（2014）深中法房终字第1956号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 0001-01-01

案件名称

陈文斌、刘苑蓁与李嘉房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈文斌,刘苑蓁,李嘉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零八条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2014）深中法房终字第1956号上诉人（原审被告）：陈文斌。上诉人（原审被告）：刘苑蓁。共同委托代理人：刘斌，广东广锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李嘉。委托代理人：叶斯红，广东天浩律师事务所律师。上诉人陈文斌、刘苑蓁因与被上诉人李嘉房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：（一）涉案房产即深圳市福田保税区桂花路加福广场某栋某房（房地产证号：深房地字第某号），房产用途为住宅，登记建筑面积为156.93平方米，现登记为陈文斌、刘苑蓁名下各50%份额，核准日期为2007年10月25日。另，陈文斌、刘苑蓁为夫妻关系。��二）2013年8月17日，李嘉（买方）与陈文斌（卖方之一）签订《房地产买卖合同》，约定如下：1、卖方陈文斌、刘苑蓁将涉案房产转让给买方，转让价格为468万元；2、购房定金共计50万元，买方在签订合同当日支付10万元，签订合同2日内，买方补交定金40万元，后补交的定金由买方直接向卖方支付；3、买方须于2013年9月18日将除购房定金以外的房款418万元一次性存入双方约定的银行或第三方资金监管账号内；4、任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价10%的违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价10%的违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；5、双方同意各自应收款项存入��自指定收款账号均视同收到，卖方户名：陈文斌，招商银行福强支行，账号为6225887832089508；6、备注条款：卖方在收到全部房款的当天必须无条件配合买方办理全权委托公证书，并把产权证原件交给买方保管。由于双方约定如买方需要一年后办理产权过户手续时，过户时如需要卖方办理手续，卖方需无条件配合。当日，李嘉向陈文斌账户转入10万元购房定金，陈文斌出具收条予以证明，并将其中5000元作为水电押金支付给中介方深圳市宜信行物业顾问有限公司（以下简称宜信行公司）。2013年8月18日，李嘉再向陈文斌账户转入40万元。（三）2013年8月20日，陈文斌将95000元退还给宜信行公司，宜信行公司后将定金10万元退还给李嘉。2013年8月21日，陈文斌将40万元退回李嘉账户。其后，李嘉及宜信行公司多次联系陈文斌继续履行合同未果，李嘉于2013年10月31日委托律师��陈文斌发送律师函，告知：陈文斌与李嘉之间签订的《房地产买卖合同》合法有效，但陈文斌在李嘉交付定金后以各种理由不想出售涉案房屋，已经构成根本违约，要求陈文斌继续履行合同。（四）在原审审理过程中，李嘉主张《房地产买卖合同》的原件由陈文斌、刘苑蓁持有，为证明该主张，申请购买涉案房屋时的中介宜信行公司工作人员邱慧、何月球出庭作证。邱慧述称：其任宜信行公司部门经理，介绍李嘉购买涉案房产，陈文斌最初卖价460万元，双方谈定为458万后，陈文斌通过电话获得其太太即刘苑蓁同意，陈文斌遂到中介公司与李嘉签订《房地产买卖合同》。合同内容由邱慧填写，李嘉和陈文斌在合同落款处签名并按手印。陈文斌签完字后，称要把合同拿到香港给他太太签字，但是陈文斌带了三联合同回去后再无交回，李嘉和中介手中只留有合同复印件��签订合同的当天，李嘉向陈文斌支付定金10万元，第二天转账40万元至陈文斌招商银行账户，隔了几日陈文斌称因双方约定一年以后过户，他太太不肯签字，不同意卖房，遂将10万元退还到宜信行公司，剩余40万元直接退回给李嘉账户，目前宜信行公司已将10万元退还给李嘉。何月球述称：李嘉和陈文斌签订《房地产买卖合同》时其也在现场，合同签订地点在涉案房屋，合同内容由邱慧填写，当时刘苑蓁在香港，李嘉预想房价为460万元，希望能减价，陈文斌打电话征求刘苑蓁的意见，刘苑蓁不同意少，后来双方以468万元成交，陈文斌签字后称要将合同拿回去给刘苑蓁补签字，李嘉按约定的时间打款过去两天之后，陈文斌说不想等一年，决定不卖房屋。陈文斌、刘苑蓁对证人证言不予认可，主张没有与李嘉签订合同，也不持有该合同原件，证人与李嘉有利害关系，且两个证人关于合同签订地点的证言相互矛盾，为虚假陈述。陈文斌主张确实准备将涉案房屋卖给李嘉，但在最后签订书面合同时，才被告知李嘉属于深圳市房屋买卖限购的范围，无法进行过户，故没有签订合同。（五）原审另查，李嘉为外地户口，属于深圳市房地产限购范围。李嘉在原审的诉讼请求为：1、双方解除签署的《房地产买卖合同》；2、陈文斌双倍返还定金差额60万元；3、陈文斌、刘苑蓁承担本案诉讼费用。原审法院认为，李嘉与陈文斌签订的《房地产买卖合同》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约全面履行自己的义务。关于房地产买卖合同关系是否成立的问题。原审法院认为，李嘉只持有《房地产买卖合同》复印件，并不影响李嘉和陈文斌房产买卖合同关系的成立。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”。本案中，李嘉主张合同订立后，合同原件由陈文斌带回香港给刘苑臻补签名，故李嘉只持有合同的复印件。为证明其主张，李嘉提供了有陈文斌签名的《房地产买卖合同》的复印件、收条、银行交易明细和证人证言予以证明。两证人虽然对李嘉与陈文斌签订《房地产买卖合同》的地点陈述不一致，但两证人描述李嘉与陈文斌进行谈判协商，陈文斌现场打电话征求其妻子刘苑蓁的同意后签字，李嘉在当日支付了10万元定金，并将合同原件带回香港给刘苑蓁补签字的内容高度一致；陈文斌于合同签订当日就收取李嘉支付定金10万元，并将其中5000元作为水电押金交给中介宜信��公司，2013年8月18日李嘉向陈文斌招商银行账户转账40万元的行为均与合同约定的一致；李嘉之前与陈文斌并不相识，如果李嘉在未与陈文斌签订合同的情况下就主动分两次向其支付钱款，陈文斌也出具收条并交付水电押金，显然与一个正常理性的人的行为不符，亦不符合正常交易方式，故证人证言结合陈文斌出具的收条、宜信行公司出具的水电押金收款收据及李嘉和陈文斌之间的银行交易记录，上述证据相互映证，形成了完整的证据链，根据民事诉讼证据高度盖然性的标准，即使证人对部分情节的记忆有偏差，但并不能代表其所作的陈述都为虚假陈述，原审法院认为李嘉已就其主张提供了充分的证据，对其主张《房地产买卖合同》的原件由陈文斌先行签名后带走给刘苑蓁补签名的事实予以确认。陈文斌持有《房地产买卖合同》原件但无正当理由拒不向原审法院提供，以此推定该证据的内容不利于陈文斌，即李嘉与陈文斌之间签署了《房地产买卖合同》，两人之间的房地产买卖合同关系成立。关于合同效力的问题。原审法院认为，《房地产买卖合同》只有陈文斌一方的签名，不影响合同的效力。合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，陈文斌和刘苑蓁夫妇各自拥有涉案房产的50%产权，陈文斌与李嘉在买卖涉案房屋的协商过程中，就房屋转让价格以电话沟通征得其妻刘苑蓁的同意后才与李嘉签订《房地产买卖合同》，李嘉有理由相信转让行为为陈文斌与刘苑蓁夫妇的共同意思表示，陈文斌的行为属于表见代理，合同效力自然亦及于刘苑臻。即使合同上只有陈文斌的签名，且从陈文斌签订合同后至本案原审开庭审��时，刘苑蓁也未追认陈文斌买卖房屋的行为，则陈文斌是擅自处分按份共有的涉案房产，属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，陈文斌的无权处分行为并不影响该《房地产买卖合同》的效力，只是该合同不对刘苑蓁发生效力，应由陈文斌承担责任。关于合同履行的问题。李嘉是外地户口，属于限购范围，其已在合同的备注条款明确约定一年后办理过户手续，陈文斌签字确认，应视为其已知晓这一事实，一年以后李嘉的购房资格可以得到补正，并不会对合同的履行产生影响，故李嘉的限购身份不是合同不能履行的原因，陈文斌的该项抗辩，没��事实依据，原审法院不予采信。李嘉已按合同约定支付定金，陈文斌未按合同约定履行出卖人的义务，反而将定金退还，以自己的行为表示不再履行合同，陈文斌的行为已造成李嘉订立合同的目的落空，构成违约，应承担违约责任。故李嘉主张解除合同并要求陈文斌返还双倍定金，具有事实和法律依据，原审法院予以支持，但陈文斌已实际返还定金50万元给李嘉，故只需赔偿李嘉一倍定金，李嘉计算定金差价错误，原审法院予以纠正。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第四十九条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《最高人民法��关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决：一、解除李嘉与陈文斌签订的《房地产买卖合同》；二、陈文斌应于原审判决生效之日起十日内向李嘉赔偿一倍定金50万元；三、驳回李嘉的其他诉讼请求。案件受理费9800元（已由李嘉交纳），由陈文斌负担8800元，李嘉负担1000元；保全费3020元（已由李嘉交纳），由陈文斌负担。陈文斌、刘苑蓁不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审判决认定事实错误。在原审庭审中，两证人都承认系本次房产买卖的中介，两证人都是因为李嘉的委托而参与并促使陈文斌与李嘉进行房产买卖交易，两证人以房产买卖交易达成而在李嘉处获得报酬，两证人与本案有直接利害关系，其证明不应该作为本案定案的证据。且在原审庭审中，陈文斌、刘苑蓁就当天事实部分向两证人分别提出了“合同在什么地方签订”这一最基本的事实问题，两证人都各执一词：一称在办公室，一称在陈文斌家中。证人所称“李嘉与陈文斌进行谈判协商，陈文斌现场打电话征求其妻子刘苑蓁的同意后签字”，亦纯属李嘉及中介之推测。事实是李嘉是须要以双方口头协商与太太商讨后才予签订。合同当日并未订立。证人称“李嘉在当日支付了10万元定金，陈文斌将合同原件带回香港给刘苑蓁补签字”，该证言明显不合常理，应为虚假陈述。该10万元只是中介替具方代出的诚意款项，希望速使其交易。陈文斌签收后便顺带缴附水电费用。陈文斌在隔天知悉李嘉在未有合同签订的情况下便私下电汇40万元至陈文斌账户，陈文斌觉得不妥，当天便与中介交涉引起不快。陈文斌亦于当天退回中介10万元及电汇退回李嘉40万元。买方与中介擅意动作及虚构合同居心叵测，陈文斌、刘苑蓁与李嘉并未签订合同，其提供的陈文斌签名的合同复印本纯属虚构。（二）原审判决认定合同关系成立与事实不符，陈文斌、刘苑蓁与李嘉并未签订合同。李嘉之前与陈文斌并不相识，但是双方多次电话进行了沟通，并且对房屋买卖的条件基本达成了一致，且李嘉委托了专业的房屋中介（即本案两证人）和陈文斌反复进行了沟通，并急于完成交易。在此情况下，陈文斌与李嘉在房屋买卖的条件基本达成了一致，准备见面签订合同，且双方已经见面，李嘉已经实地看过房屋的情况下，李嘉在签订书面合同之前支付不足房价3％的订金10万元是合情合理的。相反，如果如两证人所说，已经签订了合同并由陈文斌全部带走，才显然与一个正常理性的人行为不符，亦不符合正常交易方式，因为在专业中介的协助下，在已经支付了��金的情况下，正常做法是由陈文斌将部分合同带走，签字以后换回李嘉手里的合同，没有可能让陈文斌将全部合同带走。合同意向价格比市场价高出10%以上，中介亦知悉此事实，陈文斌理应乐见其事，但中介为速成其事，有悖原则处理文件，陈文斌、刘苑蓁直斥其行为亦不愿意再与买方继续商讨买卖事宜。据此，陈文斌、刘苑蓁请求本院判令：1、改判陈文斌无需向李嘉赔偿一倍定金50万元；2、本案一、二审诉讼费全部由李嘉承担。李嘉答辩称：（一）李嘉与陈文斌、刘苑蓁就涉案房屋达成买卖合意，系双方的真实意思表示，符合民法通则的意思自治原则，合同成立并生效。一审法院对房地产买卖合同关系成立认定事实证据充分，适用法律准确。陈文斌、刘苑蓁在民事上诉状中也承认“双方已经多次电话沟通，并且就房屋买卖条件达成一致”。（二）李嘉与陈文��已经通过实际行动履行合同，事实上证明合同成立生效并且已经履行。从陈文斌出具的签收10万元定金收条，其提供的本人签名的银行卡复印件以及当场向中介机构提供的5000元交房保证金均可以证实。（三）原审证人证言符合客观事实，依法具有证据效力。中介机构联系陈文斌与李嘉成就交易，与陈文斌、刘苑蓁、李嘉之间本身并没有利益上的往来。虽然本案两证人记忆有一点误差，但因为时间久远问题，只是有一点误差，并不是整个事实误差，并不影响整个案件事实的还原。根据本案事实证据以及合同法相关规定，双方之间的房地产买卖合同合法有效，且双方已经根据合同的约定履行相关的义务。陈文斌单方面违约，依法应当承担违约责任，即根据相关法律规定按定金罚则承担违约责任。本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。本院认��，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于李嘉与陈文斌之间是否已经签订书面房屋买卖合同。首先，虽然李嘉仅能提供双方买卖合同文本的复印件，但居间双方房屋买卖的邱慧、何月球已在原审出庭作证确认合同文本内容系由邱慧填写，且陈文斌已经签署该合同文本。本院认为，证人邱慧、何月球系双方涉案交易的居间人，实际参与了双方签约协商过程，除其居间人身份外，并无其他证据显示两证人与李嘉之间存在其他利害关系，虽然两证人在有关合同签订地点的陈述上存在不一致之处，但其证言中关于双方协商过程、合同内容填写人、陈文斌现场电话征询刘苑蓁意见，以及陈文斌称需将合同带回香港由刘苑蓁签字等情况的陈述一致，在是否已签订书面合同以及陈文斌在签约时已征求刘苑蓁意见的事实陈述上并无��盾之处。其次，李嘉在签约当日及次日分别向陈文斌支付了共50万元定金，陈文斌亦将其中的5000元交由宜信行公司作为水电押金，前述款项的支付时间与数额与李嘉提供的合同文本复印件所载内容相符，陈文斌签名留存的收款帐号与合同文本复印件中载明的卖方收款帐号为同一银行帐号，且该合同文本中关于房屋交易价格、过户期限及陈文斌须签署委托书等合同主要内容与陈文斌在本案两审中的陈述亦基本一致。结合以上证据及案件事实，原审法院采信李嘉所提供的双方买卖合同文本，符合民事诉讼证据审核认证规则，本院予以确认。涉案买卖合同属李嘉与陈文斌真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，而陈文斌在签约现场电话征求刘苑蓁意见后并未表示刘苑蓁不同意签约，故李嘉有理由相信出售涉案房屋系对方夫妻的共同意思表示��涉案买卖合同应为合法有效。因陈文斌已以退还定金的行为表明其无意继续履行合同，已构成预期根本违约，李嘉依法有权解除涉案合同并主张陈文斌承担违约责任，故原审法院确认合同解除并判令由陈文斌承担定金责任，符合涉案买卖合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，本院对此予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8800元，由陈文斌、刘苑蓁承担。本��决为终审判决。审　判　长　邱　裕　华代理审判员　唐　　　　毅代理审判员　蔡　妍　婷二〇一五年二月十日书　记　员　邹俊辉（兼）来源：百度搜索“”