（2014）泰中民终字第01151号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-05
案件名称
王元勤、杨粉英与周健房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王元勤,杨粉英,周健,兴化市江浙房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泰中民终字第01151号上诉人（原审原告、反诉被告）王元勤，男，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）杨粉英，女，汉族。两上诉人共同委托代理人潘少军。上诉人（原审被告、反诉原告）周健，男，汉族。被上诉人（原审第三人）兴化市江浙房地产开发有限公司，住所地兴化市兴泰公路江浙商业广场。法定代表人李宏，执行董事。上诉人王元勤、杨粉英、周健与被上诉人兴化市江浙房地产开发有限公司（以下简称江浙房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，兴化市人民法院于2014年8月13日作出（2014）泰兴民初字第0626号民事判决，上诉人王元勤、杨粉英、周健均不服，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审经审理查明，2011年1月17日，谢青委托江浙商业广场发展有限公司（以下简称江浙广场）出租其所有的江浙广场A区F幢F045、046号商铺，期间从2011年3月6日至2013年3月5日。2011年3月11日，江浙房地产公司、江浙广场与周健签订江浙商业广场商铺租赁合同一份，将涉案房屋出租给周健使用，租赁期限从2011年3月6日至2012年3月5日。租赁期满后，双方于2012年3月26日续签租赁合同一份，约定将涉案房屋继续出租给周健使用，租期从2012年3月6日至2013年3月5日，租金为31208元。租赁期满后，周健应立即搬出全部物件，将所租商铺归还给出租人。合同签订后，周健依约缴纳了房屋租金。2012年11月15日，江浙广场向周健送达了友情提醒，称周健所承租房屋的房主欲转让房屋，提醒其不要失去最后购买机会，并要求其与江浙广场联系。合同期满后，双方未就续租达成一致，周健未让出承租房屋，亦未支付房屋使用费。2013年3月25日，涉案房屋的房主与王元勤、杨粉英签订商铺转让协议一份，约定将涉案房屋以每平方米8200元的价格转让给王元勤、杨粉英，总价为73.5376万元。2013年5月25日，谢青与王元勤、杨粉英就涉案房屋再订房地产买卖契约一份，约定将涉案房屋出售给王元勤、杨粉英，房屋总价为53.8万元。2013年6月21日，王元勤、杨粉英经过户取得了涉案房屋的所有权。2013年7月24日，周健向兴化市公安局南沧派出所报案称，其经营的店面由他人上锁，后经派出所处理，由江浙广场治安办将门打开。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。王元勤、杨粉英、周健就商铺租赁事宜订立了租赁协议书，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定合同成立并生效，双方根据合同享有权利，履行义务。虽然合同由第三人与周健签订，但王元勤、杨粉英对此并无异议，应当认定其对租赁合同的追认。周健在庭审中辩称，原房主谢青将房屋出售给王元勤、杨粉英系与王元勤、杨粉英恶意串通，损害其优先购买权，但其并未提供双方恶意串通的证据或者线索，且王元勤、杨粉英根据合同的约定，支付了对价，并取得了涉案房屋的所有权，原审对周健的该抗辩不予采纳。周健在庭审中提供了谢青与王元勤、杨粉英签订的另一份房地产买卖契约复印件，该合同出售的房屋与王元勤、杨粉英提供的合同相同，区别仅在于双方对于合同价款的规定。周健称该合同可以看出合同双方存在恶意串通的故意，但从两份合同的订立时间来看，第二份合同订立于第一份合同之后，房屋过户之前，且使用的是第三方提供的格式合同，合同价款也低于第一份合同，王元勤、杨粉英称第二份合同的签订是为了避税，将房价的约定低于实际成交价，符合常理，原审法院予以采纳。即便该条约定是以合法形式掩盖了非法目的，但也不导致整个合同无效，只能认定该避税条款无效，当事人就房屋买卖的约定并不违反法律规定，应为有效。另，谢青出售房屋的时间是租赁期满之后，而第三人亦在合同期内通知了周健涉案房屋打算出售的情形，周健应当知晓该事实，故原审对周健的抗辩不予采纳。根据合同约定，租赁期满后，双方未签订新的租赁合同，王元勤、杨粉英亦不同意将讼争房屋继续出租给周健，根据合同第五条第五款约定，租赁期满后，周健应立即搬出全部物件，将承租商铺返还王元勤、杨粉英，故王元勤、杨粉英请求周健搬离承租房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。考虑到周健承租房屋的实际用途，本院酌定搬离的时间为15天。合同期满后，周健继续占有、使用承租房屋，但未交纳房屋使用费，故应参照原合同约定的租金标准每日85.5元给付租金至实际让出房屋之日。王元勤、杨粉英虽要求按照租金的市场价每年5万元计算逾期让房使用费，但未提供证据，对其该请求不予支持。王元勤、杨粉英还主张周健赔偿因未让房导致的定金损失，考虑到王元勤、杨粉英与他人签订协议书时，周健并未让出房屋，虽然周健存在违约行为，但王元勤、杨粉英在周健违约状态尚未消除时，再将房屋出租给他人，导致协议无法履行，自行扩大了损失，对该部分的损失，应当由王元勤、杨粉英自行承担，对王元勤、杨粉英的该部分诉讼请求，亦不予支持。至于周健提起的反诉，虽然提供了派出所的接处警登记表，但该登记表并未载明侵权人，亦未提供其他证据证明王元勤、杨粉英系实际侵权人，王元勤、杨粉英对周健的陈述也不予认可，故对周健的反诉请求不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、周健于判决生效后十五日内让出兴化市江浙商业广场A区F幢一层045、046号商铺交付王元勤、杨粉英，并从2013年3月6日起至实际让出之日按每日85.5元给付王元勤、杨粉英房屋使用费。二、驳回王元勤、杨粉英的其他诉讼请求。三、驳回周健的反诉请求。诉讼费1300元，反诉费775元，由王元勤、杨粉英负担600元，周健负担1475元。其中诉讼费王元勤、杨粉英已预付，反诉费周健已预付，周健在履行本判决时给付王元勤、杨粉英诉讼费700元。上诉人王元勤、杨粉英不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实部分错误。1、原审认定上诉人就涉案房屋年租金5万元未提供证据错误。上诉人在原审中已提供证据，被上诉人周健对该证据的真实性未提出异议，涉案房屋年租金应认定为5万元。2、原审认定定金损失由上诉人承担错误。上诉人在取得房屋所有权后有权处置自己的房屋，定金损失应由被上诉人周健承担。3、原审认定原被告签订租赁协议错误。实际上，王元勤、杨粉英并未与周健签订租赁协议，而是第三人受原房主委托出租房屋与周健签订的协议。二、因原审认定事实部分错误，导致判决部分不公正。原审按照2012年约定的标准计算房屋使用费，使在房屋租赁纠纷中，如承租人需继续使用房屋，无需与所有权人协商，直接按照原标准支付房租，且无需承担损失。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人周健答辩称：涉案房屋我一直没有使用，锁一直没有打开，其不可能赔偿王元勤、杨粉英任何费用。上诉人周健亦不服原审民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人并未占有王元勤的房屋，一审判决上诉人支付房屋使用费错误。原审法院认定事实不清。1、被上诉人自2013年8月1日就没有使用涉案房屋，且在一审判决前，第三人已将涉案房屋予以隔离，故涉案房屋的使用费不应由上诉人承担。2、上诉人提交的公安机关的报警记录记载了经营的店面被他人上锁，导致上诉人无法经营，期间的租金损失应由被上诉人自行承担。上诉人在此期间的营业损失也应由被上诉人承担。二、上诉人对涉案房屋享有优先购买权。涉案房屋的租金在2013年3月5日届满，但江浙房地产公司根据合同附随义务，在每年租赁期满前一个月均会通知上诉人合同即将到期，本次却未通知上诉人，也未告知涉案房屋已买卖，上诉人在未有人通知的情况下继续承租涉案房屋，应认定为不定期租赁关系。在2013年3月25日，上诉人继续承租期内，原房主将涉案房屋卖给被上诉人，未向上诉人履行告知义务，侵犯了上诉人的优先购买权。一审认定上诉人已不享有优先购买权错误。一审认定江浙房地产公司已告知上诉人房屋出售情况且上诉人知晓该事实毫无依据。综上，请求依法撤销原判或发回重审。被上诉人王元勤、杨粉英答辩称：1、上诉人周健在上诉状中已经明确表示其使用了房屋。2、王元勤、杨粉英并没有锁上诉人周健的门，上诉人周健在原审中也未能提供任何证据证明。即使有人锁门，原审中周健提交的公安机关的接处警工作登记表中记载被锁的门随即就被打开。故上诉人周健的上诉无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。第三人江浙房地产公司书面答辩称：1、上诉人提出出租人有在租赁期满前一个月通知承租人的附随义务无法律依据。2、上诉人提出的租期届满后应认定为不定期租赁关系的主张无事实和法律依据。不定期租赁关系指租赁期满后承租人不让房，出租人未提出异议时的状态。3、上诉人称合同期内，出租人未书面提醒上诉人房屋即将出售没有事实依据。4、上诉人主张的优先购买权没有依据。其就此提起的诉讼已经败诉，且涉案房屋的买卖时间在出租期满后，更不存在承租人的优先购买权问题。5、上诉人称不应支付房屋使用费没有依据。综上，本案与第三人无法律上的利害关系。二审中双方均未有新证据提交。二审庭审中，双方均认可讼争房屋已由王元勤、杨粉英出租给他人。本案江浙商业广场商铺租赁合同系第三人江浙房地产公司、江浙广场与周健签订，原审判决本院认为部分认定原被告就商铺租赁事宜订立了租赁协议书错误，本院予以纠正。本院认为，双方当事人的争议在于1、上诉人周健是否应支付房屋使用费以及房屋使用费的支付标准？2、周健是否应支付王元勤、杨粉英定金损失？3、上诉人周健对涉案房屋是否享有优先购买权？关于争议焦点一，周健与第三人江浙房地产公司、江浙广场签订的商铺租赁合同，约定租赁期至2013年3月5日。租赁期满后周健继续占有、使用租赁房屋，应支付房屋使用费至实际搬出之日。关于租金标准，上诉人王元勤、杨粉英主张按照年租金5万元支付，其仅提供与韩兵签订的协议书，不足以证明涉案房屋年租金标准。原审按照周健与第三人江浙房地产公司、江浙广场签订的商铺租赁合同约定的年租金标准计算房屋使用费，并无不当。上诉人周健上诉称其在2013年8月1日后就没有使用房屋，未能提供证据予以证明，且其亦未提供证据证明其已将讼争房屋交还王元勤、杨粉英，故其主张不应支付房屋使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，王元勤与他人签订协议时，周健并未实际让房，且双方因讼争房屋已发生纠纷，王元勤、杨粉英在纠纷未解决，未实际占有房屋的情况下即签订协议，应当预见到可能产生的损失。对其自行扩大的损失，原审判决由其自行承担，符合法律规定。关于争议焦点三，第三人在租赁期满前已友情书面通知提醒周健房屋将出售的情形，周健对房屋即将出售的事实知情，但其并未行使优先购买权，原房主谢青在房屋租赁期满后出售讼争房屋，王元勤、杨粉英方已支付合理对价，并办理了变更登记，现周健主张对讼争房屋享有优先购买权，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人王元勤、杨粉英与周健各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珏代理审判员 缪翠玲代理审判员 顾春旺二〇一五年二月十日书 记 员 叶 红 来源：百度“”