（2014）秦民终字第1667号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2018-07-12
案件名称
秦皇岛神祀生物科技有限公司、张顺利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省秦皇岛市中级人民法院
所属地区
河北省秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
秦皇岛神祀生物科技有限公司,张顺利
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)秦民终字第1667号上诉人（原审被告）秦皇岛神祀生物科技有限公司，住所地河北省青龙满族自治县三星口乡西转城号村。法定代表人杜敏华，该公司总经理。委托代理人周少标，河北群言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张顺利，男，1968年8月10日出生，汉族，农民，现住河北省秦皇岛市海港区。委托代理人姚志锋，河北吴秀萍律师事务所律师。委托代理人马品懿，河北港城律师事务所律师。上诉人秦皇岛神祀生物科技有限公司（下称神祀公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服青龙满族自治县人民法院（2013）青民初字第1452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年5月4日，张顺利与神祀生公司签订房屋土地出让合同。合同约定:一、将神祀公司所有的坐落在青龙满族自治县三星口乡西转城号村丘(地)号00835号的房产面积11196.46平方米以及将该宗土地面积45987.00平方米一并出让给张顺利。二、上述房屋及土地的总价款为肆佰贰拾万元。本合同签订时神祀公司先付张顺利本宗房、地产考察、评估服务手续费贰拾万元。张顺利将房屋价款打入神祀公司指定账户即视为神祀公司收到出售款。三、神祀公司收到张顺利打入的价款后，最迟在2011年6月3日前将出售款肆佰万元返还给张顺利，本合同可解除。如未返还，需于2011年6月3日前配合张顺利到房产及土地登记管理部门办理过户手续。合同签订后，张顺利于2011年5月4日分两次以银行转账的方式将购房款肆佰万元打入神祀指定的杜金锁账户。神祀公司于2011年5月4日以银行转账的方式将合同约定的地产考察、评估服务手续费贰拾万元打入张顺利指定的张桂兰账户。2011年6月3日，双方签订变更房屋土地出让合同协议，约定将神祀公司回购房屋的期限延长至2011年7月3日，并由神祀公司向张顺利支付违约金贰拾万元，笔下交清，不另打收条。2011年7月3日，双方在2011年6月3日的变更协议上增加补充条款，再次将神祀公司回购房屋的期限延长至2011年8月3日。2011年7月3日，神祀公司以银行转账方式向张顺利指定的张思华账户支付武拾伍万元。2011年8月3日，双方签订变更房屋土地出让合同的协议，约定将神祀公司回购房屋土地的期限延长至2011年9月3日。2011年8月9日，神祀公司以银行转账方式向张顺利指定的张思华账户支付武拾伍万元。2011年9月3日，因神祀公司未按约定的期限回购房屋土地，神祀公司以银行转账方式向张顺利指定的张思华账户支贰拾万元。2012年2月8日，双方再次签订延期履行房屋土地出让合同，约定将神祀公司回购房屋土地的期限延长至2012年3月4日，并约定神祀公司每逾期一个月赔偿张顺利贰拾万元的经济损失，直至赔偿到办理完过户手续为止(按月计算损失)。合同签订后，神祀公司未按合同约定回购房屋也未配合张顺利办理该宗房地产的过户手续，故张顺利起诉至法院，要求神祀公司履行合同协助张顺利办理过户登记手续、赔偿张顺利经济损失20万元以及负担本案原告的律师代理费8万元。另查明，神祀公司于当庭提出反诉，要求确认原被告之间签订的《房屋土地出让合同》无效，但未在法院限定的期限内交纳反诉费用，原审法院已对神祀公司提出的反诉裁定按撤诉处理。原审法院认为，张顺利与神祀公司双方于2011年5月4日签订的房屋土地出让合同，以及2011年6月3日、2011年8月3日、2012年2月8日签订变更房屋土地出让合同，该四份合同均是双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，依法应当确认合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对合同的双方当事人均具有约束力，合同的当事人均应按约定履行各自的合同义务，否则应当承担违约责任。2011年5月4日双方签订房屋土地出让合同后，神祀公司未能在合同约定的期限内回购房屋。而后在双方协商一致的情况下，双方又签订了三次变更房屋土地出让合同，延长神祀公司的回购时间。但是至2012年2月8日房屋土地出让合同约定的最后期限即2012年3月4日，神祀公司未能回购房屋，已成就双方在合同中约定的条件即神祀公司应向张顺利交付标的物并协助办理相关的过户手续。故对张顺利主张神祀公司履行合同协助办理过户登记手续的诉讼请求，予以支持。对张顺利主张神祀公司赔偿经济损失20万元以及律师费8万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。对神祀公司主张其与张顺利签订的房屋土地出让合同不是其真实意思表示，并辩称该合同的性质为民间借贷合同的辩解意见，理据不足，不予采信。遂判决:一、被告秦皇岛神祀生物科技有限公司于本判决生效之日起五日内将位于青龙满族自治县三星口乡西转城号村的丘(地)号00835号房屋及土地交付原告，并协助原告办理过户登记手续。二、驳回原告张顺利的其他诉讼请求。案件受理费38800元，由被告负担。上诉人神祀公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：本案中双方之间不是房屋买卖合同法律关系，而是民间借贷关系，2011年5月4日，神祀公司由于生产建设需要，向张顺利融资借贷400万元，双方约定借款利率月息为百分之五，其实质是高利贷，神祀公司为此先后支付张顺利利息115万元，应张顺利要求，双方签订房屋买卖合同为保证借款合同的履行，其实质是借贷抵押担保，该房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效合同。且神祀公司所有房屋及土地现价值3000余万元，不可能以400万元的价格出售给张顺利，双方间存在巨大的利益失衡，显失公平。要求撤销一审判决，依法改判。被上诉人张顺利辩称：本案不存在无效和显失公平的问题，双方签订房屋买卖合同后，为解决神祀公司的回购问题，双方数次签订变更协议，延长神祀公司的回购期限，在神祀公司到期不履行协议的情况下，张顺利要求按照双方约定履行，属于普通民事主体之间的意思自治，应认定有效。双方间更不存在神祀公司所述的高利借贷问题，神祀公司支付的款项除考察评估费20万元外，均是神祀公司赔偿张顺利的损失，不是借贷利息。原审判决正确，应予维持。二审期间张顺利同意神祀公司关于双方间系借贷关系抗辩主张，并于2015年1月27日向本院提出申请，将诉讼请求变更为：一、请求神祀公司偿还张顺利借款本金400万元人民币；二、自2011年5月4日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍由神祀公司向张顺利支付上述本金的利息。本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，神祀公司于2010年以出让方式购买本案争议土地使用权，出让价格为414万元，后神祀公司出资在该土地上建设1万余平方米房产，从评估的情况看该房产土地价值3000余万元，远高于神祀公司与张顺利签订房屋买卖合同的约定400万元出让价格，此外从双方签订的房屋买卖合同约定的回购条款以及双方签订的数次变更延长回购房屋期限协议的情况也能看出，双方的真实意思并不是进行房屋买卖，其真实意思是借贷，借款金额为400万元，签订房屋买卖合同系以房屋对借贷进行担保，应按照借贷法律关系对本案进行处理，双方有关手续费和逾期损失的约定，其实质系对利息的约定，但该约定利息已超过4倍同期银行贷款利率，对超过4倍部分不予支持。张顺利请求办理房屋过户手续，其实质是要求给付借款，且在二审期间张顺利同意神祀公司有关双方间系借贷法律关系的主张，并向本院提出申请对诉讼请求进行变更，增加要求给付贷款并支付利息的诉讼请求，应认定双方在二审期间就张顺利新增加诉讼请求问题达成一致意见，同意本院对变更诉讼请求进行审理，故本院依据审理查明的事实确认双方间系借贷法律关系并依此改判给付借款并不违反相关法律规定。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、(三)项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第二款之规定，判决如下：一、维持河北省青龙满族自治县人民法院（2013）青民初字第1452号民事判决第二项；二、撤销河北省青龙满族自治县人民法院（2013）青民初字第1452号民事判决第一项。三、上诉人秦皇岛神祀生物科技有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人张顺利借款本金人民币400万元，并自2012年3月4日起至给付之日止按4倍中国人民银行同期贷款利率支付利息。二审案件受理费80元，由上诉人秦皇岛神祀生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨彦军审 判 员 权金伶代审判员 张 洁二〇一五年二月十日书 记 员 刘东海 来自