（2014）绥民初字第00816号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-11-23
案件名称
周春花、延秋菊与陕西新华发行集团绥德县新华书店有限责任公司合同纠纷一审民事判决书
法院
绥德县人民法院
所属地区
绥德县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
陕西省绥德县人民法院民 事 判 决 书（2014）绥民初字第00816号原告周春花。原告延秋菊。二原告委托代理人，陕西名州律师事务所律师。被告陕西新华发行集团绥德县新华书店有限责任公司。法定代表人冯光向，系该公司经理。委托代理人，陕西名州律师事务所律师。原告周春花、延秋菊与被告陕西新华发行集团绥德县新华书店有限责任公司合同纠纷一案，本院于2014年10月24日立案受理后，依法由审判员李文武适用简易程序公开进行了审理。2015年1月15日本院作出（2014）绥民初字第00816号民事裁定：“将本案转为普通程序审理”。依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告周春花及委托代理人和被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月31日，二原告公开竞买了被告位于绥德某商铺，当日签订了商铺成交合同书。2014年4月29日，二原告以年租金62000元将商铺出租给李海军用于经营粥饼店，双方签订了三年的门市租赁协议书。因二原告接收该商铺后，发现成交合同中有商铺的使用功能只允许从事购物、休闲等无油烟、无噪音、无环境污染等经营活动约定，为避免发生这方面的矛盾，出租给李海军的协议中特别约定李海军装潢时必须安装空气净化器、吸油烟机来排除油烟等环境污染。由于被告对该小区统一物业管理，是插卡式取水、电、气，取电必须在被告处购电充卡。因此原告与承租人李海军一同到被告处购买了400元电费，并在购电充卡时也告知经营的种类-粥饼店。后李海军按粥饼店设计规格进行了装饰。2014年5月19日，在李海军开始营业期间，被告发出不整改就停水、停电的书面通知。因通知中的一条“不得经营餐饮及有油烟、有污染、有噪音的经营活动”关系到李海军能否继续经营问题，直接关系到二原告与李海军租赁能否继续履行问题。二原告就粥饼店是否认定属于有油烟、有污染经营书面向被告提出异议，被告也曾回复暂时无法认定，向有关部门咨询后才能定夺。此期间，再次交钱充卡购电时，被被告拒绝，导致李海军无电使用不得不停止营业。后交涉无果，二原告与李海军解除了租赁关系，退还了年租赁费62000元，并补偿李海军装潢、误工、考察、经营损失7万元。就此损失与被告再次交涉时，被告依旧不能定性粥饼店是否属于有油烟、有污染经营活动，仍不给卖电，也不愿补偿二原告，致二原告所有的商铺仍无法继续出租收益，损失继续扩大。基于以上事实，二原告因合法买受取得了该商铺完整物权，被告因出售和物业管理事实，确立了业主交款购电时负有必须充卡义务。成交合同中被告限定使用的约定侵犯了所有权人的使用、处置权，原本就是无效约定。而且，无油烟、无噪音、无环境污染界定应以法定标准评判。被告不给供电充卡侵犯了二原告和李海军的用电权，在随意无限扩张解释或理解“三无”标准的情况下拒绝供电充卡，是将两个不同法律关系的权利义务混淆一体，而侵犯了原告的物权和李海军的经营权，依法应承担供电义务和二原告所造成的经济损失。故提起诉讼，请求：判决被告履行供电充卡义务，并赔偿其因拒绝供电充卡给原告造成的房屋无法租赁的毁约损失和租金收益损失13.2万元。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据：商铺竞买成交合同书，证明原告以竞买方式购买了商铺，并且与被告形成了用电法律关系。第二组证据：门市租赁协议书，证明二原告对该商铺进行出租。第三组证据：终止合同协议，证明二原告与李海军终止合同关系，并且补偿了李海军装潢费7万元，租赁费6.2万元，共13.2万元。第四组证据：被告的2014年5月27日的通知一份，证明二原告不能充电和商铺无法使用的缘由。第五组证据：二原告的书面异议书，证明二原告出租商铺并没有违反合同的约定。第六组证据：被告的2014年6月5日对二原告的答复，证明被告方对原告的粥饼店是否有油烟尚无法认定。被告辩称，一、二原告诉求于法无据，严重违背事实真相。被告在二原告违约前一直给予购电充卡，之所以后来拒绝给其购电充卡是原告违约造成，将其所购置房屋用于经营食堂，产生大量油烟等污染，给被告小区造成巨大影响。其13.2万元的损失也是其自己的过错造成，与被告无关。二、二原告故意违约、隐瞒事实真相与李海军所签订的《门市租赁协议》不能对被告发生效力。首先，涉诉门市是被告委托陕西正泰拍卖有限公司整体对外拍卖，为了便于管理和居住环境的安逸，并在合同书第九条约定“该商铺适用功能只能从事购物、休闲等无油烟、无噪音、无环境污染等经营活动，不得损害相邻各方等利益”。众所周知，开食堂不可避免会产生油烟污染、会影响邻居的安静生活。其次，二原告对此合同书中第九条也非常清楚，并要求对方“安装净化器”来规避违约责任；第三、二原告是在违约的情况下签订《门市租赁协议》，该协议对被告不产生法律效力，及其所造成的损失也与被告无关。三、被告在断电前多次告知二原告，如果继续经营食堂将进行停水、停电处罚，一切后果自负。2014年5月27日被告向二原告发出书面通知，2014年5月30日原告周春华作出回复，直到2014年6月5日二原告仍不能按照约定整改，故被告书面通知停水停电、后果自负。综上，二原告诉请于法无据，应予以驳回。被告提交了以下证据：第一组证据：商铺竞买成交合同书，证明该合同第九条约定该商铺的使用功能只能从事购物、休闲等无油烟无噪音的活动。第二组证据：被告的2014年5月27日的通知，证明被告向各竞买用户发出通知，各商铺不能经营餐饮、有污染有油烟的活动，否则采取停水断电措施。第三组证据：2014年5月30日二原告对被告的回复，证明二原告已经接到新华书店的通知，双方进行了充分的交涉。第四组证据：被告的2014年6月5日对二原告的答复，证明二原告违约，被告按照预先通知不得不采取停水断电的措施。本院依法调取了以下证据：第一组证据：粥饼店的现场照片5张。第二组证据：与李海军的谈话笔录一份，李海军称其租赁了二原告的门市用于经营粥饼店，卖各种早餐，经营了一个月，后来被告因其经营的是食堂没有给李海军充卡卖电，承租人李海军因此与二原告终止了租赁关系。经庭审质证：被告对原告提交的第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议。认为竞买合同约定只能进行休闲、购物等活动，也是对充电购电的限制性约定。对第二组证据的证明目的不认可，认为租赁合同是在违约的情况下签订的，上面未写租赁用途，只写了必须安装净化器，说明二原告是明确知道其违约。对第三组证据有异议，认为与被告无关。对第四组证据证明目的有异议，认为通知书是要求限期整改。对第五组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为其说明双方进行了交涉。对第六组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为其是对原告违约行为的预先通知。原告对被告提交的四组证据的真实性均无异议，证明目的有异议。认为被告提交的证据与原告提交的证据相同，不应与原告的证明目的不同。原、被告双方对本院调取的证据均无异议。本院对原、被告提交及本院调取的证据作如下认证：对原告提交的第一组、第二组证据内容真实、形式合法，且与本案具有关联性，予以采纳；对第三组证据的真实性予以采纳。对原告提交的第四组、第五组、第六组证据的真实性予以采纳，证明目的不予采纳；对被告提交的第一组证据予以采纳，对第二组、第三组、第四组证据的真实性予以采纳，证明目的不予采纳。对本院调取的证据予以采纳。本院根据双方当事人陈述、举证、质证以及认证查明以下事实：2013年10月31日，二原告公开竞标购买了被告位于绥德某商铺，当日签订了《商铺竞买成交合同书》。该合同书第九条约定：该商铺的适用功能只允许从事购物、休闲等无油烟、无噪音、无环境污染等经营活动，不得损害相邻各方和社会公共利益，不得擅自改变建筑主体结构、承重结构和用途。且该商铺所在小区由被告进行物业管理。2014年4月29日，二原告以年租金62000元将自己购买的上述商铺出租给李海军用于经营粥饼店，租赁期限为3年，租赁合同约定：为了环境不受污染，乙方（李海军）在装潢时必须安装“空气净化器”、“吸油烟机”，必要时做好从前门出烟的准备。后被告因该粥饼店的经营违反了《商铺竞买成交合同书》第九条的约定，拒绝给其继续供电充卡。2014年7月31日，原告周春华、安东（延秋菊丈夫）与承租人李海军签订了《终止合同协议》，双方终止门市的租赁，二原告退回李海军租赁费62000元、赔偿装修费70000元。本院认为，2013年10月31日，二原告分别与被告签订的《商铺竞买成交合同书》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，故双方当事人均应当按照合同约定履行相关义务。关于原告供电充卡的诉讼请求，本院认为，给原告供电充卡是被告作为小区物业管理方所应当承担的义务，在双方没有特别约定的情况下，不得将原告的其他违约行为作为其拒绝供电充卡的理由，故被告应当及时履行供电充卡义务。二原告的该诉讼请求予以支持，被告的该抗辩理由不能成立。关于本案赔偿损失问题，二原告与承租人李海军签订的《门市出租协议书》用于经营粥饼店，已明显违反了《商铺竞买成交合同书》第九条中“该商铺的使用功能只允许从事购物、休闲等无油烟、无噪音、无环境污染等经营活动”的约定，构成违约。虽然二原告与承租人李海军在《门市出租协议书》中约定“为了环境不受污染，乙方（李海军）在装潢时必须安装“空气净化器”、“吸油烟机”，但不能因此否定二原告的违约行为，反而更加说明原告方知悉经营粥饼店产生油烟污染，故由于二原告的违约造成的损失应当全部由其自行承担。二原告的该诉讼请求不予支持，被告的该抗辩理由成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条的规定，判决如下：一、由被告陕西新华发行集团绥德县新华书店有限责任公司于本判决生效后给原告周春花、延秋菊履行供电充卡义务。二、驳回二原告周春华、延秋菊的其他诉讼请求。案件受理费1470元，由二原告负担1420元，被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。审 判 长 康学胜审 判 员 李文武人民陪审员 刘振光二〇一五年二月十日书 记 员 张笑笑 百度搜索“”