（2014）衡民二终字第558号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-07-27
案件名称
李桂喜与张振华、冯莲芬房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省衡水市中级人民法院
所属地区
河北省衡水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张振华,冯莲芬,李桂喜,杨观强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）衡民二终字第558号上诉人（原审被告、反诉原告）：张振华，退休职工。上诉人（原审被告、反诉原告）：冯莲芬（系张振华之妻）。委托代理人：王淑娟，址同上。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李桂喜。被上诉人（原审被告）：杨观强（系李桂喜之夫）。委托代理人：张成义，故城县法律援助中心律师。上诉人张振华、冯莲芬与被上诉人李桂喜、杨观强房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2010）故民二初字第262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员杨建一担任审判长并主审本案、审判员王江丰、代理审判员关信娜参加评议，书记员徐佳佳出庭担任记录，公开开庭审理了本案。上诉人张振华及其委托代理人王淑娟、被上诉人杨观强及委托代理人张成义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振华、冯莲芬在一审中诉称：2004年12月，双方签订《房屋租赁协议》，2009年又续订了协议。在协议履行过程中，2010年李桂喜、杨观强搬迁，在张振华、冯莲芬多次要求李桂喜、杨观强交付多占用四间小屋租金的情形下，2010年4月6日李桂喜提起诉讼，要求张振华、冯莲芬支付已交租金27500元，后又撤诉。按照双方签订的《房屋租赁协议书》的规定，李桂喜、杨观强应将完整无损的房屋交还张振华、冯莲芬。根据张振华、冯莲芬的勘察及司法鉴定单位的勘查笔录，因没有修缮而造成出租房屋的损坏，应赔偿张振华、冯莲芬的房屋损失。至2010年末李桂喜、杨观强才将出租房屋钥匙通过法院和代理人转交给张振华、冯莲芬，因此租赁期限应以交钥匙的时间计算，李桂喜、杨观强尚有一年多的租金未付。张振华、冯莲芬提起反诉要求给付多占用另四间房产自2006年6月份以来的租金及房屋租赁合同应承担的其他一切费用；租赁合同效力至诉讼终结，双方交接完毕之日，交付完整无损的房屋及附属设施；由李桂喜、杨观强承担全部诉讼费用。李桂喜、杨观强在一审中辩称：李桂喜、杨观强对房屋内的设施定期进行了维护保养，由于装修的墙面、房顶等房屋已使用多年，李桂喜、杨观强承租时没有对租赁房屋改造，使用过程中的墙面掉漆及瓷砖损坏，系自然损害，但不影响房屋的正常使用，并没有给其造成损失。张振华、冯莲芬所谓的损坏物品是李桂喜、杨观强在装修时构建的，且该物品均具备正常使用性能，衡水科技事务鉴定中心未对客观事实进行评估认定，超越其鉴定机构的鉴定范围，鉴定结论无效，因此衡水方圆会计鉴定中心鉴定结论所依据的材料无事实和法律依据，不予以确认，张振华、冯莲芬未提供其他证据，反诉事实不成立，依法应当驳回张振华、冯莲芬要求的此项损失。关于张振华、冯莲芬要求交付多占用四间小屋的租金，该四间小屋与其他租赁房屋属于同一院落，且在租赁时没有细化，在第一期租赁当中已经使用，其没有要求交付租金，后来没有再使用，其要求给付租赁费，没有依据。在李桂喜、杨观强向法院提起诉讼要求解除合同时，通过法院向张振华、冯莲芬交付的钥匙，但其拒收，直至其提起反诉后，双方对房屋进行查勘以及后来鉴定机构到现场勘验时，张振华、冯莲芬仍拒收钥匙，因此李桂喜要求给付另外四间房屋租金及租金计算至收到钥匙之日，不符合法律规定，应依法驳回。张振华、冯莲芬给李桂喜、杨观强造成巨大经济损失，应给予赔偿，由于其多次停水、店内漫骂等多种方式阻碍李桂喜、杨观强的正常经营，张振华涨租金目的未达到，想单方解约，2010年农历1月16日，张振华、冯莲芬将水给停了，为避免损失的扩大，无奈李桂喜、杨观强才搬出，并向法院提起诉讼，要求解除合同。李桂喜、杨观强对租赁房屋装修投入40余万元，应按同行业三年的利润赔偿，火锅店经营利润每年大约20万元左右，李桂喜、杨观强安装的橱柜灯经营设备明显贬值，且部分物品在搬迁过程中大概贬值7-8万元左右，以及装修物品的残值应由张振华、冯莲芬给予赔偿。一审法查明：2004年12月14日，张振华、冯莲芬与李桂喜、杨观强双方签订《房屋租赁协议》，租赁期限为2005年2月1日至2010年1月31日，2009年11月13日双方又续订了《房屋租赁协议书》租赁期限为2010年2月1日至2013年1月31日止，以上《房屋租赁协议》约定：一、租赁房屋基本情况：房屋间数西头四间（底上12间）。租赁用途火锅城。四、李桂喜、杨观强对所租赁房屋及附属设施负有维护、修理的责任，不得任意损坏所租赁房屋附属设施以及李桂喜、杨观强装修的设施，租赁期满时要将完整无损的房屋退还张振华、冯莲芬。租期到2012年10月底，李桂喜、杨观强应维修的而没有修理，李桂喜、杨观强立即搬出并按李桂喜、杨观强半途停租对待，另外所剩余3个月房租不退，并按市场价格赔偿张振华、冯莲芬。八、污染如有影响和房子有损坏，需维修而没按时维修的，张振华、冯莲芬向李桂喜、杨观强提出二次警告还不处理的情况下，张振华、冯莲芬可以单方解除合同并按第四条处理。2010年2月1日后，李桂喜、杨观强交房租费27500元。2010年2、3月间，双方为房屋租赁产生纠纷，同年3月9日，李桂喜、杨观强通知张振华、冯莲芬解除租赁合同并协商有关事宜并将所有物品搬走。于2010年4月6日李桂喜向本院提起诉讼，要求解除与张振华、冯莲芬租赁合同并返还租金27500元。2010年5月17日，张振华、冯莲芬提起反诉，要求李桂喜、被告杨观强依约履行合同义务，赔偿维修费5.9万元，并交付完整无损的房屋及附属设施；李桂喜、杨观强给付另外占用的四间房产自2006年6月份以来的租金及房屋租赁合同中应承担的其他一切费用。2013年9月10日，李桂喜申请撤回起诉。另查明：本案在审理过程中，根据张振华、冯莲芬的申请，经征得双方同意于2014年3月20日依法委托衡水方圆司法会计鉴定中心对涉案出租房屋物损资产维修进行了鉴定，并出具了司法鉴定许可证号为131105202号司法鉴定意见书，确定物损资产维修工程造价10500.09元。在审理过程中，于2010年12月16日，李桂喜将租赁的房屋钥匙交予张振华。一审本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张振华、冯莲芬与李桂喜、被告杨观强所签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律或法规的强制性规定，真实有效，对双方具有约束力。张振华、冯莲芬已按照《房屋租赁协议》约定向李桂喜、杨观强提供了出租房屋，根据双方签订的《房屋租赁协议》约定，由承租方即李桂喜、杨观强负责租赁房屋的维修。李桂喜、杨观强在经营期间给张振华、冯莲芬造成的损失已经衡水方圆司法会计鉴定中心鉴定为10500.09元，因此张振华、冯莲芬要求李桂喜、杨观强赔偿房屋损失数额中10500.09元，于法有据，应予以支持；其要求其他损失数额，由于张振华、冯莲芬未提交其他损失的相关证据，不予采信。张振华、冯莲芬要求李桂喜、杨观强给付其占用另外四间房屋的租赁费，但其租赁协议中没有注明4间房屋且亦未提交证据予以证实，李桂喜、杨观强亦不予认可，因此该主张不予支持。关于张振华、冯莲芬主张的房屋租赁费应计算至交接完毕之日的问题，由于双方发生矛盾，张振华于2010年2月6日发出通告一份且李桂喜已于2010年3月9日搬出，因此双方租赁合同已实际终止，虽李桂喜于2010年12月16日将租赁房屋的钥匙交予张振华，但此时早已终止了租赁合同，因此张振华、冯莲芬要求李桂喜、杨观强给付至交接完毕租赁费的主张不予支持。李桂喜、杨观强反驳张振华、冯莲芬给其造成的损失，应另行起诉。李桂喜撤回对张振华、冯莲芬的起诉，已另行制作裁定书。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李桂喜、杨观强于判决生效之日起五日内支付张振华、冯莲芬维修费10500.09元；二、驳回张振华、冯莲芬对李桂喜、杨观强的其他诉讼请求。案件受理费980元，由张振华、冯莲芬负担917元，李桂喜、杨观强负担63元。上诉人张振华、冯莲芬上诉称：1、原审判决认定事实不清，适用法律错误。被上主诉人承认“4间房在第一期租赁（5年）就已使用，合同上没有细化，”即被上诉人承认其无权使用4间房为饭店操作间而占用5年的事实，而一审法院判决时却以证据不足且被上诉人未认可为由不予以认定。一审判决对上诉人的损失数额确定的依据不足，事实不清。一审法院委托的衡水科技事务所司法鉴定中心出具的鉴定意见只对房屋受损事实情况做出客观说明，对于委托鉴定事项房屋受损程度未出具鉴定意见，不能为法院判决提供完整的依据，因此开庭前上诉人就提出重新鉴定的申请，一审法院不予理睬，在事实不清的情况下，作出不符合事实的裁判。被上诉人应赔偿鉴定费用以及为诉讼支出的其他费用。被上诉人起诉后，上诉人反诉，上诉人申请鉴定以确定因为被上诉人违约而造成的损失，并支付了两次鉴定的费用，该鉴定费用是由于被上诉人的违约引起，上诉人为实现诉讼目的而不得不承担的损失，被上诉人应赔偿给上诉人。另外，上诉人为应诉而支出的其他费用应当由被上诉人承担。2、一审法院程序违法，剥夺了当事人的诉讼权利。本案不是陪审案件的适用范围。《全国人民代表大会常务委员会关于完善人民陪审员制度的决定》第二条，将陪审案件的适用范围规定为：（一）社会影响较大的案件；（二）当事人申请同人民陪审员参加合议庭审判的案件。最高人民法院《关于人民陪审员参加审判活动若干问题的规定》对“社会影响较大案件”细化为：涉及群体利益、涉及公共利益、人民群众广泛关注或者其他社会影响较大适用普通程序审理的第一审案件。上述规定从适用的案件、适用的程序、启动方式等方面明确了陪审案件的适用范围，对于人民法院让人民陪审员参加审判活动的任意性做出了约束。而本案仅是一起简单的租赁合同纠纷，不是法律规定应当适用陪审的案件。人民陪审员参加审判，当事人应有申请权、选择权。最高人民法院《关于人民陪审员参加审判活动若干问题的规定》规定，人民法院决定适用普通程序审理案件后应当明确告知当事人，在收到通知五日内有权申请人民陪审员参加审判案件。人民法院接到申请经审查符合适用范围的，应当组成有人民陪审员参加的合议庭。法院征得当事人同意由人民陪审员和法官组成合议庭审判案件的，视为申请。最高人民法院《关于进一步加强和推进人民陪审工作的若干意见》规定，当事人一方申请适用陪审，另一方不同意的，人民法院不安排人民陪审员参加合议庭审判案件，但属于法律规定应当适用陪审的案件除外。由以上规定可知：一、陪审案件适用于社会影响较大的案件；二、陪审案件当事人有权申请人民陪审员陪审，也有权选择不用人民陪审员陪审。而本案中，一方面一审法院没有告知当事人申请陪审的权利，剥夺了当事人的知情权、申请权；另一方面，一审法院未征得当事人同意自行决定陪审员陪审，剥夺了当事人的选择权。3、上诉人故意违约并多次恶人先告状提起诉讼，使得上诉人备受诉累已四年之久依然未决。被上诉人违约引起诉讼的主要原因，一审法院对其应当赔偿的事实已经认定，根据《诉讼费用交纳办法》第29条，诉讼费用由败诉方负担，因此被上诉人应当承担上诉人所缴纳的全部诉讼费用。请求撤销原判，改判被上诉人支付上诉人占用房屋租金96330元，赔偿上诉人损失（该损失需鉴定确定），一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。庭审中，上诉人张振华、冯莲芬变更上诉请求为：请求撤销原判，改判被上诉人支付上诉人占用房屋租金96000元，27500元（实际为剩余26032元）房租归被上诉人，赔偿上诉人损失（该损失需鉴定确定），一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由变更为：1、被上诉人占用四间房屋租金为61250元，2010年7月30日至2010年12月16日，4个半月房租为24750元。2、一审反诉中我方提出27500元的房租不予退还。原因有二，一是被上诉人在合同履行中违反合同约定，应当承担违约责任，按合同约定被上诉人交纳违约金26500元与被上诉人实际剩余26032元的房租，两项相抵消不予退还。一审法院也确定了被上诉人履行合同中违约给上诉人造成损失的事实，因此上诉人应当承担违约责任。二是被上诉人未交接擅自搬离，直至2010年12月份才交还钥匙，因此房租不但不予退还，还应收房租至办理交接之日。3、一审判决确定的损失数额仅是我方的部分损失，对于未确定的损失应予以补充鉴定。一审法院委托衡水科技事务司法鉴定中心对我方房屋的损坏程度进行鉴定，出具的鉴定意见对房屋受损事实情况做出客观说明，对于已经评估的数额我方没有异议。但因鉴定意见中部分项目描述不准确导致无法计入估算，因而不能完全计算出申请人房屋的实际损失。我方在一审法院开庭前提出重新鉴定的申请，以确定我方的损失数额。一审法院在我方损失数额不确定的情况下结案，违反诉讼程序并因而影响裁判的正确性。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第146条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第27条之规定，现我方申请法院依据衡水市科技事务鉴定中心出具的勘查笔录中的项目及数据，对未计入估算的项目依法委托有鉴定资质的鉴定机构予以补充鉴定，以确定我方的损失数额，依法维护我方的合法权益。被上诉人应赔偿鉴定费用13500元。被上诉人起诉后上诉人反诉，上诉人申请鉴定以确定因为被上诉人违约而造成的损失，并支付了鉴定费，该鉴定费用是由于被上诉人引起，上诉人为实现诉讼目的而不得不承担的损失，被上诉人应赔偿给上诉人。被上诉人杨观强、李桂喜答辩称：上诉人所称的四间房屋系租赁房屋当中的附属房屋，并且在前两期租赁当中均属于附属设施，不存在产生新的租赁费用问题。上诉人称迟延交付钥匙计算房屋租金问题，原审已经查明2010年2月6日，上诉人已通知被上诉人搬出租赁房屋。该期租赁合同自2010年2月1日起，因在此期间上诉人多次停电停水，无故进行阻拦，被上诉人无奈于2010年3月9日搬出。被上诉人已交付上诉人租金30000元，扣除已实际使用当月租金，剩余27500元，上诉人未予返还。上诉人称被上诉人违约不存在，也不产生房屋租赁费问题。因上诉人违约，致被上诉人所火锅店被迫终止营业，上诉人应当赔偿被上诉人经营应得经济利益，对被上诉人投入的资产进行折价。上诉状中提到的司法鉴定报告，不符合法律规定。本案一审是基于被上诉人的起诉，一审就撤回本诉后就反诉仍予审理，不符合法律程序。为证明自己的主张，上诉人张振华在二审中提交新证据如下：证据一、照片50张，证明被上诉人搬离之前室内损坏情况；证据二、新的租赁人王某的书面证言一份，证明接手房子之前房子损坏情况；证据三、故城县自来水公司证明一份，证明上诉人关的水管是自己家庭使用的，被上诉人未自立门户，停水未对被上诉人造成影响。被上诉人杨观强、李桂喜的质证意见：上诉人提交的照片，房子主体没有破坏，损坏的都是表皮。涉案房屋承租时是毛坯房，装修都是被上诉人装修的。水是用的上诉人人的水，王某不知道被上诉人租房时的细节。分析认证意见：涉案房屋损坏的事实，已在一审判决中认定，上诉人提交的照片不影响本案事实的认定，亦不属于新证据，不予采信。证人王某未出庭作证，其书面证言不予采信。故城县自来水公司的证明没有法定代表人签字，不符合单位出具证明的要求，亦不影响本案的审理，不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人张振华、冯莲芬与被上诉人李桂喜、杨观强之间签订的房屋租赁合同，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同后，被上诉人应当将完好无损的房屋交还给上诉人，对房屋有损坏的，应当赔偿损失。经鉴定，被上诉人给上诉人造成的房屋损失为10500.09元，上诉人要求被上诉人赔偿的请求，应予支持。上诉人就房屋损失向本院申请补充鉴定，鉴于涉案房屋已租赁给他人，并进行了装修，时间间隔较长，不具备补充鉴定的条件，不予准许。关于上诉人要求被上诉人给付四间房屋的租金问题，因双方当事人未在合同中约定四间房屋的租金内容，在租赁期间，一直由被上诉人使用，至发生纠纷以前，上诉人未提供证据证明其要求被上诉人就四间房屋给付租金，被上诉人亦否认四间房屋另行计算租金，故上诉人要求被上诉人就四间房屋支付租金的理由不充分，不予支持。关于租金计算至何时止的问题，2010年2月，上诉人与被上诉人因房屋租赁发生纠纷，上诉人通知被上诉人搬离涉案房屋，解除租赁合同，被上诉人于2010年3月9日搬离涉案房屋，并通知了上诉人，至此双方房屋租赁合同已终止，租金应计算至2010年3月9日。上诉人主张计算至被上诉人实际交钥匙之日，并要求确认被上诉人预交租金的剩余27500元归其所有，没有依据，不予支持。另，一审判决确定的诉讼费负担并无不当，不予变更。上诉人要求被上诉人承担鉴定费13500元，没有提供鉴定机构的收费票据，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律与程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1067元，由上诉人张振华、冯莲芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨建一审 判 员 王江丰代理审判员 关信娜二〇一五年二月十日书 记 员 徐佳佳 来自