（2014）衡桃西民二初字第154号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-03
案件名称
刘艳乐与杨玉玺租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
衡水市桃城区人民法院
所属地区
衡水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘艳乐,杨玉玺
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2014）衡桃西民二初字第154号原告（反诉被告）：刘艳乐。委托代理人：王辉，衡水市正元法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：杨玉玺。委托代理人：金玉萍，河北仁浩律师事务所律师。原告刘艳乐与被告杨玉玺租赁合同纠纷，向本院提起诉讼，本院于2014年8月20日受理后，依法组成合议庭于2015年1月29日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）刘艳乐委托代理人王辉，被告（反诉原告）杨玉玺委托代理人金玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘艳乐诉称：原告经人介绍预租赁被告位于中华大街与大庆路交叉口东北角200多平方米的房屋用于经营网吧，2013年11月份，原告向被告交纳了10000元的定金后，与被告达成初步的租赁意向，开始对房屋进行装修。2014年1月份，原告找到被告，欲与其签订正式租赁合同时，才得知房屋所在地段要拆迁，原告租赁房屋后权益无法得到保障，在此情况下，原告向被告提出不再租赁房屋。所以原、被告并未签订书面合同，属于不定期租赁，原告可随时提出解除租赁，但由于被告的拖延，才造成事情迟迟不能得到解决。被告违背诚信原则，缔约时隐瞒租赁房屋拆迁的真实情况，其行为已构成违约，根据《合同法》第四十二条、第一百一十五条的规定，被告应双倍返还原告定金，并对原告的损失进行赔偿。原告的损失有安装锅炉5750元，安装暖气6700元，防盗门650元，及其它材料及工费19117元，共计32217元。被告（反诉原告）杨玉玺辩称：因是原告违约，根据《合同法》关于定金的条款规定，定金不退还；原告要求被告赔偿装修款没有事实及法律依据，依法不应支持。被告（反诉原告）杨玉玺反诉称：2013年11月份，反诉被告找到反诉原告要求租赁涉案300多平方米的房屋，双方约定年租金50000元。2013年11月27日，反诉被告向反诉原告交纳了定金10000元，交定金的当时，反诉原告将装修好的房屋清空，并将房屋钥匙交给了反诉被告，反诉原告已经全面履行了合同义务，截止到2014年11月初，反诉被告仍欠反诉原告房屋租赁费40000元。根据法律规定，反诉被告应当支付反诉原告租赁费40000元；根据〈合同法〉第二百二十三条规定，如果反诉被告不再继续租赁，要求反诉被告将租赁物恢复原状。原告（反诉被告）刘艳乐辩称：反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，本案中，反诉人违背诚信原则，缔约时隐瞒租赁房屋拆迁的真实情况，造成双方没有签订书面租赁合同，2014年1月份，答辩人知道真实情况后就已明确表示不再租赁，但由于反诉人的拖延，造成事情迟迟不能得到解决，因此，我方不存在违约情况。反诉人的反诉请求不符合法律规定，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点是：1、原告刘艳乐要求被告杨玉玺双倍返还10000元定金并赔偿原告装修款32217元的事实依据和法律依据？2、反诉原告杨玉玺要求反诉被告刘艳乐将租赁物恢复原状并支付租赁费40000元的事实依据和法律依据？围绕第一个争议焦点，原告（反诉被告）刘艳乐提供的证据如下：证据一，录像一份（有声录像、无声录像各一段），用以证明原告给付1万元定金及被告房屋即将拆迁的事实。证据二，照片十一张，用以证明被告房屋即将拆迁的事实及原告对被告房屋进行装修的情况。证据三，装修单据十一张，用以证明原告的损失数额及依据数额被告（反诉原告）杨玉玺对原告（反诉被告）刘艳乐提供证据的质证意见是：对证据一有声录像声音很乱听不清楚，不能证实原告主张；对无声录像显示的画面与原告主张的装修不符，画面当中墙壁、屋顶等装修系被告在将租赁物交付给原告前，被告自己装修的，不能证实是原告装修的。证据二、证据三系能够相互印证，合法性均不予认可；这些单据不能证实与涉案房屋有关，对其关联性不予认可；故该组证据不能证实原告的主张。围绕第一个争议焦点，被告（反诉原告）杨玉玺没有提供证据。围绕第二个争议焦点，被告（反诉原告）杨玉玺提供的证据如下：提交以下证据：证据一照片五张，用以证明反诉原告将租赁物交给反诉被告时已经对房屋进行了装修。原告（反诉被告）刘艳乐对被告（反诉原告）杨玉玺提供证据的质证意见是：对证据一真实性、合法性及关联性均有异议，房屋用途不同，装修不同，反诉原告不能以已有的装修为由，就说当时不让反诉被告装修的理由不成立，该证据与本案无关。围绕第二个争议焦点，原告（反诉被告）刘艳乐没有提供证据。本院对上述证据的认证意见是：原告提交的证据一记录有被告的影像和声音，能够证明是被告本人的陈述，证据一中有无声录像与证据二照片形成证据链，故对以上证据予以认可。证据三均有出具单位公章亦符合常理，本院予以认可。被告提交的证据为房屋以前的装修情况，与现在无法形成链接，故对其不予认可。本院经审理查明：2013年11月份，原告向被告交纳了10000元的定金后，预租赁了被告位于中华大街与大庆路交叉口东北角的方圆宾馆院内平房用于经营网吧，与被告达成初步的租赁意向，口头预定年租金为5万元，但双方未签订书面协议。原告对租赁房屋进行装修。以上事实由原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证本院认为：该案中，被告未提供该租赁房屋权属登记证明等相关材料用以证明其为该房屋的所有权人或使用人，根据最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效；故本案中涉案房屋推定为违建，故原、被告之间租赁关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告应返还原告10000元定金。原告经被告同意对租赁房屋进行了装修，根据原告提交相关证据，被告的主要原因导致合同无效，其应承担主要过错责任。原告装修已形成附合的装饰装修，被告根据原告装修情况承担相应的装饰装修残值，原告提交的相关证据，酌情定为20000元为宜。自2013年11月份至起诉之日止，该房屋一直由原告占用，但被告亦存在一定的过错，原告按双方约定年租金50000元计算7个月即29166元给付被告租金为宜。另被告要求原告恢复房屋原状，其提交的证据不能证明其主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、条九条第二款之规定，判决如下：原告（反诉被告）刘艳乐于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）租赁费29166元；二、被告（反诉原告）杨玉玺于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）刘艳乐定金10000元并赔偿其装修残值损失20000元。三、驳回被告（反诉原告）杨玉玺的其它诉讼请求。案件受理费1105元，由原告刘艳乐承担555元，被告杨玉玺承担550元；反诉费400元，由原告刘艳乐承担265元，被告杨玉玺承担135元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长 李海涛审 判 员 杜建辉人民陪审员 张红霞二〇一五年二月十日书 记 员 李 卫 百度搜索“”