（2014）朝民初字第33636号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-06-26
案件名称
孙景林与北京市朝阳城市建设综合开发公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙景林,北京市朝阳城市建设综合开发公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第八条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第33636号原告孙景林，男，1964年11月2日出生。委托代理人张杰，北京中今律师事务所律师。被告北京市朝阳城市建设综合开发公司，住所地北京市朝阳区东三环北路辛二号迪阳大厦15层1501-1510号。法定代表人刘福利，总经理。委托代理人滕维芳，女，1977年10月10日出生。原告孙景林（以下简称原告）与被告北京市朝阳城市建设综合开发公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人张杰，被告之委托代理人滕维芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年10月26日，我与被告签订了《北京市朝阳区豆各庄经济适用房二期（定向安置）销售合同》，由被告向我出售朝阳区豆各庄经济适用房二期（定向安置）项目×房屋，房屋总价款457649元整。合同签订后，我按照合同约定支付了全部购房款。依据合同第十条的约定，被告应当在2012年8月30日前取得该经济适用房所在楼栋的权属证明；如因被告的责任未能在约定期限内取得权属证明的，被告应当承担相应的违约责任。截至我起诉之日，被告仍未取得该楼栋的权属证明。根据合同第十条的约定，我有权要求被告继续履行合同，并要求被告自应当取得该楼栋的权属证明届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向我支付全部已付房款万分之一的违约金。被告的行为构成严重违约，现我诉至法院，请求判令：被告向我支付延期办理位于北京市朝阳区豆各庄经济适用房二期（定向安置）项目×房屋产权证书的违约金37389.92元（按照全部已付购房款每日万分之一的比例，自2012年8月31日计算至被告实际取得权属证明之日，暂计至2014年11月25日）。被告辩称：2011年11月11日，原告与我公司签订了《补充协议》，约定所购房屋于取得建设工程规划许可证之日起两年内办理房屋产权证。原告购买的房屋是回迁房，房屋性质尚未确定。目前该项目尚未取得建设工程规划许可证。经审理查明：原告与×系夫妻关系，×系二人之女。2009年10月16日，豆各庄乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部（作为甲方）与×（作为乙方）签订《房屋腾退补偿协议书（房屋安置）》，约定甲方对乙方使用的位于北京市朝阳区×的房屋进行腾退，应安置人口3人，分别是原告、×、×；甲方应支付乙方腾退补偿款2844004.4元。同日签订的《豆各庄乡土地储备住宅房屋腾退定向房屋安置单》显示，原告一家共取得安置房屋3套，其中1套即为位于北京市朝阳区×的房屋（以下简称204房屋）。2009年10月26日，原、被告签订《北京市朝阳区豆各庄经济适用房二期（定向安置）销售合同》（以下简称销售合同），约定原告购买被告开发的204房屋（定向安置的经济适用住房），房屋建筑面积106.43平方米，每平方米售价4300元；原告同意于该合同签订当日将购房款457649元一次性支付给被告；被告应在2011年8月30日前向原告交付204房屋；被告应在2012年8月30日前取得204房屋所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在上述约定期限内取得204房屋所在楼栋的权属证明，原告有权退房，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得204房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；204房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在204房屋取得权属证明之日起90工作日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。同日，原、被告签订《补充条款》，约定：204房屋目前没有政府正式批复，一切数据暂定，以最终政府审批为准，其他合同条款与本条款有冲突的，以本条款为准。2011年11月11日，原告委托吴万珍与被告签订《北京市朝阳区豆各庄经济适用房（定向安置）二期销售合同之补充协议》（以下简称补充协议），约定：交房时间确定为2012年2月29日，因交房时间延长买受人周转期限，由豆各庄乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部代为向原告支付周转费用12000元；204房屋交付时，取得四方验收即工程经设计单位、监理单位、施工单位、建设单位验收合格，规划以政府审批为准；204房屋产权在取得《建设工程规划许可证》之后二年内办理完毕；本协议与销售合同内容产生冲突的，以本协议效力优先。经本院反复询问，原告对是否签订过补充协议既不表示肯定也不表示否定。另，被告称204房屋所属项目尚未取得《建设工程规划许可证》，故未能取得204房屋所在楼栋的权属证明。上述事实，有销售合同及补充条款、入住预结算收据、腾退补偿协议、定向房屋安置单、户口本、补充协议及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：原告与被告签订的销售合同系双方真实意思表示，且内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。销售合同约定了被告应取得204房屋所在楼栋权属证明的期限以及逾期取得权属证明的违约责任，且约定原告在被告取得楼栋权属证明之日起90日内取得房屋所有权证。但双方此后签订的补充协议则约定，204房屋产权在取得《建设工程规划许可证》之后二年内办理完毕。补充协议显然改变了销售合同的约定。尽管关于是否签订补充协议，原告既未表示承认也未否认，但经本院充分说明并询问后，原告仍不明确表示肯定或者否定，应视为对签订补充协议这一事实的承认，故本院对于双方签订补充协议的事实予以确认，对于补充协议与销售合同相冲突的内容（即关于204房屋所在楼栋权属证明的取得以及204房屋产权证办理的内容），应以补充协议为准。根据本院庭审查明的事实，204房屋所属项目是定向安置房，房屋性质尚未确定，不能直接适用法律和司法解释关于商品房销售的有关规定。且该项目尚未取得《建设工程规划许可证》，故根据补充协议的约定，尚不具备取得楼栋权属证明和办理产权转移登记的条件，故原告诉讼请求没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款之规定，判决如下：驳回原告孙景林的诉讼请求。案件受理费600元，由原告孙景林负担（已交纳300元，其余300元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 赵 靓人民陪审员 刘凤芝人民陪审员 卢维东二〇一五年二月十日书 记 员 牛 奕 来源：