（2015）秦民终字第267号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-04-10
案件名称
李志云与秦皇岛市美大物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省秦皇岛市中级人民法院
所属地区
河北省秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李志云,秦皇岛市美大物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民终字第267号上诉人（原审被告）：李志云，女。被上诉人（原审原告）：秦皇岛市美大物业服务有限公司，住所地：秦皇岛经济技术开发区。法定代表人：宣忠贵，经理。委托代理人：ＸＸＸ，河北华伦律师事务所律师。委托代理人：李秋霞，女。上诉人李志云为与被上诉人秦皇岛市美大物业服务有限公司（以下简称美大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市北戴河区人民法院（2014）北民初字第390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月30日公开开庭审理了本案。上诉人李志云与被上诉人美大物业公司的委托代理人ＸＸＸ、李秋霞等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：美大物业公司系具备物业管理服务资质的企业，李志云系秦皇岛市北戴河区海馨苑小区的业主。秦皇岛市北戴河区海馨苑小区由原秦皇岛市北戴河区房产管理局开发、建设、销售。2004年12月8日，原秦皇岛市北戴河区房产管理局（甲方）与美大物业公司（乙方）签订海馨苑小区前期物业管理服务合同一份，约定甲方将北戴河区海馨苑住宅小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为2008年10月9日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。该合同第六条约定：物业服务费用实行市场调节价，物业服务费用经甲乙双方协商暂定乙方按每月0.75元／平方米向业主收取（按建筑面积计算），物业服务费收取标准如需调整，由双方协商确定，按物价部门审核标准收取。第七条约定：物业服务费用收费时间及收费区间：1、业主应于乙方按合同约定服务内容提供相应物业服务之日起交纳物业服务费用；2、物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在相应收费区间内（每次缴费开始的具体时间按乙方在相应收费区间内第一次通知业主缴费时间为准）履行交纳义务。第二十九条约定：业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按违约期间应收全年物业服务费总额双倍的标准向乙方支付违约金。2009年2月24日美大物业公司（甲方）与李志云（乙方）签订前期物业服务协议一份，协议第二条物业服务管理内容约定：“三、保洁服务：生活垃圾的清扫、清运；公共卫生的清扫、保洁；庭院道路、停放车场等公共部位的保洁。四、公共秩序维护：1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；对小区的违章行为进行劝告；对出现的特殊情况进行及时处理报告。2、对可疑人员进行认真盘问；对出入小区的车辆进行登记管理；对外来人员进行登记管理。五、绿化管理：在小区现有绿地的范围内提供绿化服务，保持绿化植物正常生长；定期维护养护。六、交通秩序与车辆停放：1、制定本小区的车辆停车场管理制度；维护小区的交通秩序对车辆停放进行管理并收取车位管理费；对外来车辆的出入进行登记管理。2、所有进出小区的车辆必须遵守小区的管理制度与规定；对不遵守小区的规定的车辆有权禁止出入；本小区的车辆一律凭证出入。”协议第三条物业服务管理质量约定：“四、环境卫生实行标准化清扫、保洁、垃圾日产日清；公共场所、公共交通等部位保持清洁无乱贴乱画无随意堆放杂物。五、绿化管理养护措施，落实无破坏践踏及随意占用现象；绿地由专业人员负责修剪与防虫打药，保持美观。六、交通车辆管理有序，无乱停乱放；道路畅通，路面平坦，有交通标志。七、小区实行封闭式管理，24小时公共秩序维护；公共秩序维护人员有明显标志，工作规范，作风严谨。”协议第四条物业管理服务费约定：“一、按住宅建筑面积，每月每平方米0.75元；六、物业管理服务费用标准按实际发生费用调整；七、每次交纳费用时间：每次缴费开始的具体时间按乙方在相应收费区间内第一次通知业主缴费时间为准。”协议第十一条违约责任约定：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按违约期间应收全年物业服务费总额双倍的标准向乙方支付违约金。”协议还对其他相关事项进行了约定。上述《前期物业服务合同》和前期物业服务协议签订后，美大物业公司对小区物业进行了管理，但在履行合同中对小区的绿化管理、交通秩序管理、公共秩序的管理和维护等方面，没有完全达到协议约定的服务管理质量标准。2011年11月16日秦皇岛市物价局价政服备字（2011）030号、秦价政字（2009）47号文，核定海馨苑小区物业服务费收费标准为0.56元／月·平方米（三星级，不含垃圾处理费），自2011年3月25日起实行。李志云居住房屋的建筑面积87.57平方米，2011年1月1日起至2012年12月31日期间物业费1176元（0.56元／月×87.57平方米×24个月）尚未缴纳。2012年11月27日美大物业公司向李志云发出催缴物业服务费通知。2011年6月，美大物业公司因物业费收缴问题，物业服务质量降低，导致美大物业公司与业主之间矛盾突出，2013年6月20日秦皇岛市北戴河区住房保障和城乡建设局解除了与美大物业公司之间的委托关系，另行委托其他物业公司对北戴河区海馨苑小区进行管理。原审法院认为：美大物业公司与原秦皇岛市北戴河区房产管理局（现为秦皇岛市北戴河区住房保障和城乡建设局）签订的海馨苑小区前期物业服务合同及美大物业公司与李志云签订的前期物业服务协议，均为有效合同，对双方均具有约束力，双方应当严格按照协议履行各自的义务。美大物业公司提供了服务，李志云应交纳物业费，因美大物业公司提供的物业服务确实有瑕疵，物业费应酌情减收，但李志云不能以此为由全部拒缴。根据美大物业公司在合同履行过程中所存瑕疵的情况，物业费酌情减收20%为宜。因美大物业公司提供服务存有瑕疵，李志云拒缴物业费不属单方违约，故对美大物业公司要求违约金的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：（一）李志云于判决生效后十五日内给付美大物业公司物业费940.8元（1176-1176×20%）；（二）驳回美大物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由美大物业公司负担36元，李志云负担14元。上诉人李志云不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人在与上诉人签订物业合同后，未与上诉人解除合同，在2013年6月离开海馨苑小区，单方毁约。被上诉人没有履行物业合同约定的各项服务义务，如没有安装监控设备等，违反物业合同的约定，被上诉人应双倍赔偿。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人美大物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：被上诉人美大物业公司与原秦皇岛市北戴河区房产管理局签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对海鑫苑小区全体业主具有约束力。被上诉人美大物业公司与上诉人李志云签订的服务合同亦为有效合同，双方应依约履行。本案中，被上诉人作为物业服务企业提供了物业管理服务，上诉人作为接受服务的业主应承担给付物业费的义务，故上诉人应按合同约定向被上诉人支付物业服务费用及其他费用。被上诉人提供的物业服务虽有瑕疵，但原审判决已减免上诉人20%物业费，上诉人主张被上诉人违约拒交物业费并主张由美大物业公司双倍赔偿缺乏理据。秦皇岛市北戴河区住房保障和城乡建设局已与美大物业公司解除了委托关系，被上诉人美大物业公司终止海鑫苑小区的物业服务并非单方违约行为。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李志云负担。本判决为终审判决。审判长 王 巍审判员 张跃文审判员 刘 京二〇一五年二月十日书记员 李禹林 微信公众号“”