（2014）宿埇民一初字第05895号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2016-07-13
案件名称
宿州市埇桥区芦岭镇沱中居委会大郑西居民小组与郑礼侠租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宿州市埇桥区人民法院
所属地区
宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宿州市埇桥区芦岭镇沱中居委会大郑西居民小组,郑礼侠
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿埇民一初字第05895号原告：宿州市埇桥区芦岭镇沱中居委会大郑西居民小组（以下简称大郑西居民小组）。负责人：郑夫云，该组组长。委托代理人：王永振，安徽皖光大律师事务所律师。被告：郑礼侠，女，汉族。委托代理人：王登新，安徽皖光大律师事务所律师。原告大郑西居民小组与被告郑礼侠租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理后，依法由审判员邱毛雷担任审判长，与代理审判员李培、人民陪审员孙玲组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告负责人郑夫云、原告的委托代理人王永振到庭参加诉讼，被告郑礼侠及委托代理人王登新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大郑西居民小组诉称：2009年11月1日，原告的原任组长郑彬，擅自与被告郑礼侠达成协议，私自将原告所属的芦岭镇芦花路东侧的十一间门面房及院内其他房屋出租给被告郑礼侠使用，且约定的使用年限较长。该协议未经全体组民或组民代表讨论决定，全体组民也不知情。被告未经同意私自将部分房屋转租给他人使用的行为、郑彬与被告恶意串通达成出租承包协议的行为，严重侵犯了原告村民组的全体成员的合法权益。现依法提起诉讼，请求判令解除原被告之间签订的房屋租赁承包协议、本案诉讼费用由被告承担。被告郑礼侠辩称：我与原告大郑西居民小组签订承包协议时历时一年，全体村民皆知。我与原告签订的是承包协议而不是房屋租赁合同，协议所指的有房屋也有空地，房屋均已破旧，协议中也明确我支付9000元作为补偿后，可以拆除破旧房屋重建，以便以后的经营管理、收益。我们之间的承包协议是合法有效的，也有村民组代表人员的签字，且该协议于2009年11月19日经过宿州市拂晓公证处公证。原告的起诉缺乏事实依据与法律依据，应驳回原告的诉讼请求。原告大郑西居民小组为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、原告愿通过诉讼解决与被告郑礼侠的纠纷的声明一份及大部分组民签名复印件三张。证明原告大部分组民愿提起诉讼。2、公证书复印件，证明原被告签订的承包协议，从内容上分析实质上是房屋租赁协议。协议中也未约定被告有转租的权利。原告原任组长郑彬与被告恶意串通，使承包费用较低，显失公平。协议书上仅有郑彬与被告的签字，虽盖有原告公章，但无村民代表签字。3、被告的转租收费收据4张，证明被告未经原告同意，私自将部分房屋转租他人，原告可以单方解除合同。4、出庭证人郑圣民、郑礼兴的证言，证明当时群众座谈会上讨论的租赁期限是5至10年，承包协议是虚假的。被告郑礼侠对上述证据的质证意见为：对证据1认为有几人的签名为同一人书写，所捺指印也无法考证为谁所按。也不能认定大部分村民有解除合同的意愿。对证据2公证书复印件的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，承包协议为双方的真实意思表示，协议有原告的公章及时任组长郑彬的签字，从协议内容来看也符合承包协议的性质，被告把房屋出租他人获益也符合协议的约定。承包费是双方商定的数额，且该协议已履行数年，体现了市场规律，不存在显失公平。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，原告将房屋出租他人，是行使经营权的体现，不违反承包协议的约定。对证据4证人证言有异议，两位证人为原告组民，且陈述与事实不符。被告郑礼侠为支持抗辩主张，提交的证据有：1、公证书原件一份，证明原被告间的协议经公证机关公证，承包合法有效。承包协议中第一条约定被告有经营自主权，被告将部分房屋租赁他人并不违反协议约定，承包协议中也约定了被告有重建房屋的权利。2、从宿州市拂晓公证处调取的会议纪要一份，有村干部、村民代表参加。证明原告大郑西居民小组与被告签订的承包协议并非时任组长郑彬一人意愿。从该会议纪要也可以看出原被告签订的协议的性质为承包协议。3、承包款收据6张，证明收据为原告出具，收据上清楚地言明原告收取的为承包款。也证明被告已按协议全面履行义务。4、照片8张，证明被告未翻建的房屋均已破旧、所翻建的房屋宽敞明亮，被告积极地履行协议，改善了村民的收入。原告大郑西居民小组对被告提供的证据的质证意见为：对证据1公证书的真实性无异议，对证明目的有异议。认为协议虽经公证，但并不必然合法有效。承包协议中第四条有在原告所有的土地上建房、所有权归被告明显违法。对证据2有异议，该会议纪要的代表签字处均是同一人的笔迹，不具有真实性。另外参加人员的人数也不符合相关法律规定。对证据3的真实性无异议，但该款并未发放给全体组民，全体组民不知情。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，被告建房未经原告的同意，另外可以从照片看出标的房屋是危房，是禁止出租的。经庭审举证、质证，本院对原被告所举证据认证如下：原告大郑西居民小组提供的证据1能够反映出起诉符合条件，证明效力予以认定。原告提供的证据2公证书复印件证明不了时任组长郑彬与被告郑礼侠恶意串通、显失公平等证明力陈述，证明效力不予认定。证据3被告郑礼侠出具的转租收费收据4张，可以证明被告将部分房屋出租他人的事实。证据4出庭证人的证言无其他证据印证，又是原告的组民，而且又在会议纪要上捺了指印，证明不了承包期限为5至10年。被告郑礼侠提供的证据1公证书，能够证明当事人双方签有合法有效的承包协议。证明效力予以认定。证据2会议纪要，有沱中居委会干部、时任组长郑彬、现任组长郑夫云、郑圣民、郑礼兴等村民代表参加，与证据1相互印证，证明效力予以认定。证据3承包款收据能够证明被告按时履行给付承包款义务，证明效力予以认定。证据4照片能够证明被告承包后房屋、场地之现状，证明效力予以认定。综合本案当事人的诉辨意见，归纳本案的争议焦点是：1、原告大郑西居民组与被告郑礼侠所签订协议的性质。2、协议是否符合解除的条件。经审理查明：2009年8月13日，原告大郑西居民小组召开了“关于郑礼侠同志原大修厂北侧承包事宜的群众座谈会”，参加人员有原宿州市埇桥区芦岭镇沱中居委会书记郑贤志、原告时任组长郑彬、原告现任组长郑夫云、郑圣民、郑礼兴、郑夫珍、尹太峰、郑礼才等人参加座谈。座谈意见为：同意将原芦岭运输公司大修厂北院的场地和房屋发包给被告郑礼侠承包使用，每年承包款为4200元。2009年11月1日，原、被告签订了承包协议，约定原告自愿将位于芦岭镇芦花路东侧原赵文运输公司办公大楼后面的房屋11间门面房及院内两间破旧房屋、场地和办公楼南面的门面空地发包给原告经营。每年承包费4200元，被告另支付9000元作为拆除房屋的补偿，承包期限至2042年6月30日止。2009年11月19日，宿州市拂晓公证处应原、被告申请，作出了（2009）皖宿拂公证字第11577号公证书，认定原、被告签订承包协议书意思表示真实，协议内容具体、明确，协议内容符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方签字、盖章及指印均属实。后，被告开始承包经营活动，拆除了部分老旧房屋后，开始投资新建房屋用于经营活动，重建面积计678平方。一部分老旧房屋出租与王运洪等人使用。被告每年按时缴纳承包费用，经营状况良好。后，双方因承包费及承包期限问题发生纠纷，没有得到解决。原告现起诉来院，请求判令解除双方签订的协议。另查明：被告郑礼侠为原告大郑西居民小组组民。原、被告所签订的承包协议中涉及的老旧房屋和场地，位于芦岭镇路东侧街面，东西宽约36m、南北长约66m。房屋与场地均非用于农业用途。本院认为：原告大郑西居民小组与被告郑礼侠签订协议后，被告重建了部分老旧房屋、并未违反双方的约定，是被告进行参与生产经营活动的体现。原、被告双方的承包协议合法、有效、且经公证，从2009年开始已实际履行至今；被告将部分房屋出租与他人，属房屋租赁，但时间较长。原告现在请求解除正在履行的有效协议，未能完成相关证明责任，故，原告的诉讼请求，本院不予支持。原、被告之间的纠纷，不可简单处理，本着调解原则，从承包费用的提高和承包期限的缩短方向着手，本院进行了有针对性地调解。原、被告双方虽各有让步，但最终未达成一致意见。本案不可久调不决，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告宿州市埇桥区芦岭镇沱中居委会大郑西居民小组的诉讼请求。案件受理费80元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长 邱毛雷代理审判员 李 培人民陪审员 孙 玲二〇一五年二月十日书 记 员 吴孔琴附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 搜索“”