（2014）安民初字第00321号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-03-26

案件名称

彭怀枝、刘世文与海安经济技术开发区管理委员会、唐军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

海安县人民法院

所属地区

海安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

彭怀枝,刘世文,海安经济技术开发区管理委员会,唐军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

江苏省海安县人民法院民事判决书（2014）安民初字第00321号原告彭怀枝。原告刘世文。系彭怀枝丈夫。二原告委托代理人钱强，上海市虹口区提篮桥法律服务所法律工作者。二原告委托代理人金声涛，上海市虹口区欧阳法律服务所法律工作者。被告海安经济技术开发区管理委员会，住所地江苏省海安县城东镇迎宾路199号。法定代表人王荣贵，海安经济技术开发区管理委员会主任。委托代理人许立群，江苏紫石律师事务所律师。委托代理人丁建峰，海安经济技术开发区管理委员会工作人员。被告唐军。委托代理人蒋鹏宇，江苏慧眼律师事务所律师。原告彭怀枝与被告海安经济技术开发区管理委员会（以下简称管委会）、唐军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理后，依法组成合议庭并于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告彭怀枝的委托代理人刘世文、钱强，被告管委会的委托代理人许立群、丁建峰，被告唐军的委托代理人蒋鹏宇到庭参加诉讼。后本院依法追加刘世文为本案的原告参加诉讼。原告彭怀枝辞去刘世文的的代理资格，另行委托金声涛为其委托代理人。2015年2月3日，本院第二次公开开庭审理本案。原告刘世文及其委托代理人钱强、金声涛（同为彭怀枝的委托代理人），被告管委会的委托代理人许立群、丁建峰，被告唐军的委托代理人蒋鹏宇到庭参加诉讼。庭审中，本院组织人民陪审员吴达华，公众听审员吕昌明、闾可勤到庭参与听审。本案现已审理终结。原告彭怀枝、刘世文诉称：原告系租赁江苏省南通市海安县城东镇黄海大道2号泰宁工贸大厦三、四、五层及一层M-1-7、M-1-8的租客。上述房屋用于经营金沙江休闲会所，唐军系该房屋的第一承租人。2014年3月6日，原告接到管委会下发的房屋征收通知，通知规定于2014年4月10日前将租用的泰宁村房屋、土地交还给泰宁村，同时结清水电费。原告按通知规定于2014年4月10日前遣散了所有的员工并停止营业。现原告被告知该房屋不予征收，由于被告的行为给原告造成了重大的损失，经原告多次协商未果。请求法院依法判令二被告赔偿原告经营损失156.5294万元（其中，装修及营业配套设施合计1289919元，遣散员工三个月工资补贴135375元，自2014年4月10日至10月10日的房屋租金14万元）。被告管委会辩称：本案原告主张的是合同纠纷，诉讼参与人应当是合同当事人，被告管委会与原告不存在任何法律关系，被告管委会的主体不适格。请求驳回原告对管委会的起诉。被告唐军辩称：被告唐军没有将管委会的通知交给刘世文，且对于原告2014年4月2日向唐军所发要求解除合同的函件，唐军已经于2014年4月14日回复予以拒绝。该回复函的内容清楚且原告也明确收到此函件。因此，被告唐军不应当承担赔偿责任。原告与唐军之间的租赁合同于2014年底到期，唐军于2015年1月6日正式发出解除房屋租赁合同通知书，要求刘世文接到书面通知后10日内搬出。经审理查明：2014年1月1日，唐军（甲方）与刘世文（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定，1.甲方将坐落在海安县开发区黄海大道2号泰宁工贸大厦房屋三、四、五层及一楼门厅，面积约1800平方米的房屋出租给乙方使用……2.双方议定上述房屋年租金为28万元，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；合同签订后乙方必须在每年租赁房屋年度使用前十五天内将下年租金一次性付给甲方，实行先缴纳租金后使用；水、电按月抄表缴纳，付款方式为现金；乙方保证上述房屋仅作为营业用房使用……3.房屋租赁期内，甲方保证乙方能够正常使用；负责对房屋及其附着物定期检查并承担正常房屋维修责任和维修费用；4.房屋租赁期间乙方如需对房屋进行改造装修或扩增设施时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理，如乙方私自改造房屋、设施，造成房屋损坏的，应负责全额赔偿；如需转租给第三人，必须征得甲方的同意，否则甲方有权收回房屋使用权。因使用不当或其他人为原因而使房屋或设施损坏的，乙方负责赔偿或给予修复；乙方对甲方正常的房屋检查和维修给予协助；乙方应在租赁期届满或合同终止时，把房屋和设施完好交给甲方；乙方在不损坏甲方房屋结构的情况下，凡增加建筑物和固定物的费用由乙方自付，在租赁到期时，不可拆除，不折算价格，完整的交还甲方；如需继续承租上述房屋，应提前两个月与甲方协商，双方另行签订合同……5.所租房屋出现问题时，须及时通知甲方（书面通知）甲方在七个工作日内给予维修；乙方逾期交付租金的，除仍应如数补交外，每逾期一天，乙方按年租金额的千分之二比例，向甲方支付违约金；乙方违反合同或提前终止合同的，应支付房屋租金的30%作为违约金；如因此造成承租房屋损毁的，还应负责赔偿；6.因不可抗力的原因导致房屋毁损或造成乙方损失的，甲方不承担责任；7.乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋：承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；乙方拖欠租金累计一个月的；法律、法规规定的其他可以收回的……唐军、刘世文在合同上签字、盖手印。合同最后一页备注：以前所有租赁合同一律作废。并附有中国银行固话支付交易凭条，交易金额为28万元。且周玮在合同最后一页出具收条“收到刘世文房租贰拾捌万元整”。2014年3月6日，管委会发出通知，内容为“各租赁户：因发展城市经济的需要，县委县政府在王府大酒店南侧、通榆中路西侧、黄海大道北侧、新宁南路东侧规划新上泰宁商业街项目。为了不影响您的生产和经营，请您迅速落实好新的厂址或经营地点，并于2014年4月10日前将租用泰宁村的房屋、土地交给泰宁村。同时按租赁合同相关条款与泰宁村结算号房屋租金、水电费。”2014年4月2日，刘世文向唐军发函称，1.已知悉县委、县政府对该片区域规划经济的需要，作为开发搬迁的主体之一，为保证该项目的开发建设顺利进行，本会所及时对会所的经营方式作出调整及公告，并按通知的内容及要求在时效内结束营业，配合搬迁；2.在双方的租赁合同期内，在毫无预警的情况下突来的搬迁通知，对本会所的各项损失是非常严重的；3.作为合同的甲方，在合同中期内的违约搬迁，应负有责任及义务妥善处理，乙方为搬迁所带来的负面影响及经济损失；4.请于2014年4月20日前书面答复乙方的问题。2014年4月14日，唐军向刘世文发出回复函称：“你来函表述的内容，本人认为，虽然本人也收到一份以开发区管委会名义所发的通知复印件，但此通知并不符合法律规定。本人既没有看到任何有关拆迁方面么的合法手续，也没有任何人与我协商有关拆迁安置补偿的事宜。故此通知对你我双方签订的《房屋租赁合同》无任何法律效力，本人也未通知你提前终止合同。因而，你作出于本月10日停止营业的决定是你单方行为，由此造成的后果只能由你自行承担，本人概不负责。”该回复函于2014年4月15日以国内挂号信的方式投递，2014年4月19日刘世文签收。第一次庭审中，原告明确选择租赁合同关系而不选择侵权主张权利。第二次庭审中，管委会自认案涉房屋所在区域的征收许可并未取得。另查明，案涉房屋已经取得建设用地规划许可证，且通过了建筑工程消防设计审核。海安县金沙江休闲会所的经营者为彭怀枝，彭怀枝与刘世文系夫妻关系。在2015年1月6日的庭审结束后，被告唐军向原告刘世文发出解除合同的通知，刘世文亦收到该通知。上述事实，有当事人陈述在卷佐证，同时与原告刘世文提供的双方签订的房屋租赁合同、2014年3月6日管委会的通知、2014年4月2日函件及国内挂号信函收据，被告管委会提供的建设用地规划许可证、建设用地规划许可证审批表、建筑工程消防设计审核意见书、被告唐军提供的2014年4月14日的回复函及国内挂号信函收据、回执等在卷佐证，上述证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》有关证据的真实性、合法性、关联性要求，本院确认上述证据具有证明效力。审理中，原告刘世文提供以下证据，证明其损失：（1）金沙江休闲会所拆迁停业遣散员工补贴三个月工资，连同工资、补偿款，合计135375元。（2）海安中信资产评估事务所有限公司于2014年7月12日出具的海中信评报字（2014）042号海安县金沙江休闲会所投入资产价值评估报告。报告载明，海安县金沙江休闲会所所有投入资产在基准日现值为人民币1289919元。对于上述证据，被告管委会及唐军认为，对于证据1中载明的员工是否在劳动部门登记造册有异议，对该证据的真实性、关联性有异议；对于证据2是原告单方委托进行的评估，评估的效力没有合同相对人在场，也没有其他在场人，对该证据的真实性有异议。且原告将评估报告中固定资产的产值作为损失，即使被告唐军与原告刘世文之间存在违约行为给原告方造成损失也不应当是固定资产的损失，故被告对该证据的关联性亦提出异议。参与本案听审的公众参审员倾向意见为，尽管被告管委会没有拆迁许可证，但是不影响房屋租赁合同的效力，原告与被告唐军之间的房屋租赁合同有效；原告未向被告唐军交房亦应当承担后果；且原告的证据不充分，建议法庭驳回原告的诉讼请求。本院认为：案涉房产取得了相关的建设用地规划许可证等手续，且原告刘世文与被告唐军签订的房屋租赁合同是其真实意思的表示，未违反国家法律、法规的禁止性规定，因此原告刘世文与被告唐军之间签订的房屋租赁合同合法、有效。两原告系夫妻关系，且租赁涉案房屋系为经营，故两原告应共同作为承租人。依据我国合同法的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此房屋租赁合同的当事人为出租人及承租人，相应的权利、义务承担的主体也只能是出租人及承租人。依照相关法律规定，在法律关系竞合的情况下，权利人可以选择其中一种法律关系主张权利。本案中，原告选择合同关系而非侵权关系主张权利，符合法律的规定。原告刘世文、彭怀枝依据房屋租赁合同关系要求承担违约责任的主体只能是与其签订房屋租赁合同的被告唐军。虽然，在庭审中，原告一再强调是由于被告管委会所发出的通知而解除与被告唐军之间的房屋租赁合同、遣散员工并导致案涉纠纷的发生。但是，根据合同的相对性原则，原告要求承担违约责任的主体只能是出租人唐军，不能是合同外的第三人。被告管委会并非案涉房屋租赁合同的权利义务承担主体，因此，原告彭怀枝、刘世文已经作出明确选择的情况下，依据房屋租赁合同关系要求被告管委会承担责任，于法无据，本院不予支持。如原告坚持管委会侵权，可另行依法处理。原告刘世文、彭怀枝与被告唐军之间签订的房屋租赁合同是否有效解除以及被告唐军是否构成违约是原告要求被告唐军承担违约责任的基础。原告刘世文与被告唐军之间签订的房屋租赁合同的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日。从双方之间签订的房屋租赁合同来看，双方就合同的解除只约定了被告唐军的单方解除权。而被告唐军始终否认其要求与原告解除合同。同时，原告刘世文、彭怀枝也未能举证证明其与被告唐军之间就房屋租赁合同的解除达成一致意见或者该房屋其已经实际移交给被告唐军。双方也未出现符合法律规定的合同解除情形。因此，原告刘世文、彭怀枝与被告唐军签订的房屋租赁合同在刘世文结业遣散员工时并未解除。现有证据表明，到目前为止，原告亦未向被告唐军移交案涉房屋且为唐军所接受。在双方签订的房屋租赁合同尚未解除且被告唐军未出现违约行为的情况下，原告刘世文、彭怀枝自行结业、清退员工而造成的损失是其个人行为所导致的。因此，原告刘世文、彭怀枝要求被告唐军承担违约责任赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。有关被告唐军主张租赁期满原告腾房的问题，由于唐军并未反诉，唐军可依法另行处理，本案中不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘世文、彭怀枝的诉讼请求。案件受理费18888元，由原告刘世文、彭怀枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费18888元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审　判　长　　卢义林代理审判员　　潘秀宗人民陪审员　　吴达华二〇一五年二月十日书　记　员　　孙ＸＸ附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当时人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注微信公众号“”