（2014）泰海民初字第2243号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-04-21
案件名称
泰州凤城河建设发展有限公司与孙锋物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
泰州市海陵区人民法院
所属地区
泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰州凤城河建设发展有限公司,孙锋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）泰海民初字第2243号原告泰州凤城河建设发展有限公司，住所地江苏省泰州市东南园路10号。委托代理人蔡如华、王炳军，江苏江豪律师事务所律师。被告孙锋。原告泰州凤城河建设发展有限公司（以下简称凤城河公司）与被告孙锋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2014年9月24日由代理审判员龚习琴适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2014年12月16日适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凤城河公司的委托代理人蔡如华、王炳军，被告孙锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤城河公司诉称，2011年9月30日，原、被告签订《泰州“三水湾”物业管理服务合同》（以下简称《物业管理服务合同》，约定合同期限、缴费方式、标准、违约责任等内容。合同签订后，被告只缴纳了2012年9月30日前的物业费，此后的物业费虽经原告催要，被告都未予缴纳。原告为维护其合法权益，特具状起诉，请求判令：被告支付原告截止2014年8月18日的物业费102523.48元，并承担每日自被告实际逾期之日起欠缴物管费额3%的滞纳金，此后依据合同中第三年度日物管费161.2元的标准支付至被告实际交还房屋之日；赔偿原告律师代理费8976.6元；诉讼费由被告承担。被告孙锋辩称，签订的物业合同中的条款约定了双方的权利和义务，但该合同忽视了原告的义务和被告的权利，伤害了被告的财产权利，属于霸王条款。2014年6月3日至6月23日在商户门口开明沟挖明槽，致使商户无法经营，订单取消，损失惨重。2014年7月15日我租赁的房屋被原告方强制停电停水，使得我的店面关门停业，请求法院对原告提出的所有诉求不予支持。经审理查明，2011年9月30日，原告凤城河公司（甲方）与被告孙锋（乙方）签订《泰州“三水湾”房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）一份，约定甲方将位于泰州市三水湾街区编号为A幢的房屋出租给乙方经营三水人家餐厅。房屋租赁期限为五年，自2011年10月1日起至2016年9月30日止。《房屋租赁合同》第十二条约定：3、乙方的违约责任。（1）、乙方出现本合同第十条第5款至第15款之规定情况之一的，甲方有权切断水、电供应，收回租赁房屋另行出租；保证金充当违约金不予退还；乙方已交租金不退；乙方承租房屋内装修装潢无偿归甲方所有；保证金不足以抵付甲方损失的，乙方应予赔偿。因诉讼产生的诉讼费、保全费、执行费、鉴定费及律师费由乙方承担等事项。同日，原告凤城河公司（甲方）与被告孙锋（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定原告为被告提供物业管理服务，负责街区共用部位的共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、道路交通等项目的维修、养护、服务与管理，合同对街区服务项目进行了明确约定。同时约定物业管理服务费为第一年自2011年10月1日起至2012年9月30日止，每月物业费为3870.3元；第二年自2012年10月1日起至2013年9月30日止，每月物业费为3870.3元；第三年自2013年10月1日起至2014年9月30日止，每月物业费为4837.9元；第四年自2014年10月1日起至2015年9月30日止，每月物业费为4837.9元；第五年自2015年10月1日起至2016年9月30日止，每月物业费为5805.5元；自交房之日起物业管理费的支付周期与房租的支付方式一致，按壹年为一支付期向甲方缴纳，以后乙方必须在上一个物管费支付期末10天内全额付清下一支付期物业管理费；合同期间，如乙方逾期或逾期不足额支付物管费的，应承担物管费缴纳滞纳金；物管费缴纳滞纳金的支付标准为每逾期一天，乙方按该支付期应缴物管费额或该支付期欠缴物管费额的3%比例向甲方支付。逾期超过15天的，经甲方催告后仍拒不支付，按《房屋租赁合同》十二3.（1）条款执行等事项。两份合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告，由被告进行装修、经营餐厅使用至今。被告缴纳2012年9月30日之前的物管费，经原告催缴后，被告未能按约及时缴纳相关物业服务费，致原告涉讼，要求被告给付拖欠的物业费及滞纳金。同时原告委托江苏江豪律师事务所代理，并支付律师代理费8976.6元。另查明，2012年起原告与泰州市沁莲物业管理有限公司签订景区物业委托管理服务合同，约定由泰州市沁莲物业管理有限公司对包括三水湾街区在内物业提供了物业管理服务。已发生法律效力的（2013）泰海民初字第3410号民事判决书确认原告在2013年12月18日前已对三水湾街区提供物业管理服务。以上事实，有原告凤城河公司提供的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》、律师函、邮寄单、律师费发票、（2013）泰海民初字第3410号民事判决书、巡逻记录、护卫每日工作记录、安全检查记录、设备设施故障报修单等证据及当事人的庭审陈述等在卷予以证实。本院认为，原告凤城河公司与被告孙锋签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方均应按合同约定履行义务。原告提供了服务，被告应依约缴纳物业管理服务费，否则应依约承担违约责任。按照合同约定的交纳物业管理服务费的期限和标准，被告至今只给付了2012年9月30日前的物管费，已构成违约。现原告要求被告向原告支付截止2014年9月30日的物管费104498.4元，并支付律师代理费8976.6元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法应予支持。庭审后，原告自动放弃合同约定的以日3%按已拖欠的物业费计算滞纳金的诉求，主张被告承担自实际逾期之日起按同期银行贷款利率的1.3倍计算欠缴物业管理费的滞纳金，该项诉请符合法律规定，可予支持。对于原告主张的自2014年10月1日起至被告实际交房之日止的物业管理费，因按照物业管理合同约定，尚未届缴纳期限，本院不予支持。至于被告所述的物业公司在其大门前挖明槽、挖明沟致其经营受损，本院认为，经营收入与其经营管理策略有关，与物业开明沟、挖明槽行为之间没有必然的因果关系，故其辩解不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告孙锋于本判决生效之日起十日内支付原告泰州凤城河建设发展有限公司物业管理服务费104498.4元和滞纳金（以46443.6元为本金，从2012年10月11日起按同期银行贷款利率的1.3倍计算至本判决确定履行之日止；以58054.8元为本金，从2013年10月11日起按同期银行贷款利率的1.3倍计算至本判决确定履行之日止）及律师代理费8976.6元。二、驳回原告泰州凤城河建设发展有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2530元，由被告孙锋负担（原告凤城河建设发展有限公司已预交，被告孙锋于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币2530元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。审 判 长 戴古贤代理审判员 龚习琴人民陪审员 周学海二〇一五年二月十日书 记 员 陈 澄