（2014）望民初字第01912号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-04-18
案件名称
长沙南山物业管理有限公司与卜桃云物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市望城区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙南山物业管理有限公司,卜桃云
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2014）望民初字第01912号原告长沙南山物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道金星大道旁。法定代表人陈雷。委托代理人连华，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人胡卫平，湖南天地人律师事务所律师。被告卜桃云。原告长沙南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）与被告卜桃云物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法由审判员彭喜云适用简易程序，于2014年12月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人连华与被告卜桃云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南山物业公司诉称，2008年5月8日，被告与长沙南山房地产开发有限公司（以下简称南山房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定南山房地产公司于2008年9月30日前将经验收合格的南山.苏迪亚诺l31-504号商品房交付给被告。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告南山.苏迪亚诺l31-504号商品房提供前期物业服务，被告应从南山房地产公司通知被告收房的下月1日起，每半年的第一个月上旬预支付六个月的物业服务费，标准为按建筑面积1元／平方米（多层物业）。被告如违反协议不按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之二加收滞纳金。2008年9月21日，被告办理了收房手续。从2009年7月起至今，被告未按《前期物业管理服务协议》的约定支付物业服务费，原告通过电话、发函等方式多次向被告进行催收；2014年7月6日，原告再次向被告送达催收通知，要求被告支付物业服务费，但被告至今未按约定交纳。故向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告2009年7月至2014年9月期间物业服务费6941元；2、被告支付原告违约金11680.9元（该违约金从逾期一个月后的次日起，按每天2‰的标准，暂计算至起诉日，应计算至被告交清全部物业服务费之日止）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。为支持其诉讼主张，原告南山物业公司提交如下证据：1、《前期物业管理服务协议》，拟证明原告与被告之间存在物业管理服务关系，双方在协议中对物业服务费的收取标准、起算时间、违约金等作了约定。2、南山物业公司的资质证书、湖南省服务价格登记证，拟证明原告具备物业服务的经营资质及收费资质。3、南山物业公司出具的缴费通知单、催费函和申通快递回执，湖南天地人律师事务所律师函和申通快递回执，拟证明原告已多次书面通知被告交纳物业服务费。4、商品房买卖合同，拟证明被告购买了南山房地产公司开发建设的南山.苏迪亚诺第l31幢504号房屋，房屋质量问题属于商品房保修范围的事项。被告卜桃云辩称：1、原告诉称被告从2009年9月至2014年7月6日没有交纳物业费错误，因为从2013年12月1日起至今该房屋被南山物业公司租赁，在《房屋租赁合同》中双方约定租赁期间物业费由南山物业公司承担。2、《前期物业管理服务协议》明确约定，南山物业公司有责任对公共设施部分进行维护和管理，如果违反协议，未达到服务质量的，被告有权要求原告限期改正，否则原告应承担相应的法律责任。3、被告从2009年年初起多次就房屋质量问题向原告报修，直至2013年上半年原告才派人维修，致使被告的房屋在四年的时间里无法居住，被告每年在外租房的费用为一万多元，被告多次向原告报修而原告不予理睬，原告存在失职之处，在此期间的物业费被告依法不应交纳。4、本案的起因是原告的不作为，故诉讼费应由原告承担。为支持其答辩意见，被告卜桃云提交如下证据：1、2010年-2013年电费交纳记录，拟证明由于房屋质量问题未解决，被告在长达四年的时间里从未在南山.苏迪亚诺l31-504号房屋内居住，因而没有产生过电费。2、房屋照片三张，拟证明被告购买的房屋存在质量问题，原告未尽房屋管理、修缮等义务，致使被告无法居住。对于原告南山物业公司的上述证据，被告卜桃云质证如下：对原告提供的证据1、2、4无异议；证据3催费函上记载的物业服务费的计算标准与前期物业管理服务协议约定的收费标准相互矛盾，且物业费收取的时间段存在错误，该证据反而证明原告存在管理混乱问题。对于被告卜桃云的以上举证，原告南山物业公司质证如下：证据1的来源不合法，电力部门没有加盖公章，被告未居住不影响物业服务费的交纳，故对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议；对证据2的真实性和关联性有异议，该照片不能证明被告的房屋存在质量问题，但照片中有修补痕迹，反而证明原告对被告的房屋已进行维修，楼梯间的质量问题属于公共部分与被告房屋无法居住没有关系；以上证据被告是在举证期限届满后提交的。根据双方当事人的举证和质证意见，本院认证如下：对于原告提供的证据1、2、4，由于被告均无异议，上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以采信；对于原告提供的证据3，本院经审查认为，该证据能够证实原告以书面的形式向被告催收过物业服务费，对该证明目的予以认定。被告提供的证据1没有加盖职能部门的公章，证据的形式、来源不符合法律规定，本院不予采信；被告提供的证据2，本院经审查认为，原告确认对被告的房屋进行过修缮，楼梯间确有损坏，故本院对被告的房屋存在质量瑕疵以及公共楼梯间出现瓷砖脱落这一事实予以确认，对该证据的其他证明目的不予采信；被告的以上证据虽是当庭提交，但在庭审时原告已对被告的证据发表质证意见，故不影响本院对被告所举证据依法进行审核认定。本院依据以上认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，查明本案法律事实如下：2008年5月，被告与南山房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，由被告购买南山房地产公司开发建设的南山.苏迪亚诺第l31幢504号房，建筑面积共111.29平方米，南山房地产公司应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的该商品房交付被告使用。2008年5月8日，原告南山物业公司与被告卜桃云签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告购买的南山.苏迪亚诺第l31幢504号房提供前期物业服务，双方在协议中约定：南山物业公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；依据本协议以及南山物业公司与南山房地产公司签订的《前期物业服务合同》的相关规定，向卜桃云收取物业管理服务费用；卜桃云交纳费用从南山房地产公司通知其领房之日的下月1日起计收；南山物业公司每6个月向卜桃云预收一次物业服务费，卜桃云应于每半年第一个月的上旬向南山物业公司交纳物业管理服务费，卜桃云超过1个月不交纳物业管理服务费的，南山物业公司可从逾期之日起按应交费用的千分之三向卜桃云加收逾期违约金；卜桃云有权监督南山物业公司的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向南山物业公司提出意见和建议；南山物业公司设立客户服务中心，建立24小时值班制度，公示24小时服务电话，随时接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；建立并落实便民维修服务承诺制，急修15分钟到达，零修、急修及时率100%，并有回访记录；每日定期巡查公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修；南山物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，卜桃云有权要求南山物业公司限期改正，逾期未改正给卜桃云造成损失的，南山物业公司承担相应的法律责任。2012年6月11日，长沙市望城区物价局向原告颁发《湖南省服务价格登记证》，依据望物发（2011）11号文件批准原告服务的多层住宅公共性前期物业服务收费标准为每月每平方米1.1元，但实际上原告是按照每月每平方米1元的标准向被告主张物业服务费。另查明，南山.苏迪亚诺小区自建成至今即由原告提供物业服务。2013年12月1日至2014年11月30日期间，原告租赁被告的房屋居住使用，双方约定租赁期间的物业费由原告承担。由于被告房屋出现质量问题、公共楼梯间损坏未及时维修等情况，被告自2009年7月起停止交费至今。从2009年7月起至2014年9月止共计51个月（扣除原告租赁被告房屋期间原告自行承担的物业服务费12个月），故被告需向原告交纳物业服务费5675.79元（51个月x111.29平方米x1元／月／平方米）。2014年7月，原告向被告发出催费函要求被告交纳物业服务费。2014年10月，原告委托律师向被告发出《律师函》，督促被告切实履行交费义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告南山物业公司具备从事物业服务工作的相关资质，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。现原告提供了物业服务，而被告未按约定支付物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告房屋虽出现过房屋质量问题等情况，但原告亦履行了相应的维修义务，且依照《前期物业管理服务协议》的约定，对于原告提供物业服务中的瑕疵，被告有权提出意见和建议以及要求限期改正，逾期未改正造成损失的，被告还可要求原告承担相应的法律责任，但被告应依法另行主张权利，本案不予审理。因此，被告拒绝支付相应的物业服务费用的行为缺乏合同和法律依据。鉴于原告提供物业服务过程中确存在瑕疵，故对于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告卜桃云于本判决生效后十五日内向原告长沙南山物业管理有限公司支付物业服务费5675.79元；二、驳回原告长沙南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费266元，因适用简易程序受理费减半收取133元，由原告长沙南山物业管理有限公司负担108元，由被告卜桃云负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 彭喜云二〇一五年二月十日书记员 王高瞻附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”