（2014）江法民初字第10632号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-04-03

案件名称

原告陈龙通与被告余则彬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市江北区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈龙通,余则彬

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十五条，第五十八条，第六十条第一款，第二条第一款

全文

重庆市江北区人民法院民事判决书（2014）江法民初字第10632号原告：陈龙通，男，1986年12月20日出生，汉族，住福建省长乐市。委托代理人：涂珀溯，重庆海力律师事务所律师。被告：余则彬，男，1973年10月10日出生，汉族，住重庆市江北区。原告陈龙通与被告余则彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月3日受理后，依法由代理审判员黄涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人涂珀溯、被告余则彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈龙通诉称，原、被告双方于2013年5月13日签订租赁合同，约定由原告租赁被告所有的位于重庆市江北区观音桥某门面用于经营美食餐饮，租期为2013年6月6日至2016年6月5日。合同签订后，双方一直按约履行合同义务。直至2014年9月15日，涉讼门面的业主重庆新港城（香港）购物广场有限公司（以下简称“新港城公司”）告知我方，被告向其租赁的涉讼门面已经于2014年9月15日到期，要求我方搬出。经与被告就退还租金及承担违约责任等问题协商后，被告退还了我方370000元租金，并于2014年9月18日出具了一张尚欠我方280000元租金的欠条，承诺欠款于2014年9月24日之前还清。其后，被告的朋友代为偿还了200000元的欠款，但剩余的80000元被告至今尚未偿还。为了维护自己的合法权益，原告特诉至本院，请求判令：1、被告退还尚欠原告租金80000元。2、被告未提供完整的租赁期限，根据合同约定，应支付违约金50000元。3、本案诉讼费由被告承担。被告余则彬辩称，原告的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。对于原告陈述的事实，我没有异议。从2004年起，我就开始租赁新港城公司所有的涉讼门面，当时并没有签订定期合同。从2007年起开始签订三年期的书面合同，2010年又续租3年，2013年又签订了一年期的租赁合同。但当我和新港城公司的租赁合同即将到期的时候，原告提出希望我不要续租，转而由其与新港城公司签订新的租赁合同。为此原告承诺给我30000元的好处费，该笔费用原告至今没有给我。另外2014年9月6日至2014年9月15日是新港城公司给我的装修补偿期，该期间的租金16666元原告也尚未支付。经审理查明，2013年5月28日，被告与新港城公司签订《租赁合同书》，合同约定，新港城公司将其所有的重庆市江北区洋河路某门面租赁给被告用于“橘未”饮料的经营，租期为2013年8月16日至2014年8月15日止。2013年5月13日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定，被告同意将其所有的某门面出租给原告使用，租期为2013年6月6日至2016年6月5日，月租金均为50000元，按年支付。另约定原告需支付被告房屋租赁的保证金50000元，在租赁期满之日缴清涉讼门面的一切费用后，被告将该保证金无息退还原告。还约定任何一方违反本合同条款或国家法律法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额保证金的金额作为违约金予以赔偿。合同签订后，原告支付了保证金50000元及2013年6月6日至2014年6月5日的租金600000元。2013年12月2日及2014年4月18日，原告支付了被告2014年6月6日至2014年9月5日三个月租金150000元。2014年7月31日，原告向被告支付了2014年9月5日至2015年9月6日的租金600000元。经营至2014年9月15日，原告搬离了涉讼门面。在协商处理退还保证金及租金共计650000元的过程中，被告就尚未退还的价款出具欠条，并陆续支付了原告570000元。另查明，被告与新港城公司的租赁合同到期后，双方并未续租。现因原告认为被告尚拖欠其80000元，双方产生纠纷，故将被告诉至本院。审理过程中，本院到新港城公司调查取证查明，被告与新港城公司的租赁合同应于2014年8月15日到期。但为了补偿租赁期间发生的装修停业，新港城公司将租期延长至了2014年9月15日。庭审中，双方确认原告并未支付2014年9月6日至2014年9月15日的租金16666元。对此，原告表示当时双方并没有谈这个问题，被告也一直没有进行过主张，该10天的租期应认为是被告默认赠送的。被告则认为该笔租金应当在退还原告的费用中予以抵扣。为证明原告曾承诺给予30000元的好处费，被告申请了证人禹化普出庭作证。证人证言主要内容是：证人是诉争门面旁边的商铺承租人，该商铺的所有权人也是新港城公司。证人也是从被告处转租取得该门面的经营权，但由于被告未能与新港城公司达成续租协议而导致证人未能与被告续租。因为证人和原告交的保证金50000元，尚未从新港城公司处退还，并且新港城公司退还保证金只能支付到被告的帐户上，我们需要被告配合。故2014年10月初，证人与原告就约被告到新港城公司物业处去退还保证金。但当时被告要求原告和证人各自支付30000元、20000元才协助配合，所以原告和证人都同意了被告的要求。对于证人证言，原告质证认为，证人不是本案租赁合同的当事人，不清楚本案事实，其证言不能采纳。证人说我方答应给被告30000元没有依据。被告质证认为，证人证言真实可信，应当采纳。以上事实，有《租赁合同书》、《租赁合同》、收条、招商银行业务受理回单、询问笔录、证人证言及当事人陈述等证据在卷为据，并经庭审质证，足以认定。本院认为，房屋租赁合同系指房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，被告从新港城公司处租赁涉讼门面，该租赁期限经双方变更后，为2013年8月16日至2014年9月15日。而原、被告签订的租赁合同中，约定的租赁期限截至2016年6月5日止，此时间明显超过了被告与新港城公司签订的租赁合同书中约定的租赁期限。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原、被告双方租赁合同中租赁期限超过2014年9月15日部分约定应系无效。一、关于原告请求被告支付80000元的问题。正如前文所言，原、被告之间的租赁合同应属部分无效的合同，而无效内容应为租赁期限超过2014年9月15日的部分。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。根据这一事实，被告已收取的尚未发生的租赁费用以及作为房屋租赁的保证金都应该退还给原告。（一）被告与新港城公司的租期延长至了2014年9月15日，且该期间原告亦在涉讼门面经营。因此，2014年9月6日至2014年9月15日发生的租赁费用16666元，应该由原告支付给被告。至于原告所称的此期间租金系被告赠送、无需支付的观点，其没有证据予以佐证，本院不予采纳。（二）被告对其主张的原告同意支付30000元好处费的观点，虽申请了证人出庭作证，但该证人与被告之间存有租赁房屋的特殊关系。因此，在无其他证据佐证，不能仅凭该证人证言就认定被告主张的此事实。对于证人证言，本院不予采纳。综上，被告还应退还原告63334元。二、关于原告请求被告支付50000元违约金的问题。原告使用租赁房屋至2014年9月15日，此后搬离租赁房屋，被告亦就退款事宜向原告出具欠条，即双方对此进行了协商。原、被告双方签订的租赁合同租期超过2014年9月15日部分约定无效，原告要求被告支付50000元违约金的请求缺乏法律依据，本院不予支持。综合以上评述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第五十八条及第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告余则彬于本判决生效之日起十日内退还原告陈龙通63334元；二、驳回原告陈龙通的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1450元，由陈龙通负担744元，余则彬负担706元。余则彬应负担的案件受理费已由陈龙通向本院预交，余则彬在本判决生效之日起十日内支付给陈龙通。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员　黄　涛二〇一五年二月十日书　记　员　胡君奇搜索“”