（2014）邵中民三终字第61号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-10-19
案件名称
刘其栋与洞口县粮食局、洞口县恒邦房地产开发有限公司合同纠纷一案民事判决书
法院
湖南省邵阳市中级人民法院
所属地区
湖南省邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘其栋,洞口县粮食局,洞口县恒邦房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）邵中民三终字第61号上诉人（原审原告）刘其栋委托代理人谢阳，湖南纲维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）洞口县粮食局，住所地：洞口县洞口镇大正街。法定代表人曾泽群，系该局负责人。委托代理人曾慧凡，洞口县平溪江法律服务所法律工作者。原审第三人洞口县恒邦房地产开发有限公司，住所地：洞口县洞口镇桔城路。法定代表人曾勇军，该公司董事长。委托代理人李建平，湖南伏龙律师事务所律师。上诉人刘其栋与被上诉人洞口县粮食局、原审第三人洞口县恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）合同纠纷一案，洞口县人民法院于2014年10月14日作出（2014）洞民初字第713号民事判决，刘其栋不服，向本院提出上诉，本院2014年12月3日立案后，依法组成合议庭于2015年1月9日对本案进行了公开开庭审理，上诉人刘其栋及其委托代理人谢阳、被上诉人洞口县粮食局的委托代理人曾慧凡、原审第三人恒邦公司的法定代表人曾勇军及其委托代理人李建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告洞口县粮食局原城东粮站粮运车队位于县城新华南路与桔城路交汇口西侧，为了提高县城的整体形象，县政府决定对新华南路进行改造，按照规划，新华南路南端几乎全部穿越城东粮站粮运车队，其中包括大部分房改售给职工的住房。2012年8月洞口县粮食局给洞口县人民政府打了一份《关于请求对新华南路所占粮运车队土地及房屋进行补偿的报告》，县人民政府于2012年10月作出批示按200万元作为补偿由县粮食局包干并要求切实做好职工稳定工作。2013年1月15日，洞口县粮食局与原粮运车队21户住户签订一份《关于原城东粮站粮运车队整体拍卖协议》，该协议第一条约定：双方达成一致意见同意整体拍卖，县政府补偿住户的100万元由粮食局统一办理补偿手续领取补偿金后一次性补偿给21户，由21户派代表整体签收，列入开发补偿范围。2013年，原粮运车队17户住户内部签订了一份处理协议，该《协议》第一条约定：17户房屋处置权全权授权给代表与开发商洽谈、处理并签订协议；第二条约定：17户代表要极力争取17户的利益最大化，保证房屋价格按房产证面积计算不低于6500元／平方米（含粮食局补偿100万元），若低于该价格，17户代表与开发商签订的协议无效。2013年5月22日原告等21户的代表与开发商即本案第三人签订一份《关于开发商与原粮运车队21户房屋买卖及拆卖的相关协议》，协议的甲方为原告等21户，乙方为开发商即本案第三人，协议内容为：一、甲方在乙方支付购房押金前向乙方提供每户的房产证和土地使用证复印件。乙方承诺按甲方每户房产证的面积计算总房价款。乙方中标后，七日内把房屋补偿款打入甲方代表指定的账号内，逾期资金未入账户，甲方收取乙方资金不退；二、乙方在收到甲方房产证、土地使用证复印件后，向甲方交购房押金壹佰万元整，乙方中标后抵房屋价款，若乙方未中标，甲方在七日内全部退给乙方，双方都不承担违约责任；该协议第五条还约定县政府补偿给21户的赔偿金壹佰万元，由县粮食局协助在乙方中标竞买款中优先支付给甲方。双方还约定：本次拍卖不成功，乙方继续需要购买，在本年度内，本协议继续有效。2013年5月23日，邵阳雪峰拍卖有限责任公司对洞口县粮食局原粮运车队（城东粮站）房屋及国有建设用地使用权进行第一次拍卖，但没有成功。2013年12月18日，邵阳雪峰拍卖有限责任公司第二次对洞口县粮食局原粮运车队（城东粮站）房屋及国有建设用地使用权进行拍卖，第三人以1400万元的价格中标。2014年1月7日，洞口县粮食局（本案被告）与中标开发商（本案第三人）及原告等21户签订了《关于县政府对开通新华南路补贴原城东粮站21户拆迁住户100万元的协议》，该协议第一条约定：为了搞好拆迁工作使21户住户能够及时一次性拿到房屋补偿款，由曾勇军先垫付100万元给21户住户。原告等21户的代表付仁初、刘钦平签了字。2014年1月8日，原告等21户与开发商（即本案第三人）签订了《原城东粮站住户房屋买卖及搬迁协议》，原告等21户为甲方，开发商为乙方，协议内容如下：一、房屋价款：甲方自愿按房产证标明的建筑面积，每平方米6500元的价格，出售给乙方（总价款见附表花名册）。乙方自愿购买。二、付款方式及房产证、土地使用证的交付方式，乙方按甲方代表出具的户主姓名、建筑面积、房屋价格等内容的花名册，一次性打入甲方代表的账户内。甲方在收到房屋款项的同时，将户主二代身份证复印件和房屋产权证及土地使用证原件交给乙方，甲方有义务协助乙方办理产权过户手续；三、房屋搬迁的约定：1、甲方自收到乙方给付的房屋价款之日起45日内搬迁完毕，逾期乙方有权无条件予以拆除；2、甲方房屋内的自有附属设施，由甲方自行处理；3、乙方支付给甲方的搬迁费由住户代表统一保存（按每户2-3000元计算），待所有住户整体搬迁后再统一支付给各住户；4、对于个别不按期搬迁的住户，甲方所有住户有义务协助乙方拆除；5、甲方搬迁以前房屋产生的水费、电费等各项债务由甲方承担。协议签订后，第三人依约将购房款支付给了原告等21户。原告等21户亦将房产证和土地使用证原件交付给了第三人。后来，在拆迁房屋时，有部分住户提出县政府补偿给21户的100万元补偿款还没有补偿到位，因而不肯拆迁，原告等人找到县政府有关部门及县粮食局协调未果，少数不肯拆房的住户也被第三人强行拆除。原告特向本院提起诉讼，认为第三人购买了原告的房屋，付了购房款，原告等人也将房屋有关手续交付给了第三人，因此原告与第三人已无任何纠纷，法院也没有必要追加第三人参加诉讼。县粮食局没有把县政府补偿给21户的100万元补偿款补偿给原告等21户，所以原告只要求被告洞口县粮食局将这100万元补偿给21个住户，21个住户按各住户的房产证的面积进行分配，原告应得42315元。因此，原告请求被告支付补偿款42615元。原审法院认为，本案系物权保护纠纷。当事人争议的焦点是洞口县粮食局补偿给原告及其他拆迁户的100万元是否包括在拆迁户出售房屋给第三人的房款内。从案件事实来看，应该包括在内，原告的诉讼请求不应得到支持。因为：1、《关于原粮运车队17户房屋的处理协议》第二条讲到：17户代表要极力争取17户的利益最大化，保证房屋价格按房产证面积不低于6500元／平方米（含粮食局补偿的100万元在内），若低于该价格，17户代表与开发商签订的协议无效。这虽然是原粮运车队17个住户的内部协议，但也能够说明当时这些拆迁户的真实意思是每平方米6500元的房款包含县粮食局补偿的100万元在内；2、原告否认付仁初、刘钦平是21户的代表没有道理，因为与粮食局洽谈、与开发商洽谈、起草有关协议、召集21户开会或下通知，都是付仁初、刘钦平，从付仁初、刘钦平代表21户与县粮食局及开发商三方签订的协议中讲到由开发商垫付100万元给21户住户；3、2014年1月8日原告等21户与第三人签订的《原城东粮站住户房屋买卖及搬迁协议》中虽然没有讲到对每平方米6500元的购房款包括县政府补偿的100万元在内，但另外如果还有100万元补偿款没有到位，原告等21户不可能将房产证和土地使用证原件交付给第三人。据此，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条之规定，判决如下：驳回原告刘其栋的诉讼请求。刘其栋不服上述判决，向本院上诉称，原判认定事实与适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人立即支付上诉人款项60287元。其主要理由是：一、原判确定案由与适用法律错误。本案上诉人的诉讼请求基础是上诉人与被上诉人签订的《关于原城东粮站粮运车队整体拍卖协议》，其法律关系应当认定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定予以处理。原判认定本案系物权保护纠纷，依据《中华人民共和国物权法》规定予以判决，显属认定法律关系与适用法律错误。二、原判程序违法，错列恒邦公司为第三人。恒邦公司对本案争议标的没有独立请求权，其与本案的处理结果亦无法律上的利害关系，原审法院不应当将恒邦公司列为本案第三人。三、原判认定事实错误。原判不应当以《关于原粮运车队17户房屋的处理协议》来认定洞口县政府支付给21户的100万元补偿款包含在21户出售房屋给第三人的房款内，该协议系拆迁住户的内部协议，不能作为被上诉人拒不履行《关于原城东粮站粮运车队整体拍卖协议》的抗辩理由，亦不能以此来认定21户的真实意思表示。原判认定付仁初、刘钦平为21户代表的这一事实亦没有依据。另外，21户将房产证、土地使用权证交付给第三人恒邦公司，系履行《原城东粮站住户房屋买卖及搬迁协议》的行为，与县政府的100万元拆迁补偿款无任何关联。洞口县粮食局答辩称，对上诉人的上诉请求与理由均不予认可，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。其主要理由是：一、原审法院认定本案法律关系为物权保护纠纷是正确的，其适用法律亦无不当。二、原审法院依职权追加恒邦公司为本案第三人没有程序违法。三、原判认定事实清楚、正确。原审第三人恒邦公司答辩称，上诉人的上诉请求与理由缺乏事实与法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。主要理由是：一、原判法律关系定性与适用法律正确。本案中，上诉人认为被上诉人从政府领取了200万元补偿款后截留了应当支付给上诉人的补偿款，故而认为是不当得利提起诉讼，故原判认定本案为物权保护纠纷并无错误。二、原判程序合法。县政府的100万元拆迁补偿款早已明确列入开发补偿范围，属开发商的开发成本，开发商购房所支付的房款，理所当然地涵盖了该100万元，且该100万元已由开发商代为支付，故本案的处理结果与原审第三人存在利害关系，原审法院将恒邦公司列为第三人并未有程序违法之处。三、原判认定事实清楚。《关于原粮运车队17户房屋的处理协议》系上诉人的真实意思表示，6500元每平方米的购房单价已经包含了100万元补偿款的内容，原判以此为依据来认定《原城东粮站住户房屋买卖及搬迁协议》的真实意思，并无不当。原判认定付仁初、刘钦平为21户代表有理有据，事实上21户的代表实实在在地参与了整个开发补偿的协商、谈判、签协议等活动，21户代表在与开发商谈判过程中，也没有损害委托人利益的行为。另外，21户在领取房款后即将房产证与土地证交与第三人，充分证实了21户认可了100万元补偿款已涵盖在6500元每平方米的房屋价款中，且在领取房款的过程中，没有1户提出100万元经济补偿款的问题。因此，综合本案的实际情况，足以说明100万元补偿款是包含在第三人购买上诉人的房屋价款中。本院二审审理查明的事实及证据认定与原审一致。本院认为，本案系合同纠纷，当事各方争议的焦点是洞口县政府补偿给21户拆迁户的100万元是否包含在原审第三人恒邦公司支付给拆迁户的房屋价款内？根据《关于原城东粮站粮运车队整体拍卖协议》及《关于原粮运车队17户房屋的处理协议》，拆迁户在涉案房屋拆迁与拍卖问题上，其最初的合意应为：21户的房屋进行整体拍卖；房屋出售价格不能低于6500元／平方米；县政府补偿的100万元包含在房屋出售价格中，已领取了补偿款的拆迁户，其已领款项在房屋价款中予以扣除；委派代表与开发商就房屋价格问题进行协商。从2013年1月15日签订《关于原城东粮站粮运车队整体拍卖协议》起，至2014年1月8日签订《原城东粮站住户房屋买卖及搬迁协议》，在这1年时间里，21户拆迁户与恒邦公司就整体拍卖事宜经过多次谈判与协商，虽没有书面材料能够证实21户的代表为付仁初及刘钦平，但根据双方提交的证据及本案一、二审庭审调查，该二人确系21户拆迁户开会及与开发商协商房屋买卖事宜的召集人，代表21户拆迁户与恒邦公司协商房屋买卖事宜，故该二人与开发商签订的《关于开发商与原粮运车队21户房屋买卖及拆卖的相关协议》与《关于县政府对开通新华南路补贴原城东粮站21户拆迁住户100万元的协议》，上诉人及其他拆迁户应当知晓其内容，且上诉人也未提交任何证据证实其在与开发商协商过程中提出将100万元拆迁补偿款与房屋出让款分开处理的意见，故2014年1月8日签订的协议里虽未提及100万元补偿款，但应理解为县政府的100万元补偿款已分摊在房屋出卖价款内，且6500元／平方米的房屋买卖单价已明显高于当地房屋市场实际行情价，亦符合《关于原粮运车队17户房屋的处理协议》里约定的价格。综合以上分析，在认定恒邦公司与21户拆迁户对房屋价款约定的真实意思表示上，应结合双方的谈判过程及21户拆迁户的最初合意来综合认定。虽恒邦公司与21户拆迁户签订的《原城东粮站住户房屋买卖及搬迁协议》未提及100万元补偿款的处理，但该协议中的房屋价款应当认定为包含了县政府给予21户拆迁户的100万元补偿款。洞口县粮食局在《关于原城东粮站粮运车队整体拍卖协议》中需履行的义务，已由恒邦公司代为履行，上诉人要求洞口县粮食局再支付100万元补偿款中的42315元不应当再得到支持。诉讼各方争执的100万元补偿款是否包含在恒邦公司支付给21户拆迁户的房屋价款里，关系到恒邦公司的开发成本，故本案处理与恒邦公司存在法律上的利害关系，原审将其列为本案第三人并未违反法律程序。综上，原判认定事实清楚，程序合法，处理并无不妥，上诉人刘其栋的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费860元，由上诉人刘其栋承担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 李盛刚审判员 胡文彬审判员 莫佩华二〇一五年二月十日书记员 王巾英附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决或裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：