（2014）驿民初字第2590号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-12-29
案件名称
原告袁存立与被告张国庆租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
驻马店市驿城区人民法院
所属地区
驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁存立,张国庆
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百一十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）驿民初字第2590号原告袁存立。委托代理人韩星。被告张国庆。原告袁存立与被告张国庆租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁存立的委托代理人韩星，被告张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁存立诉称，原告租赁被告轻钢大棚厂房用于生产实木门车间，租赁期限自2013年3月1日至2018年3月1日，该轻钢大棚位于驻马店市驿城区东风办事处小刘庄村委大刘。2014年2月6日，该大棚顶盖全部坍塌，大棚内原告的设施设备、材料、成品、半成品等均遭到损毁。原告诉前经公证处采取了证据保全措施。后经司法鉴定，该大棚厂房构造体系存在缺陷，焊接质量差导致了房架失稳，造成屋盖整体坍塌。被告大棚是未经批准建设的房屋，应当认定双方签订的租赁合同无效。该大棚因存在严重质量问题导致了顶盖坍塌，给原告造成了损失，是被告的过错造成的，被告应当承担赔偿责任。原告已经足额向被告支付了一年租金，但原告只使用了11个月，房屋就发生了坍塌，被告应当退还原告1个月的租金。请求：1、依法确认原、被告双方2013年3月1日签订的房屋租赁合同无效；2、依法判令被告返还原告一个月的租金3250元。3、依法判令被告赔偿原告各项损失共计144086元（其中物品损失127286元、公证费3000元、鉴定费10800元、评估费3000元）。被告张国庆辩称，1、被告不应退还原告一个月的租金，原告于2014年2月26日从租赁大棚处将物品拉完，所以不存在返还原告一个月租金的事实。2、原告明知被告所建大棚无审批手续，仍然租赁。3、被告与原告签订的合同期限是五年，租赁期限未满，原告私自终止合同，原告应赔偿被告损失。经审理查明，2013年3月1日，原告袁存立（承租方、乙方）与被告张国庆（出租方、甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：1、甲方租给乙方房屋为库房建筑面积为850平方米，该房屋未设定抵押；2、该房屋用途为乙方作为家具生产；3、甲方应向乙方出示土地使用证件，身份证等真实有效的身份证明。乙方应向甲方出示身份证件等真实有效的身份证明；4、房屋租赁期自2013年3月1日至2018年3月1日；5、租金及收款方式：全年租金总额39000元，房屋付款方式一次性付清，如果付款有特殊情况，双方以商量为准；6、房屋及附属设施的维护，租赁期内，甲方应保障该房屋及附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的两天进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金。对于该房屋及附属设施因自然属性或合理性使用而导致的损耗，乙方不承担责任；7、甲方保证对其出租给乙方的房屋享有合法的权利，并给乙方相应的文件，否则视为违约等内容。合同签订之前，原告于2013年2月13日向被告支付租金39000元（自2013年3月1日起至2014年3月28日止的年租金）；合同签订后，被告依约将上述大棚交付原告使用。后因涉案大棚于2014年2月6日被雪压塌，原告要求被告赔偿其损失未果成讼。另查明，原告租赁被告的大棚位于驻马店市驿城区前进路北段小刘庄村委大刘庄组。该大棚系被告在其耕地上建造而成，在建造时未经有关部门批准，且在法庭辩论终结前仍未取得批准手续。诉讼中，（一）2014年2月10日，原告向河南省驻马店市天中公证处申请证据保全，该公证处工作人员及袁存立于2014年2月10日和28日前往涉案大棚所在地，由袁存立对厂房房顶坍塌、厂房内的物品、设备损坏情况进行了拍照，取得现场照片21张，后河南省驻马店市天中公证处于2014年4月3日作出（2014）驻天证民字第78号公证书，证明袁存立拍摄的21张照片与实际情况相符。被告对上述公证书的真实性有异议，认为公证系原告单方委托，程序违法，且所有的照片均无拍摄时间，无法核实拍摄地点，属于虚假证据。另原告支付公证费3000元；（二）2014年2月10日，原告向驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所提出鉴定申请，申请对轻钢大棚顶盖坍塌原因进行鉴定，驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所于2014年3月2日作出驻天工司鉴所（2014）建质鉴字第9号司法鉴定意见书，结论为“构造体系存在严重缺陷，焊接质量差导致了屋架失稳，造成屋盖整体坍塌”。被告认为该司法鉴定意见书系原告单方委托申请鉴定。并提交自己拍摄的照片7张，用以证明原告在使用租赁大棚时，在大棚的西墙打洞两个，北山墙下挖坑一个，从而改变了大棚结构，造成大棚下陷，后被雪压塌。原告对被告的上述抗辩不予认可，被告对大棚塌陷原因未申请重新鉴定。另原告支付鉴定费10800元；（三）2014年2月15日，原告向驻马店振兴资产评估事务所申请评估，评估范围为原告租赁被告厂房被雪压塌造成的直接损失等，驻马店振兴资产评估事务所于2014年3月25日作出驻振评报字（2014）23号评估报告书，经评估结论为“袁存立租赁厂房被雪压塌造成的直接损失评估价值为127286元”。原告认为被告应向其赔偿上述损失，被告辩称该评估报告系原告单方委托评估，其对评估明细表中第22项载明的3樘样品门以及第54项载明的1台美的冰箱无异议，并认为原告在2013年11月份就已停产，该表中的其余34套门原告并未生产；对评估明细表中其他物品均有异议。但被告未提供证据证明原告于2013年11月已经停产的事实，亦未申请重新评估，原告对被告的辩称也不予认可。（四）被告辩称原告在承租大棚时知道该大棚的建造无审批手续，但未提交相关证据加以证明，原告对被告的上述主张亦不予认可；（五）原告认为其支出的公证费3000元、鉴定费10800元、评估费3000元，共计16800元属于原告的损失，被告应向原告赔偿。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、收条、公证书、鉴定意见书、评估报告书，被告提交的照片等证据以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，在卷为据。本院认为，2013年3月1日，被告张国庆将自己建造的850平方米库房出租给原告袁存立使用，双方并签订房屋租赁合同一份。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，被告出租给原告的大棚在建造时未经有关部门批准，且在法庭辩论终结前仍未取得批准手续。现原告请求确认原、被告双方于2013年3月1日签订的房屋租赁合同无效，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告在承租大棚时知道该大棚的建造无审批手续，原告对此不予认可，被告亦未提交相关证据加以证明。故被告的该项辩称，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告已向被告支付2013年3月1日至2014年3月1日的年租金39000元。由于租赁大棚在2014年2月6日被雪压塌后，原告已无法使用，现原告请求被告返还未能使用期间的租金，于法有据，本院予以支持，经核算原告未使用租赁大棚的天数为23天（2014年2月7日至2014年3月1日），被告应向原告返还的租金数额为2457.53元（39000元÷365天×23天）。被告辩称，租金应计算至原告从大棚内将物品拉完之日止即2014年2月26日，该理由不能成立，本院不予采纳。关于损失，原告租赁被告的大棚被雪压塌后，驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所作出驻天工司鉴所（2014）建质鉴字第9号司法鉴定，鉴定意见为：原告租赁被告的大棚构造体系存在严重缺陷，焊接质量差导致了屋架失稳，造成屋盖整体坍塌。驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所通过调查、检测方法出具的鉴定意见，真实可信，本院予以采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”的规定，本案中，被告辩称上述鉴定系原告自行委托，并提交照片7张，用以证明原告在使用大棚时改变大棚结构，造成大棚被雪压塌，但被告提交的7张照片不足以反驳上述意见书所证明的问题且未申请重新鉴定，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。本案中，被告出租的大棚未在建造时未经有关部门批准，是造成合同无效的原因，且合同履行中被告交付的大棚因存在质量瑕疵，造成大棚坍塌，对此造成的损失，应承担主要责任；原告在签订合同时对涉案房屋的建设是否经过有关部门批准，未尽到合理审慎的审查、注意义务，对此也应承担相应的责任，原、被告双方按其相应的过错，承担责任的比例按2：8划分。现原告请求被告赔偿损失，于法有据，本院予以支持。关于损失的数额，原告租赁被告的大棚被雪压塌后造成损失，驻马店振兴资产评估事务所作出驻振评报字（2014）23号评估，评估结论为：袁存立租赁厂房被雪压塌造成的直接损失评估价值为127286元。驻马店振兴资产评估事务所依据评估人员现场收集资料等方法出具的评估结论，真实可信，本院予以采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定，本案中，被告辩称该评估报告系原告单方委托评估，其对评估明细表中第22项载明的3樘样品门以及第54项载明的1台美的冰箱无异议，并认为原告在2013年11月份就已停产，该表中的其余34套门原告未生产，原告对此不予认可，被告亦未提供证据证明原告于2013年11月已经停产的事实，另被告对评估明细表中其他物品均有异议。但未提供足够证据反驳上述评估结论也未申请重新评估，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。经评估，原告的直接损失为127286元，另原告支付公证费、鉴定费、评估费16800元，上述数额共计144086元（127286元＋16800元），按原、被告双方过错划分比例2：8进行计算，被告应向原告赔偿损失的数额为115268.80元（144086元×80％）。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告袁存立与被告张国庆于2013年3月1日签订的房屋租赁合同无效二、限被告张国庆于本判决生效后十日内向原告袁存立返还租金2457.53元。三、限被告张国庆于本判决生效后十日内向原告袁存立赔偿损失115268.80元。四、驳回原告袁存立的其他诉讼请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元，由原告袁存立负担750元，被告张国庆负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 蒋沛森审 判 员 王晓贞代理审判员 周 岩二〇一五年二月十日书 记 员 肖瑞瑞 来源：