（2015）一中民终字第1463号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-02-26
案件名称
赵艺先等与北京韬晦致远投资有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵艺先,常醴澄,北京韬晦致远投资有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第1463号上诉人（原审被告）赵艺先，女。上诉人（原审被告）常醴澄，男。二上诉人委托代理人闫会东，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京韬晦致远投资有限公司，住所地北京市丰台区临泓路鑫宝苑2号楼底商。法定代表人张翠平，经理。委托代理人闫晓玲，北京广进律师事务所律师。上诉人赵艺先、常醴澄因与北京韬晦致远投资有限公司（以下简称韬晦致远公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第13475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韬晦致远公司在原审法院诉称，就我方所有的位于北京市海淀区×单元203号的房屋，我方与赵艺先于2009年7月24日签订有《交购房订金协议》，与赵艺先、常醴澄于2009年10月18日签订有《房屋使用合同》并更名为《房屋买卖合同》。上述合同约定，赵艺先、常醴澄永久使用我方上述203号房屋，将来可根据国家政策变更为产权，房屋使用价格为12万元。我方认为，上述《房屋买卖合同》具有房屋预售性质。因诉争房屋所在土地使用权类型为工业，诉争房屋的原有产权证载明的房屋用途为工交，且诉争房屋未经竣工验收，也未进行新的房屋所有权登记，我方也无商品房预售许可，故我方与赵艺先、常醴澄之间的上述合同均违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。而且，因我方无法改变诉争房屋的性质及���所在土地的使用权性质，故我方无法为赵艺先、常醴澄办理房产证；又因诉争房屋未经竣工验收，根据我方提交的解危和抗震加固的函，诉争房屋现在也存在安全隐患，故合同目的也无法实现。综上，我方诉至法院，要求确认我方与赵艺先于2009年7月24日签订的《交购房订金协议》无效，要求确认我方与赵艺先、常醴澄于2009年10月18日就上述203号房屋签订的《房屋买卖合同》无效，要求赵艺先、常醴澄立即腾退位于北京市海淀区×单元203号的房屋。本案的诉讼费由赵艺先、常醴澄负担。赵艺先、常醴澄辩称，不同意韬晦致远公司的诉讼请求，理由如下：第一，我方是通过报纸等媒体获取了韬晦致远公司出售房屋的信息，并且在该公司积极配合下签订诉争合同、交付房款并办理入住，诉争合同是双方的真实意思表示，双方也已按照诉争合同履行了各自的合同义务，该合同不符合无效的法定情形，韬晦致远公司提交的证据也不足以证明诉争合同存在无效的情形。诉争合同还约定，若将来可以办理产权证，韬晦致远公司会配合我方办理产权证。因我方当时是基于韬晦致远公司在报纸上刊登的房屋出售信息购买房屋，韬晦致远公司存在虚假宣传，就合同签订存在过错，而我方是基于善意进行购买，我方作为善意相对人，认为诉争合同是有效的。第二，诉争合同约定，韬晦致远公司保证我方的居住安全和正常使用，但韬晦致远公司交付的房屋未经竣工验收和消防验收，亦未达到使用标准，交付后一直无法正常供暖，开始我方一直自行取暖，因诉争房屋仍无法达到居住条件，我方另租房居住，故韬晦致远公司给我方造成了损失，现韬晦致远公司称诉争房屋存在安全隐患，可见其在履行合同过程中存在过错，其应对我方进行赔偿。第三，���晦致远公司提交的证据无法证明诉争房屋的性质，也无法成为诉争合同无效的依据。诉争合同所载房产证号为京房权证海其更字第×，但韬晦致远公司提交的房产证的编号为X京房权证海字第×1号，韬晦致远公司不能证明诉争房屋与X京房权证海字第×1号房产证的关联性，而且韬晦致公司提交的房产证及土地使用权证均是在诉争合同签订之后办理的，双方签订诉争合同时该合同上载明诉争房屋有房产证，但韬晦致远公司未向我方出示，我方在签订诉争合同时无法确认诉争房屋及所在土地的性质，韬晦致远公司以诉争房屋和房屋所在土地的土地使用权是工业性质为由主张诉争合同无效，该理由不能成立，不能作为主张诉争合同无效的理由。第四，韬晦致远公司一直承诺诉争房屋可以办理房产证，且在诉争合同中也做出了描述。现韬晦致远公司称诉争合同无效，其因无法���变诉争房屋及所在土地使用权的工业性质而无法为我方办理房产证，则韬晦致远公司对我方存在欺骗行为，其应赔偿我方相关损失。第五，诉争合同约定，我方对诉争房屋有永久使用权，故我方不同意腾退诉争房屋。原审法院经审理查明，位于北京市海淀区×路南面积为8158.29平方米的土地为国有土地，韬晦致远公司于2010年取得上述土地的使用权，（地类）用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2045年2月20日。2010年9月29日，韬晦致远公司取得上述土地地上房屋的所有权，房屋规划用途为工交。2012年1月9日，北京市海淀区房屋管理局出具《关于北京韬晦致远投资有限公司房屋解危和抗震加固的函》，载明：你公司申请对海淀区×路南的房屋（房产证号：海字第×1号）进行房屋安全鉴定，经海淀区房屋安全鉴定站鉴定，1、2、4-8、10号房屋综合抗震能力不满足现行规范要求，同时所有房屋都存在不同程度结构损伤，房屋结构体系存在缺陷，可依据鉴定报告进行整体改造。根据《北京市房屋安全管理办法》、《北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作实施意见》规定，你单位是房屋所有人负有房屋安全责任，上述房屋已经构成危险，请你单位根据相关规定立即解除安全隐患，采取加固措施或进行整体改造。另查，2009年7月24日，韬晦致远公司（甲方）的张×代表该公司与赵艺先（乙方）签订《交购房订金协议》一份，双方约定：甲方愿将北京市海淀区×公寓1-203、208房屋两套卖给乙方永久性使用、居住；两套房全款共计29万元；待甲方主体工程完毕（门、窗安装完毕），水暖电通讯基础设施安装完毕后，2009年10月31日前交付乙方使用；先期以订金的方式确定乙方的永久使用权，每套房订金1万元，两套共计2万元，余款房屋交付时，���方连同房产相关手续一并交齐乙方后，乙方将余款27万元一次性补齐；本协议双方一经签字即生法律效力，受法律保护；本协议一式两份，正本乙方保存，复印件甲方保存。2009年10月18日，韬晦致远公司（甲方）与赵艺先、常醴澄（乙方）签订《房屋使用合同》一份，由双方更名为《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方出售的房屋为位于北京市海淀区×单元203号的房屋，建筑面积23平方米；使用价格为12万元整；乙方享有永久使用权，将来可根据国家政策变更为产权，乙方应补交相关的税费；乙方应向甲方缴纳房屋总价款的2%作为房屋公共维修基金，甲方负责乙方房屋及其附属设施的检查维修，保障乙方居住安全和正常使用，对房屋的公共部分进行定期的维护保养；乙方不得私自占用楼梯间、门道、走廊、屋顶等公用部位；如果乙方需要对房屋进行装修，乙方不得擅自拆改建筑结构及设备，以保障本人及他人的居住安全；甲乙双方均不得解除本合同，如果因城市建设等原因，此房屋需要拆迁时，由建设单位负责赔付，与甲方无关；本合同自签订日起生效，一式三份，甲方二份，乙方一份，具有同等效力，如有未尽事宜应在附记栏中写明。该合同附记载明：根据双方达成一致意见修改格式合同，主要修改不定性关键词和文字游戏；三份同作修改，修改处无需加盖公章及签字；三方任意一份因保存不善，发生丢失都视为毁证；房款笔下两清。同日，赵艺先、常醴澄就上述203号房屋向韬晦致远公司支付房款共计12万元。后韬晦致远公司交付房屋。韬晦致远公司与赵艺先、常醴澄于2009年10月18日另就位于北京市海淀区×单元208号的房屋亦签订《房屋买卖合同》一份，该合同与本案诉争203号房屋的《房屋买卖合同》仅房号和房款数额不��，其余内容均一致。韬晦致远公司现亦已在（2014）海民初字第15908号民事案件中要求确认该房屋买卖合同以及上述交购房订金协议无效并要求赵艺先、常醴澄腾退该208号房屋。庭审中，韬晦致远公司称，其无房地产开发资质，诉争房屋所在小区非房地产开发项目，是其从他人处受让房屋后自行改造的，诉争房屋原系其从他人处受让的一个大厂房，经其建隔断、装门窗、粉刷并简装公共区域后形成现状，房屋未经消防、竣工验收，其无预售许可。经法院释明，赵艺先、常醴澄坚持认为诉争房屋买卖合同及交购房订金协议有效且不提出反诉。上述事实，有双方当事人陈述，韬晦致远公司提供的《关于北京韬晦致远投资有限公司房屋解危和抗震加固的函》、房产证书、土地使用权证书等证据，赵艺先、常醴澄提供的《交购房订金协议》等证据，本案开庭笔录，在案佐��。原审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应系无效。本案中，赵艺先与韬晦致远公司于2009年7月24日签订的《交购房订金协议》以及赵艺先、常醴澄与韬晦致远公司于2009年10月18日签订的《房屋买卖合同》，虽均系双方当事人的真实意思表示，但因上述合同所涉交易房屋所在国有土地的土地使用权地类（用途）为工业，该土地上原有房屋的房产证载明原有房屋的用途为工交，而韬晦致远公司自行改造原有房屋且未经竣工和消防验收，韬晦致远公司亦无房屋预售许可，在此情况下，上述交购房订金协议以及房屋买卖合同依法均应被确认为无效。就上述合同无效，双方均具有过错，韬晦致远公司负有主要过错，赵艺先、常醴澄负有次要过错。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，韬晦致远公司要求赵艺先、常醴澄腾退诉争203号房屋，存在事实和法律依据，法院依法予以支持。因赵艺先、常醴澄经法院释明坚持认为诉争房屋买卖合同和交购房订金协议有效，且不提出反诉，故赵艺先、常醴澄可就合同无效的后果，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，判决：一、赵艺先与北京韬晦致远投资有限公司于二〇〇九年七月二十四日签订的《交购房订金协议》无效。二、赵艺先、常醴澄与北京韬晦致远投资有限公司于二〇〇九年十月十八日就位于北京市海淀区×单元二〇三号的房屋签订的《房屋买卖合同》无效。三、赵艺先、常醴澄于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区×单元二〇���号的房屋腾空，交予北京韬晦致远投资有限公司。赵艺先、常醴澄不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求驳回对方诉讼请求，确认合同有效。其主要上诉理由是：1、对方曾向我方出示过产权证，该房屋是合法建设。2、该合同没有违反法律强制性规定。韬晦致远公司服从一审法院判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。经本院询问，赵艺先、常醴澄表示不清楚合同标的房屋的具体坐落、土地性质、规划建设审批手续情况。本院向其释明合同无法履行的风险，上诉人坚持要求确认合同有效。本院认为：赵艺先、常醴澄与韬晦致远公司买卖所谓“永久使用权”，违反了国家土地、建设管理法律规定的基本制度，应当认定无效。合同无效后，双方应当相互返还财产，有过错的应当承担赔偿责任，但赵艺先、常醴澄经法院释明坚持认为合同有效，未提出要求韬晦致远公司承担合同无效的责任，因此，法院先行判决赵艺先、常醴澄腾退房屋并无不当，其他问题赵艺先、常醴澄可以另行主张解决。综上所述，赵艺先、常醴澄上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一千三百五十元，由北京韬晦致远投资有限公司负担九百四十五元（已交纳）；由赵艺先、常醴澄负担四百零五元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二千七百元，由赵艺先、常醴澄负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘国俊代理审判员 刘 磊二〇一五年二月十日书 记 员 索 彤 更多数据：搜索“”来源：