（2014）灌民初字第01096号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-12-18
案件名称
周金祥、陆莉与黄昌本返还原物纠纷一审民事判决书
法院
灌云县人民法院
所属地区
灌云县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周金祥,陆莉,黄昌本,江苏华景投资实业有限公司
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第十八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第八十五条第一款，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十四条，第一百零八条，第二百一十二条，第二百二十三条第一款
全文
江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2014）灌民初字第01096号原告周金祥，农民。原告陆莉，农民。两原告共同委托代理人李新沪，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。被告黄昌本，农民。委托代理人成殿军，江苏法哲律师事务所律师。第三人江苏华景投资实业有限公司，住所地灌云县伊山镇温州商贸城。诉讼代表人阚明，该公司破产清算组组长。委托代理人金菊，该清算组法律顾问。原告周金祥、陆莉与被告黄昌本、第三人江苏华景投资实业有限公司（以下简称华景公司）返还原物纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法由代理审判员朱锐于2014年9月24日公开开庭审理。后因案情复杂，依法追加华景公司作为第三人参加诉讼，并转为普通程序，于2015年1月20日公开开庭审理。原告周金祥及两原告共同委托代理人李新沪，被告黄昌本及其委托代理人成殿军，第三人华景公司委托代理人金菊到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告周金祥、陆莉诉称：2010年11月，原告与江苏华景投资实业有限公司订立了商品房买卖合同，购得位于伊山镇西苑南路商贸城3幢1151号商业营业用房，面积为32.67平方米，单价为7133元／平方，共计价款为233035元，原告及时全额付清购房款，成为该房业主，同期原告又与江苏华景投资实业有限公司订立了商铺委托租赁协议书，委托该公司全权租赁商铺。时至2013年10月9日灌云县人民法院作出了（2013）灌商破字第001号民事裁定书，受理了华景公司的破产清算案件。2014年6月19日，华景公司破产清算组和江苏苍梧律师事务所同时发布了“解除返祖、租赁合同的告知书”和律师催款函，通知承租户和业主：1、华景公司购房业主所签订的返祖房委托租赁合同已解除；2依据返祖房委托租赁合同与商铺承租户签订的商铺合同已解除。自告知之日起商铺业主可自行将商铺出租。鉴于上述情况，原告主动找到承租方被告黄昌本，要求妥善解决问题，但被告毫无诚意，被告的行为违反了法律规定，没有无偿占有他人合法房产的任何理由，其行为已侵害了他人合法财产权益。现依法向法院起诉，请求被告立即归还门面房、恢复原状，支付2014年6月19日后到房屋归还之日的房屋使用费，按51.07元／天计算；诉讼费用由被告承担。被告黄昌本辩称：1、本案讼争的房屋所有权，虽然属于原告等人，但属于租赁物，尚处于租赁期，原告主张返还没有依据；2、本案的租赁合同并没有解除，房屋租赁合同应该继续履行，理由是（1）买卖不破租赁的原则应该受到尊重；（2）清算组没有必要解除租赁合同；（3）清算组解除租赁合同与我国关于合同法委托租赁合同相违背。3、本案属于委托租赁合同，租赁合同对于原被告双方具有法律的约束力。因此原告的诉讼请求没有法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人华景公司述称，在本案中第三人仅是一个居间人，由原被告双方产生实际租赁关系，并且被告方欠原告方租金和我方租金是事实，破产清算组也在2014年6月19日向被告方送达了催要租金的律师函，被告方应当向原告方足额支付租金，与第三人没有关系，我们不应该承担相应的法律责任。经审理查明：1、原告周金祥与原告陆莉系夫妻关系，2010年11月9日两原告与第三人华景公司签订了商品房买卖合同（合同编号为HJ3-1151），合同约定：两原告购买华景公司开发的温州商贸城第3幢1151号商品房，该商品房属于商业营业用房，建筑面积为32.67平方米，单价为7133元／平方米，总金额为233035元。合同签订后两原告已支付全部款项，但涉案房屋至今未办理产权证书。2010年11月2日原告周金祥（甲方即委托方）与第三人华景公司（乙方即受托方）商铺委托租赁协议书，协议约定：甲方委托乙方租赁期限为五年，自2010年12月31日起至2015年12月30日止。在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按合同第八条处理（第八条违约责任：委托租赁期间甲方不得单方面解除本协议、不干预乙方与承租人之间的租赁事宜。如甲方越过乙方直接与承租人建立租赁关系，则以乙方与原承租人约定的最后一年的年租金作为违约金支付给乙方，并赔偿乙方因此造成的一切损失。由于不可抗力原因造成本协议无法履行的，双方互不承担违约责任）；委托期限内，甲方全权委托乙方租赁商铺，商铺对外出租的承租人选择、租赁用途、租金数额、纠纷解决等一切事宜由乙方处理，甲方不得干涉；委托租赁期前两年（2010年12月31日至2012年12月30日）为免租期，乙方无须向甲方支付租金，委托租赁期第三年（2012年12月31日至2013年12月30日）由乙方统一代为出租，为更好的保障甲方利益，乙方同意在上述期间支付给甲方固定租金，年租金为16312元。乙方出租商铺的租金归乙方所有，不论乙方出租商铺的实际租金多少……，委托租赁期第四年、第五年（2013年12月31日至2015年12月30日）由乙方统一代为出租，为更好的保障甲方利益，乙方同意在上述期间支付给甲方固定的租金，每年租金为18643元，乙方出租商铺的租金归乙方所有，不论乙方出租商铺的实际租金多少……。2、2012年3月2日第三人华景公司（甲方即出租方）与被告黄昌本（乙方即承租方）签订温州商贸城商铺租赁合同，合同约定：乙方承租温州商贸城3A幢1151号（原告周金祥房屋）、1152号房屋两间，建筑面积为65.34平方米；3A幢1152号房屋租赁期限从2012年3月2日至2013年10月2日止，3A幢1151号房屋从2012年3月2日至2015年10月2日止，其中2012年3月2日至2012年10月2日为免租期，暂定半价租金为一层150元，二层租金为70元，在2号楼主店开业之日起恢复原价，一层租金为300元，二层租金为140元；乙方必须在合同签订时缴清第一年度租金，承担房屋租赁应缴纳的税费，同时按物业管理有关规定交纳租赁物业的当年度物业服务费、预收公共水电费、装饰装修垃圾清运费、装饰装修保证金等一切费用……；现金付款年租金为9800元，房租在第三年10%递增，开业保证金1000元，经营保证金为1000元，开业保证金与经营保证金同时收缴；租赁期间出现下列情形之一，变更或解除本合同：（1）……（4）在租赁期间内，该房屋经政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律法规禁止的非甲方责任之其它情况，致本合同无法继续履行……。被告黄昌本承租涉案房屋后将1151号（原告周金祥房屋）、1152号房屋中间公用山墙打通，形成大约长2米高2米左右的通道将两间房屋相连在一起。3、2013年10月9日，本院立案受理了第三人华景公司破产清算一案，并作出（2013）灌商破字第0001号裁定书、中止诉讼通知书、民事决定书、指定管理人通知书，中止了涉及该企业的民事诉讼程序，并指定华景公司破产清算组为该破产案件的管理人，指定阚明为破产管理人组长。2014年6月19日华景公司破产清算组发布了解除返租、租赁合同的告知书，内容为：1）、华景公司购房业主所签订的返租房委托租赁合同已解除；2）、依据返租房委托租赁合同而与商铺承租户签订的商铺租赁合同已解除。华景公司管理人将委托专人处理因合同解除所产生的租金结算等事宜，商铺业主与承租户前来办理结算手续。自告知之日起，商铺业主可自行将商铺出租，承租户也可自行与商铺业主协商承租，由双方直接协商签订租赁合同。上述事实，有原、被告陈述以及两原告举证的身份证复印件商品房买卖合同、商铺委托租赁合同协议书、解除返租、租赁合同告知书、律师催款函，被告举证的商铺租赁合同等证据证实，上述证据经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，第三人华景公司破产清算组作为该公司的管理人，通过发布通知的形式告知出租户和承租商铺业主解除返租合同及租赁合同，是依法行使管理权利的职务行为，其主张解除合同的理由属于合同解除法定情形，故原告周金祥与第三人华景公司签订的﹤﹤商铺委托租赁协议书﹥﹥及被告黄昌本与第三人华景公司签订的﹤﹤温州商贸城商铺租赁合同﹥﹥均依法被解除，原告周金祥和陆莉作为涉案房屋（3A幢1151号房屋）的权利人，有权要求被告黄昌本返还房屋，故对原告要求返还房屋的诉求予以支持；对于原告主张被告恢复房屋原状，根据被告黄昌本与第三人华景公司签订的﹤﹤温州商贸城商铺租赁合同﹥﹥第六条第2项“租赁期满应保持物业及配套设施的完好，造成损坏，由承租方修复，若不修复，出租方同则从经营保证金中按价扣除”和第七条第2项“承租方若因营业需要装修房屋，不得破坏或变更原建筑物的设计及承重结构……”的约定，被告黄昌本未经出租方即第三人华景公司同意，擅自将租赁房屋打通，破坏房屋结构，明显违约，被告黄昌本应将属于两原告的房屋恢复原状，故对两原告要求恢复原状的诉求予以支持；对于原告要求被告支付房屋使用的主张，因原、被告双方与第三人华景公司签订合同已被解除，被告应向原告支付自合同解除之日起即2014年6月19日的房屋租赁费用，对于原告主张按原告与第三人华景公司签订的协议中约定的18643元／年（51.07元／天）计算到房屋返还之日止的租赁费用，不违反法律规定，本院依法予以支持。对于被告提出虽然江苏华景投资实业有限公司处于破产阶段，但租赁合同并未解除，应遵循“买卖不破租赁”的原则的抗辩主张，因第三人华景公司破产清算组已决定解除未履行完毕的合同，双方的合同权利义务关系已终止，并且被告黄昌本也没有在法定期限内向法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故对被告的抗辩主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（五）项、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决如下：一、被告黄昌本于本判决生效之日起六十日内将其承租的位于温州商贸城第3幢1151号商品房返还给原告周金祥、陆莉，并将该房屋与1152号房屋中间通道封闭恢复到原始状态。二、被告黄昌本于本判决生效之日起十日内给付原告周金祥、陆莉房屋租赁费用（该租赁费用按51.07元／天计算，计算自2014年6月19日起至房屋返还之日止）。如果被告黄昌本未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，由被告黄昌本负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 马晓永代理审判员 朱 锐人民陪审员 姜有逊二〇一五年二月十日书 记 员 王晓飞书 记 员 李天娇法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债权人有权要求债务人按照合同的约定或依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对对方。合同自通知到达对该时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同第二百二十三条承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。二：上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三：灌云县人民法院执行账号开户名称：灌云县国库集中支付中心法院执行局账号：50×××89开户行：中国银行灌云支行营业部 关注公众号“”