有约定，但被告未主张其不偿还抵押权债务，且原告陈述第三人告知其是被告想用原告首付款偿还抵押权债务，因此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，被告将抵押权人债务清偿后办理注销登记，原告与被告可以办理涉案房产的过户登记手指手续。且依据本案自房管部门调取的房产证存根显示，涉案房产已于2013年9月10日过户到他人名下，证明涉案房产可以办理过户登记手续的事实。原告出具证明上明确载明其自述与被告协商购买涉案房产时曾看过被告的房产证，且房产证上面有贷款记录但已注销。原告的自述结合本院至房管部门调取的涉案房产证上记载设定抵押权的内容，证明原告向被告购买涉案房产时，对涉案房产上设有抵押权的事实知情，只是原告不同意用原告首付款偿还银行贷款。因此，原告称被告、第三人均未向其陈述涉案房产上设有抵押权、被告违约应双倍返还定金的主张依法不能成立。涉案房产已过户至他人名下，故原告、被告与第三人于2013年3月7日签订的房屋买卖中介合同已实际解除。房屋买卖中介合同约定合同签订之日起15日内，原、被告双方到银行办理贷款手续。通过本案原告、被告及第三人的陈述，均证明原告将定金10000元交付第三人后，未按约定日期至银行办理贷款手续的原因，是原告因家庭矛盾对购房及首付款未达成一致意见造成，原告的行为已构成违约，故原告支付的定金10000元不应返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告于志娟的诉讼请求。案件受理费300元，由原告于志娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 吴 萍代理审判员 陈要香人民陪审员 高丽华二〇一五年二月十日代书 记员 王 琮 搜索“”