（2014）鼓民初字第3922号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-07-27

案件名称

福州绿晶果蔬公司与福建省东方茶叶发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市鼓楼区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福州绿晶果蔬公司,福建省东方茶叶发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第八条第一款，第九十六条第一款，第二百一十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

福州市鼓楼区人民法院民事判决书（2014）鼓民初字第3922号原告福州绿晶果蔬公司，住所地：福州市台江区六一中路198号龙华楼103室。法定代表人陈建明，职务经理。委托代理人胡志雄，福建秉峰律师事务所律师。被告福建省东方茶叶发展有限公司，住所地：福州市台��区西营里新村一层市场内店面5号。法定代表人刘开光，职务执行董事。委托代理人陈羚辉、张烘，福建闽江律师事务所律师。原告福州绿晶果蔬公司（以下简称“绿晶果蔬公司”）诉被告福建省东方茶业发展有限公司（以下简称“东方茶业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡志雄、被告委托代理人陈羚辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月19日，原、被告签订了《店面租赁合同》，双方约定：1.原告将所坐落在鼓楼区安泰街道西营里市场面积为42.24㎡的1号店出租给被告作为经营茶叶使用；2.租赁期限为三年，自2010年10月1日至2013年9月30日止，租赁期满本合同终止，乙方应将店面交还甲方；3.月租金为人民币3449元，被告应于当月10日前一次性付清，逾期每日��所拖欠租金总额1%收取滞纳金，超过10日未付清租金，原告有权解除本合同。合同对双方权利义务作出了其他约定。租赁合同签订后，原告依约履行合同，将店面交付告使用，被告自2011年10月起就未缴纳租金至今，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特诉请判令：1.解除原、被告双方的店面租赁关系，被告立即腾空并交还位于福州市鼓楼区安泰街道西营里市场店面（建筑面积42.24㎡）；2.被告支付原告房屋租金120715元（从2011年10月1日至实际交还店面之日止，按月租金3449元标准暂计至2014年8月31日止）；3.被告支付原告违约金8200元，被告缴纳的押金8200元归原告所有；4.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1.本案诉争租赁店面所在的福州商贸大厦自始未通过消防安全检查，整栋大楼消防系统没有设计消防池，其消防设施、器材配置设置不符合标准，该店面属于不合法的标的物，自始不能对外出租。因此，诉争店面的租赁合同自始无效，2011年9月29日前被告支付给原告的款项应是店面占用费，而不是租金。9月29日火灾发生后，诉争店面处于查封状态，无法使用，因此，被告未再支付使用费。本合同是否确认无效，由法庭作出认定。若合同无效，那么自2011年9月29日后，因店面被查封，无法使用，被告无需支付店面占用费。2.若法庭认定诉争店面租赁合同有效，根据原告提供的证据，原告首次向被告主张支付所欠租金的时间为2013年8月28日，而延付或拒付租金的诉讼时效为一年，那么，原告只能就2012年8月29日起产生的租金提出诉请，原告诉请的2011年10月1日至2012年8月28日所产生的租金已过诉讼时效。但实际上，2011年9月29日后，诉争店面处于查封状态，无法使用，合同目的无法实现，租赁关系没有事实上履行，被告无需支付租金。3.根据原告提供的证据显示，2013年7月30日，被告向原告发送了《关于我司与福州绿晶果蔬公司店面租赁有关事宜的情况说明》，告知原告诉争店面因火灾后停业，无法使用，被告无法支付租金，即被告无法履行合同。同时，被告在情况说明中向原告提出重新签订租赁合同，并愿意将已支付的8200押金归原告所有。其实质是向原告致函要求解除协议，并愿意承担违约责任，其承诺愿意支付给原告的8200元款项性质为违约金。若原告对该解除行为存异，应在收到文件之日起三个月内向法院起诉，确认合同解除无效。原告没有在法定期限内起诉，诉争租赁合同自2013年7月30日起解除。自合同解除之日起，诉争店面不再产生租金。4、被告已承诺支付的8200元押金作为违约金归原告所有，原告不能再行诉请违约金。原告诉请8200元押金归其所有，因不存在合同约定的店面损坏问题，��诉请也无法成立。经审理查明，2010年9月19日，原告与被告签订《店面租赁合同》，双方约定原告将坐落于福州市鼓楼区安泰街道西营里市场1号店（以下简称“租赁店面”）出租给被告作为经营茶叶使用，面积为42.24平方米；租期三年，自2010月10月1日起至2013年9月30日止；租金为3449元／月，被告应于当月10日前一次性付清，逾期每日按所欠租金总额1%收取滞纳金；签订合同时，被告向原告一次性交纳押金8200元，租赁期满后，经原告验收店面完好无损后，将押金全数退给被告；被告自行负担该店面的水电费、物业管理费、卫生费等相关费用。双方还就其他权利、义务在合同中进行了约定。2011年9月29日6时20分许，西营里市场发生火灾，火灾过火一层茶叶批发市场A2-1、A2-2、A4、A6店面，二层榕城网吧，三层福州市希望幼儿园局部过火。福州市鼓楼区公安消防大队��具鼓公消火认字（2011）第03号《火灾事故认定书》认定，起火原因为商业5#一层西营里茶业批发市场A2-2店面展示架吊顶处电器线路故障引发火灾。租赁店面未过火，但因上述火灾造成福州市商贸大厦原有的双自动系统设施严重损坏，不再具备防火灭火的功能，福州市鼓楼区公安消防大队于2011年10月31日依法对福州市商贸大厦所有场所实施临时查封，停止各类场所的经营和使用。至今，该福州市商贸大厦仍未通过消防整改验收。2013年8月28日，原告向被告发出《通知》一份，函告被告从2011年10月开始拖欠租金已构成违约，原告应收取违约金8200元，并催收2011年10月至2013年9月被告拖欠的租金合计82776元。被告于2013年8月29日签收。被告于2013年7月30日向原告发去《关于我司与福州绿晶果蔬公司店面租赁有关事宜的情况说明》，确认被告向原告支付租金至2011年9月30日，所付��金归原告所有，因意外火灾市场停业，其无法支付余期租金；同时，告知原告欲与其重新签订店面租赁合同，租赁期限三年，自2013年8月1日至2016年7月31日。原告分别于2014年7月14日、2014年8月7日通过EMS方式向被告发出《通知》，告知被告自2011年10月开始拖欠租金的行为已构成违约，原告应收取违约金8200元，要求被告补交拖欠的2011年10月至2013年9月的租金共计82776元；另因租赁合同期满后，被告未退回店面，仍占有店面，原告要求被告一并支付自2013年10月起至2014年6月共计9个月的租金31041元。另查，租赁店面位于福州市鼓楼区安泰街道西营里市场5#楼第一层，所有权人系原告，目前被告仍未向原告交付租赁店面。本院认为，原、被告于2010年9月19日签订的《店面租赁合同》经双方协商一致，自愿订立的，系真实意思表示，合法有效，双方均应予以遵守。合同订立初期��双方均自觉履行，直至2011年9月29日，西营里市场发生火灾后，被告再未向原告支付租金。由于西营里市场火灾的发生，鼓楼区公安消防大队于2011年10月31日依法对福州市商贸大厦所有场所实施临时查封，停止各类场所的经营和使用，且至今该场所未恢复正常经营使用，致使被告无法依据合同约定的用途使用租赁店面，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，且出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，故被告于2013年7月30日向原告发出的情况说明，虽未直接陈述解除租赁合同，但从表述的内容来看，明确传达了被告解除原店面租赁合同的意思表示，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，《店面租赁合同》于2013年7月30日解除。原告关于双方自原店面租赁合同期限届满后成立不定期租��合同的主张，本院不予采纳。根据双方的约定，被告应当按照3449元／月的标准向原告支付其拖欠的2011年10月1日至2013年7月30日的店面租金，但在被告欠缴近两年后，原告才于2013年8月28日以挂号信方式向被告催缴租金，根据法律规定及双方的约定，原告主张2011年10月1日至2012年8月31日的租金已超过诉讼时效，本院不予支持，被告应当向原告支付2012年9月1日至2013年7月30日的租金合计37939元。2013年7月31日租赁合同解除后，被告依法应当返还租赁物，但其至今仍未向原告交付店面，由于双方已不存在租赁合同关系，原告诉请被告支付2013年7月31日起至店面实际交还之日止的租金，本院不予支持，原告可就合同解除后被告仍继续占用租赁店面可能造成的损失另行主张权利。被告应当于本判决生效之日起十日内腾空租赁店面交还予原告。被告自2011年10月1日起欠缴租金的行为��反了合同的约定，应当承担违约责任，原告关于被告应当支付违约金8200元的诉请，本院予以支持。被告于2013年7月30日的情况说明作出的所付押金归原告所有的承诺，从常理来看，系被告愿意直接以押金抵充违约金的意思表示，原告据此主张押金归其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告福州绿晶果蔬公司与被告福建省东方茶业发展有限公司签订的《店面租赁合同》于2013年7月30日解除；二、被告福建省东方茶业发展有限公司于本判决生效之日起十日内腾空福州市鼓楼区��泰街道西营里市场5#楼第一层店面（面积42.24平方米），并向原告福州绿晶果蔬公司交付；三、被告福建省东方茶业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福州绿晶果蔬公司支付拖欠的店面租金37939元；四、被告福建省东方茶业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福州绿晶果蔬公司支付违约金8200元；五、驳回原告福州绿晶果蔬公司的其它诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3042元，适用简易程序减半收取1521元，由原告负担1041元，被告负担480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员　徐　晶二〇一五年二月十日书　记　员　王典乐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，��以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以��明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。申请执行提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。微信公众号“”