（2014）浙温民终字第1809号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-03-12

案件名称

温州市鹿城区藤桥镇戴宅村村民委员会与温州东东货运有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

温州市鹿城区藤桥镇戴宅村村民委员会,温州东东货运有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2014）浙温民终字第1809号上诉人（原审原告）：温州市鹿城区藤桥镇戴宅村村民委员会，住所地温州市鹿城区藤桥镇戴宅村渔藤路397号。负责人：李小清，主任。委托代理人：沈宏辉，北京大成（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州东东货运有限公司，住所地温州市六虹桥路82号（内2幢1号）。法定代表人：蒋琴，董事长。上诉人温州市鹿城区藤桥镇戴宅村村民委员会（以下简称戴宅村委会）为与被上诉人温州东东货运有限公司（以下简称东东公司）租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2014年12月31日公开开庭审理了本案。上诉人戴宅村委会的法定代表人李小清及委托代理人沈宏辉，被上诉人东东公司的负责人蒋琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2011年10月30日，原告戴宅村委会（作为甲方）与被告东东公司（作为乙方）签订《二产土地租赁协议书》一份，约定：甲方将其坐落于鹿城轻工产业园区e1-09、10、22、23号地块二产返回留地出租给乙方，由乙方建造厂房及相关配套设施后作为物流经营使用；出租期限为15年，自合同签订其20天内作为清理场地，20天后开始计算施工期15个月，租期届满后乙方如续租需在租期届满前三个月书面提出申请，在同等条件下乙方有优先承租权，双方协商后重新签订合同；租金为二产留地80.9118亩＝53935.8平方×2.5＝每年1618070元；租金按年支付，先付后使用，乙方应在每年的2月5日前支付下一年度租金，乙方首次支付租金日期为2013年2月20日；租金以转账方式支付，每逾期一日按照租金的0.5%收取滞纳金；合同签订后三日内，乙方向甲方支付履约保证金及水电费押金各10万元，保证金及押金不计息，在租期届满或协议解除后15日内结算一次性退还给乙方；甲方提供土地证及其他证件手续，乙方以甲方名义负责办理相关一切手续，手续费用由乙方承担，甲方在政策许可前提下为乙方提供一切协助；租赁期满甲方可以收回全部土地厂房不需支付任何补偿；乙方同意原设计图纸第四车间和第九车间两幢约两万零六百平方按照甲方原设计图纸建造混凝土结构标准厂房，施工期限为三年半内必须完工，房屋质量标准为应通过国家建设部门组织的质量验收达到优良等级；甲方保证本协议项下的土地使用权属甲方所有，甲方需协助做好上级政府及各部门、村民工作，确保出租的二产返回地在租赁期内不发生包括但不限于政策不允许、返回地证件不全、村民反对等问题，确保本协议顺利履行，如因上述原因及甲方拒绝或延迟配合导致乙方无法正常承租或造成其他经济损失的均视为甲方违约，甲方需按照本协议支付违约金；本协议履行期间任何一方不得无故单方擅自解除合同，否则违约方应向守约方支付违约金，违约金相当于总投资费用及每日千分之一的利息；下列情况下可以解除合同（1）乙方拒不支付租金，逾期超过三个月的；甲方签署本合同时，已经经村民（代表）大会及党组织同意，乙方签署本合同具有完全民事行为能力，如一方违反本合同，另一方有权按协议规定索赔。该协议由原告戴宅村委会加盖公章及代表董成宗、吕周华签名；被告东东公司加盖公章及代表徐建东、徐建华签名。合同签订后，被告即开始进行施工，但因戴宅村部分村民反对，双方发生纠纷。经当地政府部门协调，双方于2013年2月17日签订《戴宅村二产出租的补充协议》一份，对原租赁合同的部分条款作了修订，内容为：1、第二条第一款中的“20天后开始计算施工期15个月”，现根据2000年全国统一工期定额为“标准厂房施工期以领取施工许可证之日起为475天，简易铁棚施工期以领取施工许可证之日起为245天，施工期满，乙方就两类建筑用地分别（按图纸实测标准厂房占地11610平方，简易铁棚占地42325.8平方）开始支付地皮租金”；2、第五条第九款中的“租赁期满甲方可以收回全部土地、厂房，不需支付任何补偿”改为“租赁期满甲方收回全部土地、厂房，不需支付任何补偿”；3、第五条第十三款改为“乙方同意原设计图纸第四车间和第九车间两幢约两万零六百平方按照甲方原设计图纸建造五层混凝土结构标准厂房，房屋质量标准为经国家建设部门组织的质量验收，达到合格等级以上”；4、第六条第一款改为“甲方保证原协议项下的土地在租赁期间使用权属乙方所有，有关上级政府及各部门和村民工作均由甲方协调，租赁期内甲方不得干涉乙方的正常施工和使用，但不可抗力因素例外，如因上述原因导致乙方不能正常施工或使用，由此造成的经济损失均视为甲方违约，甲方需按照本协议支付违约金”；5、乙方要爱护厂房和土地，在租赁期间与安全有关的一切问题全部由乙方负责，和甲方无关；6、租赁期起始以本补充协议签订之日为准。该补充协议由原告戴宅村委会加盖公章及代表董成宗、吕周华签名；被告东东公司加盖公章及代表徐建东、徐建华签名。补充协议签订后，村民与被告之间的矛盾并无缓和，部分村民仍不断阻扰施工，致被告至今无法正常进行施工。双方在施工现场多次发生冲突，公安机关多次出警进行处理，并对部分村民及被告方施工人员实施了行政处罚或刑事强制措施。被告至今尚未支付租金。原判另查明，涉案租赁合同签订后，原告方时任村委会人员认为未能向被告供电以及村民阻扰致被告不能正常施工，故未向被告要求支付履约保证金及水电押金。经双方协商，先报请审批建造三层临时工业厂房，并由原告协助配合，于2013年1月28日取得温州市规划局颁发的《临时建设工程规划许可证》（临建字第浙规证2013-030200011号），该证载明：建设单位藤桥镇戴宅村村民委员会；建设项目名称临时工业厂房；建设位置鹿城轻工产业园区e1-09、10、22、23号地块；建设规模28250平方米，层次1、3；临时使用期限2013年1月28日至2015年1月27日。原判认为，涉案土地为国有工业用地，同时也是原告村集体土地被征用后返还的二产用地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条的规定，原告作为依法取得涉案土地使用权的使用者，在其使用年限内可以将涉案土地使用权用于转让、出租、抵押或其他经济活动，以为村集体及全体村民谋取利益。本案中，原告就出租涉案土地使用权，签订租赁协议及补充协议等事项均经村民代表会议通过，且原、被告双方对租赁协议及补充协议真实性及其法律效力亦无异议，故上述两份协议意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约定全面履行义务。现原告诉请解除合同，其理由主要是以下三点：一是被告未依约申报建造标准厂房；二是被告在合同约定期限内未支付租金且已逾期超过三个月；三是被告未依约缴付履约保证金及水电押金。对于上述理由是否成立，应从以下几个方面进行分析：一、关于本案合同签订及其后的变更过程。根据《合同法》第四十四条、第六十一条及第七十七条的规定，依法成立的合同自成立时生效；对约定不明的可以协议补充；当事人协商一致可以变更合同。双方签订的租赁协议中约定被告首次支付租金日期为2013年2月20日；合同签订后三日内，被告应向原告支付履约保证金及水电费押金各10万元；被告拒不支付租金逾期超过三个月的，原告可以解除合同。但是，据双方陈述及本案证据，涉案租赁协议签订后不久，即有部分村民反对并阻扰被告进行施工。因双方纠纷不断，经当地政府协调，双方签订补充协议。该补充协议对原租赁合同中的部分条款作了修订，尤其是对施工期进行分类明确，同时明确施工期满后开始支付租金；另对被告建造厂房的标准及原告做好政府部门、村民等协调工作，保证被告正常施工的义务等作了进一步明确。另外，根据双方陈述，在合同履行过程中，有关履约保证金及水电押金是否支付及办理临时工业厂房建设规划许可等，均经双方共同协商达成一致并相互协助完成。据上述事实，涉案土地租赁协议签订后，双方已进行补充约定并在履行中经协商一致变更原约定内容。因此，对于原告提出的解除合同理由，需结合本案两份协议内容及合同履行中的实际情况全面分析。二、关于被告是否存在未依约申报建设手续及逾期不支付租金的情形。据双方于2011年10月30日签订的租赁协议约定，租金按年支付，先付后使用，被告应在每年的2月5日前支付下一年度租金，首次支付租金日期为2013年2月20日。同时该协议约定“自合同签订起20天内作为清理场地，20天后开始计算施工期15个月”。结合上述协议内容以及签订时间至首次支付租金时间的间距，可以认定双方对于自合同签订起20天及其后的施工期15个月并不计算租金。在双方约定的首次支付租金时间即2013年2月20日未届满之前，因合同履行中发生争议故双方再行签订补充协议，而该补充协议又约定支付租金时间明确为“标准厂房施工期以领取施工许可证之日起为475天，简易铁棚施工期以领取施工许可证之日起为245天，施工期满，乙方就两类建筑用地分别开始支付地皮租金”，并且约定“租赁期起始以本补充协议签订之日为准”。因此，有关租金支付时间应以补充协议约定为准。关于建设审批事项，双方对约定建造标准厂房并无异议，但据本案证据，协议签订至今，涉案土地上的建设项目仅有以原告名义领取《临时建设工程规划许可证》，虽然该证许可内容与双方约定的建造标准厂房不一致，但系双方协商为加快进度申请办理，即原告对此知情并在办理时予以协助。审理中，双方对补充协议中的“施工许可证”指何种证件理解不一，原告认为应指取得建设主管部门颁发的《建设工程施工许可证》，被告则认为取得涉案《临时建设工程规划许可证》即可。据建设部《建筑工程施工许可管理办法》第二条第一款、第十六条规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建两层以下（含两层）住宅工程，不适用本办法。另据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。因此，领取上述《临时建设工程规划许可证》即意味着可以进行临时工业厂房的建设施工。据此，本案租赁协议签订后申报临时建设手续及被告至今未付租金等，均非被告单方违约造成，原告以此为由要求解除合同依据不足。三、关于履约保证金及水电押金。双方签订的租赁协议中约定“合同签订后三日内，乙方向甲方支付履约保证金及水电费押金各10万元”，而被告在上述期限内确实未支付履约保证金及水电押金。但是，根据当时原告方签订协议代表即两位证人陈述，上述协议签订后，因原告无法向被告供电故未收取押金；另因合同签订后不久即发生村民阻扰被告施工情况，故未再要求被告支付履约保证金。因此，上述款项未予支付同样系经双方协商认可。况且，上述款项是否支付对于合同主要内容的履行并无实质影响，以此为由即解除合同依据不足。纵观全案，涉案土地使用权出租系原告在村集体土地被征收后发展集体经济，增加集体收入，为全体集体成员谋取利益之举措；对于被告而言，也是合法获得土地资源，谋取企业良性发展的机会。若双方以长远利益为目标，诚信履行协议，即能取得双赢局面。而目前双方在履行协议中纠纷不断，于双方而言均为不利。在被告无根本违约，且表示愿意继续履行协议的情况下，现原告以上述理由要求解除租赁协议及补充协议，并要求恢复原状、赔偿损失，事实与法律依据不足，其诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告温州市鹿城区藤桥镇戴宅村村民委员会的诉讼请求。案件受理费23369元，由原告温州市鹿城区藤桥镇戴宅村村民委员会负担。宣判后，戴宅村委会不服，向本院提起上诉称：戴宅村村民提出反对意见的时间，是在合同签订及被上诉人东东公司违约的数月之后，不能作为被上诉人拒付履约保证金及水电押金的理由。另外，双方签订的租赁合同仅约定上诉人的义务限于被上诉人在办理相关手续时提供协助，上诉人并无义务向被上诉人供水供电。根据《补充协议》的约定，被上诉人应于2013年10月上旬开始支付简易铁棚租金。根据《租赁合同》的约定，被上诉人拒不支付租金，逾期超过三个月的，上诉人可以解除合同。但被上诉人至今未支付租金，故上诉人解除合同的条件已经成就。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人东东公司书面答辩称：关于水电押金和履约保证金，上诉人戴宅村委会当时明确表示不需要支付。且该笔款项不是合同主要内容，即使违约也不能以此主张解除合同。关于租金支付问题。根据双方约定，相对被上诉人按约支付租金而言，上诉人负有确保做好村民工作，及确保被上诉人正常承租和使用的合同先期义务。但自2011年11月开始至今，上诉人方村民没有一天不在非法扰乱施工秩序。上诉人在其先义务尚不能履行的情况下，无权要求被上诉人支付租金。涉案《建设工程规划许可证》的申请、审批及领取，都是村委会盖章确认的。村委会为了尽快开工建设厂房取得租金，已经同意先建成三层厂房，现因内部换届、意见分歧的原因，又主张解除合同，违背了基本的诚信原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人东东公司无新的证据提供。上诉人戴宅村委会提供了：1、2007年温州市大地建筑设计研究院绘制的温州市鹿城区上戍乡戴宅村（二产留地）标准厂房施工总平面图复印件一份，拟证明当时标准厂房的设计为五层；2、2011年10月浙江同方设计公司绘制的温州市鹿城区上戍乡戴宅村（二产留地）标准厂房施工总平面图复印件一份，拟证明将原来的五层标准厂房设计改为三层。上述两份图纸均复印自鹿城区规划局。一审期间，被上诉人在答辩时提出的“先建成三层厂房，日后再加盖”，是不符合事实与规定的。被上诉人书面质证称：上述证据不属于二审程序中的新的证据，依法不得采纳。被上诉人最初完全按照合同约定五层标准厂房履行相应义务。事后变更建设三层临时厂房，系上诉人主导下进行的，上诉人完全知晓而无异议。本院认为，上诉人提供的证据均不属于二审程序中的新的证据，且涉案厂房从原五层变更为三层的事实，被上诉人在一审期间并无异议，故对上诉人二审提供的证据，本院不作认定。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《二产土地租赁协议书》及《戴宅村二产出租的补充协议》意思表示真实，内容合法，其效力应予以确认，双方应按照约定全面履行各自的义务。根据《二产土地租赁协议书》的约定，被上诉人东东公司应在合同签订后三日内，向上诉人戴宅村委会支付履约保证金及水电费押金各10万元。被上诉人虽未在约定的时间支付该两项费用，但该行为尚不构成导致合同目的无法实现的根本性违约，且据两位证人的证言证实，事后是经上诉人认可的。因此，上诉人据此提出解除合同，于法无据。关于租金支付的问题。据卷宗材料反映，自被上诉人进场施工后不久，上诉人的部分村民不断地阻扰施工，致使被上诉人无法正常施工。根据《二产土地租赁协议书》第六条第1点及《戴宅村二产出租的补充协议》第四条的约定，上诉人负有做好村民工作，保证被上诉人施工的正常进行，否则视为上诉人违约。根据合同法第六十六条的规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在此情况下，被上诉人延迟支付租金，于法有据。因此，上诉人以被上诉人逾期支付租金超过3个月为由主张解除合同，缺乏法律依据，原判不予支持，并无不当。至于上诉人主张厂房由五层变更为三层的问题。被上诉人建设三层厂房的依据是《临时建设工程规划许可证》，该许可证是以上诉人的名义申领，上诉人在此过程中予以了协助。据此，上诉人对该变更的事实知悉且无异议，故事后建成三层厂房的事实虽与双方合同约定不符，但应系经过双方协商一致的，上诉人以此主张解除合同，亦不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其据此提出的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23369元，由上诉人温州市鹿城区藤桥镇戴宅村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长　　张　毅审判员　　刘宏杰审判员　　郑文平二〇一五年二月十日代书记员　　蔡瑞洁关注微信公众号“”