（2014）中一法民一初字第1462号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-05-13
案件名称
尹铁军与广东新龙基集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹铁军,广东新龙基集团有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款，第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第1462号原告：尹铁军，男，1971年4月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托代理人：韦坤，广东洋三律师事务所律师。被告：广东新龙基集团有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：孔繁权，董事长。委托代理人：蔡小虹、谢志强，分别系该公司行政副总监、法务助理。原告尹铁军诉被告广东新龙基集团有限公司（以下简称新龙基公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法由审判员丁向娜独任审判，于同年7月2日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告尹铁军委托代理人韦坤，被告新龙基公司委托代理人蔡小虹、谢志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹铁军诉称：2013年11月7日，原告到被告处咨询有没有适合开办教育培训的场地：被告告知原告已租用其场地的中山市东区杰出教育培训中心（以下简称东区杰出教育培训中心）已退场，杰出教育培训中心所租用的场地可租给原告使用，现在杰出教育培训中心正在办理退租手续，并且几天内即可办完等，但原告需要先交诚意金10万元。被告还承诺，原告交完诚意金后即可进行装修（给予3个月的免租装修期）；被告协助原告办理开办教育培训机构所需的证照（提供原告办理教育培训机构证照所需的各种资料）。原告于当天向被告支付了10万元的诚意金。原告交了诚意金后即对涉案场所进行装修，同时要求被告以当时口头约定的条件签订租赁合同（该租赁合同是办理教育培训证照必需的资料），但被告以杰出教育培训中心还没有办理完毕相关手续，双方租赁合同还没有解除为由，一拖再拖。经原告再三催促，被告说杰出教育培训中心长期拖欠其租金，且没有前来结算。被告要求原告偿付杰出教育培训中心拖欠的租金、水电费、管理费及滞纳金后，再商谈签订租赁合同、使用涉案场地事宜。双方多次协商未果，被告于2014年2月份强行关闭涉案场所。为维护自身合法权益，原告特具状至本院，请求判令：1.被告立即退还诚意金10万元，赔偿装修费、维修费41148.16元，其他损失2万元，并支付自起诉之日起至清偿之日止按同期银行贷款利率计算的利息；2.被告承担本案诉讼费用。原告尹铁军对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.银行付款凭证；2.广告工程制作安装合同、收据；3.市场主体基本登记信息查询；4.零售单、收款收据；5.照片。被告新龙基公司辩称：1.原告没有证据证明该10万元支出为诚意金性质；2.被告有充分证据证明原告代为清偿东区杰出教育培训中心所欠被告的租金及其他费用，被告有理由相信杰出教育培训中心私自将涉案场所转租给原告或两者是两块牌子一套人马。综上，原告诉求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告新龙基公司就其辩解意见在举证期限内提交如下证据：1.（2014）中一法民一初字第770号案的起诉状、受理案件通知书；2.房屋租赁合同；3.国有土地使用权证及房地产权证；4.《关于同意中山市慧众教育培训中心变更的批复》［中教民（2012）126号］、民办学校办学许可证、徐建华身份证；5.协议书；6.函告；7.广东新龙基集团代收水电费通知单；8.发票联、收款收据及银行付款凭证；9.《中山市民办非企业单位名称预先核准申请表》；10.照片；11.东区杰出教育培训中心欠费情况明细表；12.新龙基租赁发票签收表；13.致家长一封信；14.参保证明。经审理查明：2011年3月29日，新龙基公司（甲方）与徐建华作为代表的“慧众教育”（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：乙方租用甲方座落于广东省中山市东区中山三路三十号的新龙基大厦三层西侧房屋，作商业办公使用，建筑面积623.48平方米，分摊面积50.28平方米，承租总面积673.76平方米；租赁期限为5年，自2011年4月1日起至2016年3月31日止；第一年租金（2011年4月1日起至2012年3月31日）按每月含税价40元／平方米计算，即每月租金为26950.40元，第二年至第五年租金（2013年4月1日起至2016年3月31日）按每月含税价42元／平方米计算，即每月租金为28297.92元；乙方须于每月前五个工作日缴纳当月租金，甲方须出具正式发票给乙方；乙方于签订合同之日起五个工作日内向甲方缴纳53900.8元押金，该押金由甲方保管，不计利息，在租赁期满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方将押金二十天内退回乙方；乙方使用房屋所发生的水电费、电话费、物业管理费及因乙方自身经营所产生的费用由乙方支付；水电费按月支付，由乙方在收到甲方水电收费单后五个工作日缴交给甲方，甲方应出具正式的发票；未经甲方同意，乙方不得转租、转借、分租或与他人交换使用承租房屋；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5‰交纳给甲方滞纳金，滞纳金可从押金中扣除，不足部分乙方需另外支付；新龙基大厦物业管理由中山市龙基物业服务有限公司负责（以下简称龙基物业公司），乙方签订本合同同时须与龙基物业公司签订物业管理协议。租赁合同还对其他内容进行了约定。签订房屋租赁合同后，新龙基公司依约将涉案租赁场所交付慧众教育培训中心使用，慧众教育培训中心亦依约向新龙基公司缴纳租赁押金53900.8元。2012年10月16日，新龙基公司（甲方）与东区杰出教育培训中心（乙方）签订协议书，约定：徐建华开办的慧众教育培训中心已于2012年10月16日经中山市教育局批准变更为东区杰出教育培训中心，校长仍为徐建华；乙方承诺，于2011年3月29日签订的房屋租赁合同有关慧众教育培训中心的权利义务，于签订本协议之日起转由乙方承担，房屋租赁合同的其他条款不变。因东区杰出教育培训中心拖欠新龙基公司2013年8至10月租金84893.76元（28297.92元／月×3月）、2013年6月至9月水电费12875.32元（6至9月水电费分别为：3978.52元、3643.4元、3499.04元、1754.36元）。新龙基公司于2013年11月1日向东区杰出教育培训中心发出函告，催告东区杰出教育培训中心支付上述租金、水电费用，以及产生的滞纳金31495.98元，合计129265.06元。2013年11月7日15：08、15：12，尹铁军委托他人使用其银行卡向新龙基公司支付5万元、5万元，合计10万元。新龙基公司于同日16：02至16：21开具2013年8至10月租金发票合计84893.76元。龙基物业公司于同日15：54至15：59开具2013年8至10月物业服务费发票合计4042.56元（1347.52元／月×3月）。此外，新龙基公司于同日开具收款收据四份，注明收到“代垫支”2013年6月水电费3978.52元、7月水电费3643.40元、8月水电费1687.40元、9月水电费1754.36元，合计11063.68元，但比对2013年6月至9月期间水电费12875.32元，东区杰出教育培训中心仍拖欠水电费1811.64元（12875.32元-11063.68元）。上述发票、收款收据款项合计10万元，均由东区杰出教育培训中心财务人员程锦芬签收。2013年11月1日起，东区培才教育培训中心以“培才教育”字号在涉案租赁场所正式对外营业，后于2014年2月21日向其学员发出《致家长一封信》，以涉案租赁场所租赁期满为由告知办学新址正在装修中，在2014年3月1日至31日期间，中山路校区（即涉案租赁场所）的学员上课及晚辅陪读暂转移至东华路校区（地址：中山市石岐区东华路恒基花园25幢1卡、2卡）。《致家长一封信》并注明中山路校区校长为罗海灵。2014年1月25日，东区杰出教育培训中心向新龙基公司发出函告一份，内容为：“中山市东区杰出教育培训中心因经营不善，决定关停现有的中山路校区，故现申请与贵方解除原2011年3月签署的租赁协议，将于2014年1月31日正式退场，关停之后的员工薪资、学生学费问题将由我方处理完成，与新龙基集团不产生任何连带责任关系。请贵方及时商谈有关退场事宜，敬请悉知。”东区培才教育培训中心于2014年2月底正式退场，但东区杰出教育培训中心拖欠的2013年11月1日至2014年2月28日租金113191.68元（28297.92元／月×4月）、水电费5929.80元（2013年11月至2014年2月水电费分别为：1218.84元、1271.32元、1274.6元、1179.4元、985.64元）则未予支付。新龙基公司经多次催讨无果，遂于2014年3月7日诉至本院，请求判令：1.东区杰出教育培训中心向新龙基公司支付自2013年8月至10月期间的物业服务费及滞纳金33307.61元；2.东区杰出教育培训中心、尹铁军连带向新龙基公司支付自2013年11月至2014年2月期间的房屋租金和水电费119121.48元（暂计至2014年2月28日止），迟延付款的滞纳金43866.93元（暂计至2014年2月28日止），合计162988.41元；3.诉讼费由东区杰出教育培训中心、尹铁军共同承担。本院于2014年11月21日依法作出（2014）中一法民一初字第770号民事判决，依法确认以上查明事实，另查明如下事实：一、慧众教育培训中心于2011年9月5日经中山市教育局批准成立，取得中山市教育局颁发的《民办学校办学许可证》，该培训中心由徐建华担任校长（法定代表人），理事会成员包括徐建华、朱帮成、蔡娟、张家祥、彭美欢。2012年10月16日，慧众教育培训中心经中山市教育局批准更名为东区杰出教育培训中心，继续由徐建华担任校长（法定代表人），理事会成员变更为徐建华、张炳生、蔡娟、罗海灵、彭美欢。2013年11月14日，徐建华以经营不善和回家乡发展为由，向中山市教育局申请注销东区杰出教育培训中心《民办学校办学许可证》。2014年1月22日，中山市教育局作出《关于同意注销中山市东区杰出教育培训中心的批复》［中教民（2014）16号］，同意注销东区杰出教育培训中心。该批复作出后至今，徐建华未到中山市民政局办理东区杰出教育培训中心相关注销手续。2013年11月15日，尹铁军作为申请人向中山市教育局递交《中山市民办非企业单位名称预先核准申请表》，申请以涉案租赁场所设立东区培才教育培训中心，但东区培才教育培训中心至今未取得中山市教育局颁发的《民办学校办学许可证》，亦未在中山市民政局登记成立。二、中山市石岐慧众教育培训中心（以下简称石岐慧众教育培训中心）于2011年8月30日经中山市教育局批准成立，经营地址为中山市石岐区康华路恒基花园25幢1卡，由徐建华担任校长（法定代表人）。2012年10月16日，石岐慧众教育培训中心经中山市教育局批准更名为石岐杰出教育培训中心，继续由徐建华担任校长（法定代表人）。2013年11月14日，徐建华以经营不善和回家乡发展为由，向中山市教育局申请注销石岐杰出教育培训中心《民办学校办学许可证》。2014年1月22日，中山市教育局作出《关于同意注销中山市石岐杰出教育培训中心的批复》［中教民（2014）15号］，同意注销石岐杰出教育培训中心。2013年11月15日，尹铁军作为申请人向中山市教育局递交《中山市民办非企业单位名称预先核准申请表》，申请以上述经营地址设立石岐培才教育培训中心。中山市教育局于2014年7月3日向尹铁军发出《关于同意成立中山市石岐培才教育培训中心的批复》［中教民（2014）80号］，批准成立石岐培才教育培训中心，并向其颁发《民办学校办学许可证》。石岐培才教育培训中心于2014年7月15日在中山市民政局登记成立。针对尹铁军与东区杰出教育培训中心的关系问题，本院在该案中认为：东区培才教育培训中心自2013年11月1日至2014年2月28日期间使用涉案租赁场所对外经营，未与新龙基公司签订房屋租赁合同或租赁权转让协议，故双方不存在租赁合同关系。结合以上查明事实，本院推定东区杰出教育培训中心与尹铁军构成转租关系，理由：首先，中山路校区和东华路校区的“杰出教育”同时于2013年11月14日向中山市教育局申请注销《民办学校办学许可证》，次日，尹铁军即向中山市教育局递交《中山市民办非企业单位名称预先核准申请表》，申请以上述两个校区经营“培才教育”，说明“培才教育”使用“杰出教育”场地办学并非偶然。其次，从《致家长一封信》有关“培才教育”于2013年11月1日登陆中山发展教育事业内容分析，“培才教育”能在短时间内顺利完成教育资源的配置，解决包括办学场地的选定、生源的招录等问题，这离不开“杰出教育”的密切配合。在东区培才教育培训中心使用涉案租赁场所期间，东区杰出教育培训中心仍与新龙基公司存在租赁合同关系，这从东区杰出教育培训中心于2014年1月25日向新龙基公司发出的函告内容可得以印证。结合《致家长一封信》有关涉案租赁场所租赁期满以及转移学员到东华路校区上课的内容分析，表明尹铁军对于东区杰出教育培训中心解除租赁合同是完全清楚，且不排除系其意思表示。再次，对于“培才教育”为何以“杰出教育”理事罗海灵担任其校长，尹铁军解释称，作为投资者，罗海灵可同时、先后对不同企业进行投资，作为从业人员，罗海灵可以先后到不同企业就业，罗海灵对中山熟悉，对中山的教育培训业务熟悉，尹铁军录用她，甚至吸收她作为合作伙伴，也合情合理。对于“培才教育”对外宣称已收购“杰出教育”，尹铁军解释系罗海灵以其既有的资源，为招收更多的学员而进行宣传的一种手段。上述解释内容与尹铁军有关其与东区杰出教育培训中心互不认识的辩解存在明显矛盾，故本院对尹铁军该辩解意见不予采信。最后，新龙基公司于2013年11月1日向东区杰出教育培训中心发出催缴租金、水电费函告后，尹铁军即于当月7日委托他人向新龙基公司支付10万元，该10万元的支付时间与新龙基公司、龙基物业公司开具发票、收据时间互为衔接，总金额同一，并与东区杰出教育培训中心财务程锦芬签收发票、收据时间形成证据链条，证明尹铁军因使用涉案租赁场所经营“培才教育”而代东区培才教育培训中心支付拖欠租金、水电费、物业服务费的事实。事实上，尹铁军通过代为履行债务方式向东区杰出教育培训中心支付租金或场地使用费，而使东区杰出教育培训中心与新龙基公司之间的房屋租赁合同得以继续履行，这也是合情合理的。综上分析，本院认为东区杰出教育培训中心与尹铁军形成转租合同关系，尹铁军系次承租人。根据合同相对性原则，新龙基公司可根据房屋租赁合同请求东区杰出教育培训中心承担非法转租的违约责任，而不能要求次承租人尹铁军承担自2013年11月1日至2014年2月28日期间的租金、水电费用。本院依法作出如下判决：“一、被告中山市东区杰出教育培训中心于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东新龙基集团有限公司支付租金113191.68元、水电费7741.44元，以及违约金（计算方法：以欠款总额120933.12元为基数，从2014年3月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，计得违约金总额应扣减中山市东区杰出教育培训中心已支付的53900.8元）；二、驳回广东新龙基集团有限公司的其他诉讼请求。”（2014）中一法民一初字第770号民事判决书已发生法律效力。2014年5月12日，尹铁军诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，尹铁军、新龙基公司明确不要求追加东区杰出教育培训中心为本案第三人参加诉讼。本院认为：本案为租赁合同纠纷。2013年11月15日，尹铁军作为申请人向中山市教育局递交《中山市民办非企业单位名称预先核准申请表》，申请以涉案租赁场所设立东区培才教育培训中心，并从2013年11月1日起在涉案租赁场地以“培才教育”字号对外营业至2014年2月28日。以上事实，有“培才教育”宣传单、《致家长一封信》存案佐证，足以认定。因东区培才教育培训中心至今未取得中山市教育局颁发的《民办学校办学许可证》，亦未在中山市民政局登记成立，故东区培才教育培训中心不具有独立诉讼主体资格，相关权利义务依法由开办人尹铁军享有和承担。尹铁军因使用涉案租赁场所经营“培才教育”而于2013年11月7日代东区培才教育培训中心支付拖欠租金、水电费、物业服务费的事实，以及尹铁军与东区杰出教育培训中心构成转租合同关系的事实，已由生效的（2014）中一法民一初字第770号民事判决书予以认定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项：“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……”的规定，上述事实可作为本案事实的认定依据，尹铁军虽不予认可，但未提出足以推翻上述事实的相反证据，故尹铁军有关10万元的性质系租赁诚意金，以及与新龙基公司达成口头租赁协议的陈述，本院均不予采信，其诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告尹铁军的诉讼请求。案件受理费3523元（原告已预交），由原告尹铁军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 张文辉审 判 员 梁泳诗代理审判员 林佩坚二〇一五年二月十日书 记 员 雷绮婷 微信公众号“”