（2015）滁民一终字第00039号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-04-18
案件名称
郭茂荣、郭茂丽与安徽鼎兴投资置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽鼎兴投资置业有限公司,郭茂荣,郭茂丽
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第00039号上诉人（原审被告）：安徽鼎兴投资置业有限公司，住所地安徽省凤阳县，组织机构代码76479948-1。法定代表人：陈泽彬，该公司董事长。委托代理人：陈燕萍，该公司财务经理。委托代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭茂荣，女，1975年11月30日出生，汉族，个体工商户，住安徽省凤阳县。被上诉人（原审原告）：郭茂丽，女，1979年3月14日出生，汉族，个体工商户，住安徽省凤阳县，系郭茂荣妹妹。上述两被上诉人的共同委托代理人：夏吉友，安徽淮河律师事务所律师。上诉人安徽鼎兴投资置业有限公司（以下简称鼎兴公司）因与被上诉人郭茂荣、郭茂丽商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院于2014年8月29日作出的（2014）凤民一初字第01151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人鼎兴公司的委托代理人陈燕萍、周光成，被上诉人郭茂荣、郭茂丽的共同委托代理人夏吉友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年1月13日，郭茂荣、郭茂丽（买受人）与鼎兴公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：郭茂荣、郭茂丽购买鼎兴公司开发的位于凤阳商贸城第B区12号楼1层124号房。建筑面积为69.66平方米，其中套内面积为67.38平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为2.28平方米，单价为每平方米15848.79元，总金额1104027元；付款方式及期限：买受人应于合同签订当日向出卖人支付购房首付款554027元，余款550000元办理银行按揭；交付期限：出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的该商品房交付给买受人使用。逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，郭茂荣、郭茂丽于当日按约支付首付款554027元给鼎兴公司，余款550000元，于2010年2月23日支付给鼎兴公司。该期工程于2011年1月23日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位综合验收合格。2011年8月29日，公安消防部门、环保部门同意验收。因鼎兴公司未按约定书面通知郭茂荣、郭茂丽办理房屋交付手续。2012年5月4日郭茂荣、郭茂丽诉讼来院，请求依法判令鼎兴公司继续履行合同并按约支付违约金117447.81元，同时判令继续支付违约金至实际交房日止。凤阳县人民法院审理认为，郭茂荣、郭茂丽按合同约定要求鼎兴公司支付自2010年12月1日的第二日至2012年5月4日违约金115039.61元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；郭茂荣、郭茂丽主张继续支付违约金至实际交房日止的诉讼请求，因双方存在其他争议，不宜一并解决，待该商品房实际交付后另行主张。凤阳县人民法院于2013年10月8日作出（2012）凤民一初字第00888号民事判决，判令鼎兴公司支付郭茂荣、郭茂丽违约金115039.61元，并驳回郭茂荣、郭茂丽其他诉讼请求。该判决已经生效，且履行完毕。2014年1月鼎兴公司书面通知郭茂荣、郭茂丽于2014年1月28日前办理房屋交接手续。2014年3月3日，郭茂荣、郭茂丽与鼎兴公司办理了房屋交接手续。2014年6月17日，郭茂荣、郭茂丽起诉要求鼎兴公司继续支付从2012年5月5日至2014年1月28日的违约金139480元。原审法院认为：郭茂荣、郭茂丽与鼎兴公司于2010年1月13日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效合同，双方均应严格依约履行。合同签订后，郭茂荣、郭茂丽依约交纳了全部购房款1104027元。根据合同第八条约定，出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付给买受人使用。该合同第十一条又约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。但鼎兴公司未能在合同约定的期限内书面通知郭茂荣、郭茂丽办理交付手续，显属违约。依法应当按照该合同第九条约定承担违约责任，即逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。依照合同约定，2012年5月5日至2014年1月28日交房日至逾期天数为633天，其违约金为139769.82元（1104027元×2／10000×633天），郭茂荣、郭茂丽主张鼎兴公司继续按约支付违约金139480元，不违反法律规定，予以支持。凤阳县人民法院业已生效的（2012）凤民一初字第00888号民事判决，明确2012年5月4日后的逾期交房违约金，待房屋交付后另行主张权利。郭茂荣、郭茂丽现要求鼎兴公司支付后期违约金，并无不当，故鼎兴公司辩称不应再次受理的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审判决：被告安徽鼎兴投资置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告郭茂荣、郭茂丽违约金计139480元。案件受理费3090元，减半收取1545元，由被告安徽鼎兴投资置业有限公司负担。鼎兴公司上诉称：1、一审判决认定鼎兴公司未在合同约定的期限内书面通知郭茂荣、郭茂丽办理交付手续是错误的。双方签订商品房买卖合同后，按照合同约定的交付期限前，涉案工程已通过验收，验收结论是综合验收合格，具备交付条件。房屋验收合格后，鼎兴公司通知郭茂荣、郭茂丽前来办理房屋交付手续，郭茂荣、郭茂丽按时到鼎兴公司处，办理了交付手续，并在交接表上签名。同时，鼎兴公司通过电视台、报纸等形式通知买受人前来办理房屋交接手续。郭茂荣、郭茂丽在房屋交付期限届满前到鼎兴公司处办理了交付手续。因郭茂荣、郭茂丽认为涉案工程未经政府部门盖章验收等问题要求鼎兴公司承担违约金，鼎兴公司认为自己不存在违约，双方就房屋交付、违约等问题多次协商，郭茂荣、郭茂丽提出无理要求，双方争执不下，郭茂荣、郭茂丽提起了诉讼，诉讼过程中，鼎兴公司始终愿意交付房屋，郭茂荣、郭茂丽恶意拖延，不办理交接房屋手续，诉讼中鼎兴公司同意交付房屋的行为，实际也是书面通知的情形，郭茂荣、郭茂丽不办理交接手续，该责任不在鼎兴公司；2、一审认定鼎兴公司的违约时间计算也是错误的，因郭茂荣、郭茂丽恶意拖延不办理房屋交接手续，鼎兴公司不应当承担责任。鼎兴公司与郭茂荣、郭茂丽签订合同时已明确约定了房屋交付时间，交付房屋期限届满，郭茂荣、郭茂丽应到鼎兴公司处办理房屋交付手续，郭茂荣、郭茂丽不愿意办理，是其自己的责任。即使需要书面通知，双方签订的合同也是书面形式，鼎兴公司在合同中已明确告知了交付时间。2012年5月4日，郭茂荣、郭茂丽诉讼要求鼎兴公司交付房屋，鼎兴公司也愿意交付房屋，郭茂荣、郭茂丽恶意拖延，鼎兴公司被逼无奈于2014年1月再次通知郭茂荣、郭茂丽办理交接手续。按照合同约定，交付期限届满，郭茂荣、郭茂丽应当催要交房，因其不愿意履行，鼎兴公司不应当承担责任；3、一审法院程序违法，违反“一事不再理”原则。一审法院对郭茂荣、郭茂丽要求鼎兴公司承担2012年5月5日至实际交付之日止的违约金诉讼请求，在第一次诉讼时部分被驳回，对郭茂荣、郭茂丽再次诉讼，法院不应再受理。对于第一次诉讼的民事判决，郭茂荣、郭茂丽可以申请再审或申诉要求一次性审理判决。由于一审认定事实错误，导致其适用法律不当，故上诉请求撤销一审判决，驳回郭茂荣、郭茂丽的诉讼请求，诉讼费由郭茂荣、郭茂丽承担。郭茂荣、郭茂丽在庭审中辩称：1、双方签订的合同约定交付期限为2010年11月30日，在此时间，鼎兴公司的商品房没有通过规划验收，没有验收合格，郭茂荣、郭茂丽第一次起诉于2013年11月8日宣判，鼎兴公司始终没有提供验收合格的相关证明文件，鼎兴公司在第一次诉讼中提供的竣工验收报告，规划部门未出具认可性意见。书面通知交付是鼎兴公司合同约定的义务，鼎兴公司在书面通知交付后还应该出示经验收合格的文件，但鼎兴公司没有尽到合同义务，应承担违约责任；2、鼎兴公司认为原审程序违法，违反一事不再理的原则，显属错误。原审在第一次诉讼判决主文中就明确在商品房实际交付后可以另行主张。郭茂荣、郭茂丽在领取商品房后，就后续违约金与鼎兴公司多次协商，但鼎兴公司不予理睬，郭茂荣、郭茂丽依法诉讼并不违反一事不再理的原则。二审中，鼎兴公司为证明自己的抗辩理由，所举证据并经郭茂荣、郭茂丽质证意见如下：证据一、竣工验收报告复印件，证明工程前期已验收合格，后期相关部门补盖了印章。郭茂荣、郭茂丽质证认为：该证据系复印件，真实性无法确认；在第一次起诉直到2013年11月8日宣判之前，鼎兴公司也没有在诉讼过程中提交过经规划部门盖章的竣工验收报告。证据二、交接表复印件，证明郭茂荣、郭茂丽于2011年2月25日已经签收。郭茂荣、郭茂丽质证认为：该证据不属于新证据，在已生效的（2012）凤民一初字第00888号判决书中已确认该份证据不符合形式要件，对其真实性不予确认。本院认为：证据一真实性予以认可，证明了规划部门直到2012年11月28日才出具认可性意见；证据二郭茂丽签字时间为2011年2月25日，规划、消防等部门没有出具认可性意见，郭茂荣、郭茂丽并没有接受房屋，直到2014年1月28日书面通知后，才领取了房屋。当事人所举其它证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、本案是否违反一事不再理的原则；二、鼎兴公司是否应当承担给付后续违约金的责任。一、本案是否违反一事不再理的原则2012年5月4日郭茂荣、郭茂丽因鼎兴公司未按约定时间交付房屋，诉讼到凤阳县人民法院要求继续履行合同并按约定支付违约金117447.81元，同时要求判令继续支付违约金至实际交房之日止。第一次诉讼过程中，鼎兴公司举证了工程竣工验收报告，该竣工验收报告规划部门没有出具认可性意见，涉案工程依据法律规定不应认定具备为合同约定的交付条件，后经（2012）凤民一初字第00888号民事判决书判决，支持郭茂荣、郭茂丽主张到2012年5月4日立案时的违约金，对于要求继续支付违约金至实际交房之日止的主张未一并处理，并告知待商品房交付后另行主张。郭茂荣、郭茂丽收到鼎兴公司通知2014年1月28日办理交付手续，郭茂荣、郭茂丽2014年6月17日再次提起诉讼，要求支持后续违约金。一事不再理是指同一当事人，就同一法律关系，而为同一的诉讼请求的案件，如果已在法院受理中或者已被法院裁判，就不得再起诉，法院也不应再受理。本案中，郭茂荣、郭茂丽第一次诉讼虽主张全部违约金，但因双方存在其他争议，仅支持部分诉讼请求即第一次诉讼之日的违约金，对后续违约金待实际交房之日另行主张，并未处理当事人的实体权利。而本次诉讼处理的即是后续违约金问题，与第一次诉讼法院判决支持到诉讼之日的违约金并非同一诉讼请求。因此，对鼎兴公司以一审违反一事不再理原则受理案件的上诉理由，本院不予支持。二、鼎兴公司是否应当承担给付后续违约金的责任郭茂荣、郭茂丽2012年5月4日第一次诉讼，因鼎兴公司未按照合同约定，于2010年11月30日将经验收合格的商品房交付，凤阳县人民法院所作（2012）凤民一初字第00888号民事判决书中对鼎兴公司提供的证据认定为：“鼎兴公司庭审中出示证据工程竣工验收报告，证明诉争工程已验收合格，符合交付条件；郭茂荣、郭茂丽质证意见规划部门没有验收；凤阳县人民法院对该证据已予以认定，公安消防部门、环保部门于2011年8月29日出具同意验收意见，但规划部门未出具认可性意见。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。……房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2014年6月17日郭茂荣、郭茂丽第二次诉讼主张后续违约金，鼎兴公司才提供工程竣工验收报告以证明涉案工程于2012年11月28日经规划部门出具认可性意见，而鼎兴公司在凤阳县人民法院于2013年10月8日作出的（2012）凤民一初字第00888号民事判决书中并未出示规划部门出具认可性意见的工程竣工验收报告，按照合同约定，鼎兴公司有义务提供交付房屋符合交付条件的证明文件，郭茂荣、郭茂丽才能接收房屋。2012年5月4日，郭茂荣、郭茂丽因鼎兴公司未按合同约定期限内交付房屋，遂提起诉讼，鼎兴公司有义务举证证明工程通过验收，涉案房屋具备交付条件，因鼎兴公司在凤阳县人民法院2013年10月8日作出的民事判决前怠于出示涉案工程已验收合格的证明文件，涉案工程是否已验收合格作为买受人郭茂荣、郭茂丽是难以知晓的，鼎兴公司也未举证证明郭茂荣、郭茂丽明知涉案工程已验收合格拖延办理交接手续的证据，由此产生的不利后果应由鼎兴公司自行承担。鼎兴公司举证房屋交付签署单证明郭茂丽2011年2月25日办理了房屋交接手续，2011年8月29日，公安消防部门、环保部门才出具认可性意见，即使房屋交付签署单系真实的，也不符合双方约定的房屋交付条件，2014年1月鼎兴公司出具的《凤阳商贸城交房通知》也证实了双方之前也未办理交付手续。双方商品房买卖合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，该约定明确了书面通知交付是鼎兴公司的义务，通知交付的前提是商品房具备交付条件。2012年11月28日规划部门出具认可性意见，涉案房屋具备交付条件，鼎兴公司应当履行书面通知义务，鼎兴公司称诉讼中同意交房也是通知的情形，因鼎兴公司在诉讼中未举证涉案房屋具备交付条件，因此，郭茂荣、郭茂丽有理由拒绝接受房屋，由此产生的违约金应当由鼎兴公司承担。对于鼎兴公司主张郭茂荣、郭茂丽有义务催要，买受人催要房屋交付只是为了保护权益救济，不能因鼎兴公司不履行自己义务而将责任转嫁给郭茂荣、郭茂丽。按照合同约定，作为出卖人的鼎兴公司有义务举证涉案房屋具备交付条件时履行了书面通知义务，其未能提供证据证明涉案房屋具备交付条件后按合同约定履行了通知义务。原审以鼎兴公司未能在合同约定的期限内书面通知郭茂荣、郭茂丽办理交付手续，承担至2014年1月28日交房日止的违约金并无不当，本院依法予以维持。对于鼎兴公司认为不承担给付后续违约金责任的理由，与本案事实不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。鼎兴公司的上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3090元，由上诉人安徽鼎兴投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王忠良代理审判员 付广永代理审判员 马孟祥二〇一五年二月十日书 记 员 陈芝梅附：本案二审处理适用的主要法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：