（2014）新民初字第02485号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-24
案件名称
原告李梓宁与被告陶墅,武巍莉,郑建新案外人执行异议之诉民事判决书
法院
新沂市人民法院
所属地区
新沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李梓宁,陶墅,武巍莉,郑建新
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条，第二百二十七条
全文
江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第02485号原告李梓宁。委托代理人田成海、孙士程，江苏众耕律师事务所律师。被告陶墅。被告武巍莉。被告郑建新。原告李梓宁诉被告陶墅、武巍莉、郑建新案外人执行异议之诉一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告李梓宁，被告郑建新到庭参加诉讼，被告陶墅、吴巍莉经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李梓宁诉称：2011年3月15日，原、被告之间签订房屋买卖协议一份，约定被告陶墅、武巍莉将新沂市万恒东一号32号楼一单元201室房屋以300000元价格出卖给原告。之后，两被告将房屋钥匙交付给原告，原告已经实际占有使用涉案房屋。现起诉要求停止对涉案房屋继续执行并确认房屋归原告所有。被告陶墅、吴巍莉未到庭亦未提交书面答辩意见。被告郑建新辩称：涉案房屋是被告陶墅、武巍莉通过银行按揭贷款方式购买，仅支付了首付款，房屋仍属陶墅、武巍莉所有。在闫某某将对陶墅享有的债权转让给答辩人的时候，已到陶墅家告知债权转让情况，陶墅并没有提出房屋已经出卖的事实。陶墅、武巍莉与原告之间不存在买卖关系，因为李梓宁没有提供陶墅出具的收到购房款收条。涉案房屋于2013年4月2日被裁定保全时，李梓宁没有实际占有房屋，只是在4月8日房屋被保全后才补交物业费等款项。综上，涉案房屋仍属陶墅、武巍莉所有，应当继续执行。经审理查明：2010年3月22日，被告武巍莉与新沂市东方置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以412229元的价格购买该公司开发的位于新沂市万恒东1号32号楼1单元201室房屋（建筑面积129.12平方米）一处，付款方式为合同签订日缴纳首付款124229元，下余288000元办理银行按揭贷款。被告陶墅、武巍莉与原告李梓宁以2011年3月15日为落款时间，双方签订《房屋买卖协议》一份，协议主要约定：涉案房屋以300000元的价格出卖给原告，签订合同当日一次性付清购房款。原告李梓宁在听证中称300000元购房款系现金支付，但没有取款记录，没有转账记录，也没有被告陶墅、武巍莉出具的收条。对于房屋的银行按揭贷款，原告李梓宁与被告陶墅、武巍莉在协议中没有约定。原告李梓宁在听证中称：涉案房屋在陶墅购买时首付款加契税等大概是150000元，我另外多付陶墅150000元，共计300000元；双方口头约定由陶墅继续偿还银行按揭贷款，待陶墅偿还至150000元后，剩余按揭贷款由我继续负责偿还；后陶墅仅仅还了一年多的按揭贷款就下落不明，之后银行称要起诉陶墅，我没有办法才自2013年5月开始偿还按揭贷款。对于上房时间，李梓宁在听证中称大概是在2013年4月8日至5月前后上房。诉讼中，李梓宁向法庭提交了日期为2013年4月8日的装修保证金、物业费等收据及向新沂市东方置业有限公司代武巍莉偿还房贷9783.29元的打款记录。另查明，被告陶墅与武巍莉系夫妻；因郑建新与被告陶墅、武巍莉债权转让合同纠纷一案，本院于2013年4月2日作出（2013）新双民保字第0048号民事裁定，将涉案房屋予以查封，该裁定书于2013年4月8日予以送达；涉案房屋的销售不动产统一发票原件由被告郑建新持有。上述事实，有原告及被告郑建新当庭陈述，原告提供的商品房买卖合同、《房屋买卖协议》、收款收据、（2013）新双民保字第0048号民事裁定书、（2014）新执异字第00039号执行裁定书、现金交款单，被告郑建新提供的销售不动产统一发票等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋登记在被告武巍莉名下，未依法办理房地产变更登记手续，故原告李梓宁要求确认对涉案房产享有所有权的请求不能成立，本院不予支持。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该规定，在涉案房产未过户至原告的情况下，欲阻却对涉案房产的执行，必须同时满足三个条件：足额支付房款、实际占有房产、未办理过户手续不存在过错。原告首先应当证实与被告陶墅、武巍莉之间存在客观真实的房屋买卖关系且足额支付了购房款。本案原告李梓宁虽然提供了与被告陶墅、武巍莉签订的《房屋买卖协议》，但该房屋在初次购买时的价格为412229元，双方约定原告以300000元的价格购买，根据交易时的房地产市场行情，该价格明显背离房屋的市场价值；原告李梓宁称通过现金方式支付购房款300000元，但没有提供被告陶墅、武巍莉出具的收款收据，不符合交易习惯；原告称双方口头约定待被告陶墅、武巍莉偿还银行按揭贷款至150000元时，再由其继续偿还银行按揭贷款，不符合常理，且原告也没有提供证据证实双方对该事项进行了约定。原告李梓宁提供的物业费、装修保证金等收款收据以及向新沂市东方置业有限公司代武巍莉偿还房贷9783.29元的打款记录，均发生在2013年4月8日同一天，不能据此证明在本院采取保全措施前已实际占有使用涉案房屋。综上，原告提供的证据不足以证实与被告陶墅、武巍莉之间存在真实的房屋买卖关系，也不足以证实已经足额支付购房款，且未能举证证实在本院采取保全措施前已经实际占有涉案房屋，故原告对涉案房产不享有阻却执行的权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告李梓宁的诉讼请求。案件受理费5880元，由原告李梓宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 张 骞人民陪审员 方恒宝人民陪审员 陈玉沛二〇一五年二月十日书 记 员 刘 娟 关注公众号“”