（2014）济民再终字第56号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-04-15
案件名称
孙玉行与中国农业银行股份有限公司济宁运河支行房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
孙玉行,中国农业银行股份有限公司济宁运河支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民再终字第56号上诉人：孙玉行。委托代理人李萍，山东慧桥律师事务所律师。委托代理人孙玉海，济宁市育才中学教师。被上诉人：中国农业银行股份有限公司济宁运河支行。住所地：济宁市琵琶山路北首。负责人仲波，行长。委托代理人李胜利，山东开正律师事务所律师。委托代理人刘海青，该单位工作人员。上诉人孙玉行与被上诉人中国农业银行股份有限公司济宁运河支行房屋买卖合同纠纷一案，济宁市任城区人民法院于2010年4月28日作出（2009）任民初字第467号民事判决，孙玉行不服，上诉于本院，本院于2010年10月28日作出（2010）济民五终字第1082号民事判决，中国农业银行股份有限公司济宁运河支行不服该判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2012年7月26日以（2011）鲁民提字第208号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回济宁市任城区人民法院重审。该院于2013年11月18日作出（2012）任民一重字第25号民事判决，孙玉行不服该判决，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙玉行的委托代理人李萍、孙玉海，被上诉人中国农业银行股份有限公司济宁运河支行的委托代理人李胜利、刘海青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院重审查明，双方当事人对以下事实没有争议：本案诉争房产坐落于济宁市古槐辖区西门大街西首复兴居住组团4号楼南数第1号营业房，房屋建筑面积212.4平方米，现房权证号为济宁市房权证中区字第××号，登记房权所有权人为孙玉行。该房屋于2001年初由原告用作开办金桥储蓄所办公场所使用，原告于2000年12月29日至2002年3月8日先后分5次向被告支付了现金50万元。原告提交的证据有：1.2000年11月27日《关于对购建县以下营业网点所报初步设计的批复》济农银会（2000）69号一份，证明济宁市农行批准原告以50万元购置营业用房。2.原、被告于2000年12月21日签订的《房屋买卖协议》一份，证明被告将诉争房屋以50万元的价格出售给原告，双方约定于该房款协议签订后1年内付清；3.2000年12月28日原告方转账借方传票、在建工程分户账一份，证明根据济宁市农行的批复精神，原告在在建工程科目列支50万元；4.2000年12月29日至2002年3月8日间孙玉行出具的收条5张，证明原告根据《房屋买卖协议》约定共分5次付清购房款50万元，分别为：于2000年12月29日支付房款10万元、2001年1月11日支付房款20万元、2001年1月20日支付房款5万元、2001年2月23日支付房款10万元、2002年3月8日支付房款5万元；5.2001年11月12日的《关于在建工程转固定资产的申请》济运农银函（2001）102号一份，证明原告向济宁市农行申请将包括诉争房屋在内的两处房屋纳入固定资产科目核算；6.2001年12月13日的《关于在建工程竣工项目转固定资产的批复》济农银函（2001）474号一份，证明济宁市农行同意原告将诉争房屋转入固定资产核算；7.2001年12月26日的在建工程转固定资产记账凭证、固定资产办公营业用房分户账各一份，证明原告根据济宁市农行的批复精神将诉争房屋转入固定资产项目核算；8.1999年6月30日的古字第01××92号房权证一份，证明被告于1999年6月30日取得诉争房产的房产证后，因向济宁市城区农村信用合作社借款而抵押于该信用社，抵押期限从1999年11月26日开始，至2008年4月7日才解除，因诉争房产一直处于抵押状态中，故原、被告无法办理该诉争房产的产权过户手续；9.2001年1月22日的《关于同意中国农业银行济宁市运河支行金桥储蓄所迁址开业的批复》一份，证明济宁市人民银行同意原告将金桥储蓄所迁址至诉争房屋。10.2001年3月13日的房屋租赁合同一份，证明：①该租赁合同是被告从金桥储蓄所在济宁市工商行政管理局登记注册档案材料中复印取得的，原、被告双方均未保留该合同；②原告购买的诉争房屋因抵押而无法办理产权手续，按照《企业法人登记管理条件》规定，金桥储蓄所工商注册必须提供场所使用证明，为了完备金桥储蓄所登记注册资料，原、被告才签订了一份《房屋租赁协议》用于该储蓄所登记注册，该协议并非双方的真实意思表示。11.2001年5月17日的工商营业执照一份，证明由于原、被告双方以《房屋租赁协议》形式落实了金桥储蓄所的营业场所，济宁市工商行政管理局任城区分局于2001年5月17日颁发给金桥储蓄所营业执照。12.2001年1月22日中国人民银行颁发的金融机构许可证。以上13份证据证明原、被告之间有合同关系，原告已支付购房款500000元，房屋租赁协议并非原告的真实意思表示，而是为了落实金融机构完成工商登记注册所完成的材料。被告对证据1有异议，认为是原告单方制作，无法确定真实性，且与本案无关。对证据2有异议，被告认为没有签订过该买卖协议，协议中房屋的位置和面积与事实均不符，没有被告的签名，加盖的印章也不是被告使用的印章。证据4收条是收到的租金，不是售房款，收到条没有写明收到现金的具体用途，无法证明是支付的房款。对其余证据的真实性均没有异议，但认为无法证明买卖关系的存在。被告孙玉行提交的证据有：1.2001年3月13日签订的房屋租赁合同（复印自济宁市工商局运河支行金桥储蓄所登记档案），证明双方存在租赁关系，合同上房产的面积与房产证是一致的。2.房产抵押契约，证明2000年8月9日已经抵押给济宁市任城区农村信用社观音阁分社，在抵押人处的印章与房屋租赁合同的一致，与买卖合同中的不一致。3.抵押物品清单，证明已抵押给观音阁分社，与租赁合同印章一致。4.合同书一份及2001年1月1日的租赁合同一份，证明孙玉行的印章与租赁合同的印章一致，与原告提供的买卖合同不一致，租赁合同的房屋面积与房产证一致。5.济宁市房权证中区字第××号房权证（复印件）。证明房屋面积是212平方米，且处于抵押状态，面积与原告提供的买卖合同面积相差80多平方米。6.2006年6月16日中国农业银行济宁市分行的拍卖公告。7.录音记录一份。原告认为证据1从证据来源看并非是原告或被告持有的原件，而是被告从工商局的登记中取的，双方均应保留原件，从租赁合同的内容看协议中约定租期为5年，每年5万元，该协议签订之前，原告已经支付45万元，相当于预付了9年的租赁费，该合同2005年12月31日到期，被告到现在也没有要求我行返还房屋或延长租赁期限，说明该合同不真实，或根本没有履行。该合同不是双方的真实意思表示，从证据效力上看，只是一份孤证。从合同上看孙玉行本人也没有签字，只是盖了一个私章，私章也不是唯一的。对证据2真实性没有异议，被告将涉案房产抵押了，双方之间不能办理产权过户，进一步说明利用诉争房屋成立金桥所，只是一个证明文件。对证据3、4的真实性我们无法确认，对于2001年1月1日的租赁合同的真实性我们不予认可，该合同从本院一审，被告出具的就是复印件，至今还是复印件，被告从未提交过原件。对证据5、6真实性没有异议，恰恰说明原、被告之间是买卖关系。对于证据7录音内容无法证明被告观点。被告孙玉行对租赁合同作了进一步说明：合同没有原件了，2001年与农行签完合同后，因为房屋位置好农行与他协商，怕不继续租赁给原告，说改成十年的合同，就先交给了十年的租金，后又改签的合同，盖完章没有给他。另查明，2011年4月，被告孙玉行将涉案房屋出售给他人，并办理了确权手续。原审法院重审认为，原告提交的原、被告之间签订的房屋买卖协议，虽然被告否认该协议的真实性，但被告已收取了原告支付的50万元，且付款时间与该协议约定相一致。被告主张双方就诉争房屋之间为租赁关系，但其提交的租赁协议为复印件，且协议中的租期为5年、租金每年5万元，与其收到原告付款的金额、付款时间均有很大的差异，显然不符合交易习惯，被告虽称原告预付的10年的租金，后改签了合同，但未提交相关证据，且与常理不符。其提交的复印自济宁市工商局的租赁协议应认定为原告为开办金桥储蓄所，向工商登记机关提供营业场所来源所用，并不能反应双方就诉争房屋之间的真实关系。因而结合原、被告双方提供的证据，本院认为，原、被告双方就诉争房屋之间买卖关系成立并生效，且双方已履行了合同主要义务，双方之间的买卖关系合法有效。但因涉案房屋已被被告孙玉行出售给他人，并办理了确权手续，故原告请求要求被告协助办理房权变更登记手续与本院查明的事实不一致，现原告根据查明案情，变更诉讼请求，请求确认与被告孙玉行之间的房屋买卖关系成立，房屋买卖协议合法有效，其请求合法有据，依法应予支持。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，判决原告中国农业银行股份有限公司济宁运河支行与被告孙玉行房屋买卖关系成立，双方于2000年12月21日签订的《房屋买卖协议》合法有效。案件受理费8800元，财产保全费3020元，由被告承担。宣判后，孙玉行不服上述判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人提交的《房屋买卖协议》是伪造的，不能作为认定案件事实的依据。首先，《房屋买卖协议》是伪造的，伪造的证据当然不能作为认定案件事实的依据。《房屋买卖协议》落款甲方位置的私人印章不是上诉人的，上诉人对《房屋买卖协议》不予认可。其次，《房屋买卖协议》的必备条款不能确定，依法应认定《房屋买卖协议》不成立。第三，《房屋买卖协议》载明“本协议一式两份”，而两份《房屋买卖协议》均由被上诉人提交到一审法院，这不合情理，但恰证明该协议与上诉人无关。2、上诉人提交的《房屋租赁合同书》与《房屋租赁合同》是真实的、成立的，因而是有法律效力的。上诉人提交的2001年1月1日的《房屋租赁合同书》（复印件）以及复印自工商档案中2001年3月13日的《房屋租赁合同》是真实存在的。上述两份租赁合同根据《合同法》解释（二）能确认成立的，且具有法律效力。从时间先后上，两份房屋租赁合同也是有效的。3、关于合同的履行与交易习惯、常理等分析，一审判决明显偏袒被上诉人，显失公正。4、一审判决认定事实错误，适用法律不当，逻辑推理混乱，依法应予改判。被上诉人中国农业银行股份有限公司济宁运河支行答辩称：1、上诉人的《房屋买卖协议》是伪造的观点不能成立。首先，不能因《房屋买卖协议》存在部分瑕疵而否认买卖行为的存在。其次，原告运河支行不具备造假的动机和条件。2、《房屋租赁协议》并非双方的真实意思表示。3、答辩人一审提供的证据能够形成完整的证据链条，清晰地证明了本案诉争房产的性质是购买而非租赁。为了开办金桥储蓄所，答辩人以50万元的价格购买了本案诉争房产，并足额支付了上诉人50万元的购房款。由于本案诉争房产处于抵押状态无法办理产权过户手续，答辩人无法取得购置的诉争房产的权属证书，银监会向答辩人颁发的《金融机构营业许可证》载明拟成立的金桥储蓄所的营业地址为本案诉争房产。为了证明答辩人有权使用诉争房产，顺利完成金桥储蓄所的工商注册登记手续，答辩人与上诉人双方才在济宁市工商行政管理局任城区分局签订了一份《房屋租赁协议》，作为金桥储蓄所具备营业场所的证明文件留存于工商注册登记档案中，该协议并非双方的真实意思表示。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院二审审理查明，被上诉人分别于2000年12月29日支付上诉人10万元人民币、2001年1月11日支付上诉人20万元人民币、2001年1月20日支付上诉人5万元人民币、2001年2月23日支付上诉人10万元人民币、2002年3月8日支付上诉人5万元人民币，总计50万元人民币，上诉人已经全部收取。查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院二审认为，本案争议的焦点问题为：上诉人孙玉行与被上诉人中国农业银行股份有限公司济宁运河支行之间是房屋买卖关系还是租赁关系。上诉人主张双方之间为租赁关系，并提交落款为2001年1月1日租赁协议复印件一份。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或复制品”，上诉人称其不持有该份租赁协议的原件，被上诉人对该份租赁协议复印件的真实性不予认可，故该份协议的复印件不符合证据形式，本院不予采信。上诉人后又提交一份复印自济宁市工商局的双方于2001年3月13日签订的租赁协议，该协议虽为复印件，但其系复印自工商档案，符合证据形式，但该份租赁协议记载，双方租期五年，每年交纳租金5万，共计款人民币25万元，而该份租赁协议记载的租期和交纳租金的方式、数额与被上诉人实际付款的时间、数额存在较大的差异，不符合正常的交易习惯。上诉人虽主张被上诉人预付了10年的租金，后双方改签了租赁合同，但未提供任何证据证明，因此，该份租赁协议应认定为被上诉人为开办金桥储蓄所向工商登记机关提供营业场所来源所用，并不能反应双方就诉争房屋的真实关系，结合上诉人与被上诉人双方提交的证据，本院认为，虽然上诉人否认房屋买卖协议的真实性，但被上诉人在较短的时间内已全额支付房款共计人民币50万元，上诉人予以接受，因此，应认定双方之间就诉争房屋为买卖关系，而非租赁关系。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由孙玉行负担。本判决为终审判决。审 判 长 周建立审 判 员 张 鹏代理审判员 张岩岩二〇一五年二月十日书 记 员 孙衍慧 来源：