（2014）晋民初字第1969号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-11-04
案件名称
杨萍与福州市城市地铁有限责任公司返还原物纠纷一审民事判决书
法院
福州市晋安区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七条，第一百一十七条，第一百二十条
全文
福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2014）晋民初字第1969号原告杨萍，女，汉族，住址福建省南平市延平区。委托代理人王忠卫，福建博图律师事务所律师。委托代理人林惠华，福建博图律师事务所实习律师。被告福州市城市地铁有限责任公司，住所地福建省福州市。法定代表人潘红卫，总经理。委托代理人郭宜泉，福建万和律师事务所律师。原告杨萍与被告福州市城市地铁有限责任公司返还原物纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理，依法组成合议庭，于2014年8月4日、2014年10月21日、2015年1月31日公开开庭进行审理。原告杨萍及委托代理人王忠卫，被告福州市城市地铁有限责任公司的委托代理人郭宜泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨萍诉称，2007年1月9日，原告向福建长城人防空间开发有限公司购得晋安区某商业铺位一处，面积18.48平方米。2012年11月，被告未经原告同意，擅自占用原告商铺至今，并用围栏将商铺与公共通道隔断，致使原告无法经营，造成原告租金损失计66528元。被告擅自占用原告商铺，对原告租金损失负有过错，应承担相应责任。为维护原告权益，故诉请判令被告返还晋安区某商业铺位，并排除妨害、拆除隔栏，赔偿原告经济损失66528元（暂计至2014年6月止）。被告福州市城市地铁有限责任公司辩称，一、原告所购的商铺，全体业主（含原告在内154位业主）早在2009年11月23日就授权委托财富第一街业主委员会，将第一街全体业主商铺委托给福州风和商业经营管理有限公司（以下简称风和公司）统一进行租赁经营管理。2012年11月20日，被告因城市地铁施工需要租用火车站站前地下广场商铺，与商铺租赁经营管理者风和公司签订《地铁13#线福州火车站施工租用福州火车站地下淘宝城用地补偿合同书》，约定风和公司将火车站地下广场（淘宝城）第八分区和第九分区部分商铺租给被告使用，面积3108.62平方米，租用期限从2012年11月20日起至2014年11月19日止，计24个月。租用商铺补偿费标准150元／㎡＊月×3108.62㎡=466293元／月，466293元×24个月=11191032元，租金每季度支付一次。福州地源拆迁工程处（合同丙方）作为风和公司的代理人，福州市火车站地区综合管理处（合同丁方）为合同见证人。二、被告是合法租用场地，并且依照合同约定按时足额支付了租金补偿费。合同签订后，被告依约每季度向出租方支付租金140万元，至2014年5月21日已支付7次21个月计980万，租金已提前付至2014年8月20日，无拖欠现象。三、原告与被告之间没有民事法律关系。原告的商铺是委托火车站站前地下广场财富第一街业主委员会租赁管理，其每月租金也是业主委员会与其结算，其双方属于委托与内委托的关系。从业主委员会提供的租金分配表和汇款单可以证明，业主委员会也按时向原告支付租金，无拖欠现象。综上，原告起诉没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。原告提供的下列证据及被告的质证意见：1、房屋所有权证、土地使用权证，证明位于福州市晋安区某商业铺位（榕房权证R字第07186**号）系原告所有。被告对此无异议。2、照片一组，证明被告侵害原告物权的事实。被告认为该照片属于建设过程中的围挡情况，与本案无关。被告提供的下列证据及原告的质证意见：1、地铁1号线福州火车站施工租用福州火车站地下淘宝城用地补偿合同书一份、2、福州市火车站站前地下广场财富第一街业主委员会与福州风和商业经营管理有限公司签订的授权委托书一份、3、淘宝城产权审查表一份、4、地铁公司1-7次租金支付申请表及海峡银行进账单、收款收据七份、5、火车站站前地下广场地铁租金分配表一份、6、业主委员会证明和兴业银行网上转账证明受理回单。证明被告依法获得授权，且已支付合理租金，不存在侵占原告财产情形。原告认为，被告提供的证据只能证明被告向案外人福州风和商业经营管理有限公司支付了相应款项，而案外人福州风和商业经营管理有限公司以及福州市火车站站前地下广场财富第一街业主委员会均未得到原告授权，被告无法证明已经取得合法使用原告商铺的权利，即使原告收到部分补偿费用也不能证明原告认可被告的行为，本案侵权行为始终存在。本院认为，原告提供的证据1真实无异议，可以采信。原告提供的证据2证实被告建设过程中进行了围挡。被告提供的证据1、2、3、4、5、6，真实无异议，可以本案认定事实的依据。经审理查明：位于福州市晋安区某商业铺位（榕房权证R字第07186**号）为原告所有，建筑面积18.48平方米，系分割商铺。福州市火车站站前地下广场财富第一街（下称财富第一街）项目开发商是长城人防空间开发有限公司。财富第一街业主（甲方）在购买财富第一街分割商铺时均和福建三杰商业经营管理有限公司（乙方）签订《委托经营租赁合同》，约定将该商铺委托乙方对外出租并统一经营管理；期限十年，委托租赁的起始时间以甲方向乙方交付该商铺时间的次日；乙方按照商铺总价值×年回报率方式计算并付给甲方租金（指代收租金），其中第1-5年的年租金回报率为7%，第6-8年年租金回报率为8%，第9-10年回报率为10%；甲方不得有干涉乙方自主经营权的义务。原告在购买诉争分割商铺时亦签订该《委托经营租赁合同》。后福建三杰商业经营管理有限公司因经营不善并卷走商户押金而停业，导致财富第一街管理失控。为了使重新招商顺利实施，长城人防空间开发有限公司作为开发商与财富第一街业委会签订《福州火车站站前地下广场全体业主与开发商长城人防空间开发有限公司谅解备忘录》，约定，鉴于财富第一街实际情况，经过业主代表与开发商长城人防空间开发有限公司多次协商谈判，双方在重大问题达成一致，第一，根据全体业主与福建三杰商业经营管理有限公司签订的十年《委托租赁合同》，原定从2009年起至2015年止的七年时间的年租回报率调整为5%、5%、6%、6%、6%、8%、8%；第二，所有业主每年获得的资金回报，根据经营管理财富第一街产生的实际效益来计算，实行同质同价分配，每位业主以其拥有的店铺总价值在财富第一街总价值所占份额来分得租金；第三，长城人防空间开发有限公司应将其拥有的3210平方米财富第一街商铺所产生租金收益补偿其他业主，直至补足所有业主从2009年起至2015年止计44%收益；第四，长城人防空间开发有限公司以大业主身份设立新的商业物管公司，负责管理财富第一街商场，业主委员会要全力配合；第五，财富第一街业委会负责做好全体业主意见统一工作，取得全体业主委托、管理新商场的授权，并以公告或其他方式解除与福建三杰商业经营管理有限公司的委托租赁关系；第六，双方同意由业主代表去政府有关部门沟通，并在政府相关部门主持见证下确定上述事项；第七，本备忘录经长城人防空间开发有限公司和财富第一街业委会所有委员共同签署并在业委会取得全体业主（业主代表会议决议授权）书面授权后既具有合同效力。随后，长城人防空间开发有限公司和财富第一街业委会所有委员均在备忘录上签名。不久，福州风和商业经营管理有限公司成立。2009年11月23日，财富第一街业主委员会（委托人）向福州风和商业经营管理有限公司（受托人）出具授权委托书，内容为委托人受财富第一街大多数业主委托，依据《谅解备忘录》的约定，对全体业主位于财富第一街的商铺进行管理、监督，现委托人将该物业委托给受托人进行租赁经营管理，由受托人对外招商，引进商户进场经营。《委托经营租赁合同》由业主与受托人另行协商签订。2012年11月20日，被告福州市城市地铁有限责任公司（合同乙方）因城市地铁施工需要租用火车站站前地下广场商铺，与商铺租赁经营管理者福州风和商业经营管理有限公司（合同甲方）签订《地铁1#线福州火车站施工租用福州火车站地下淘宝城用地补偿合同书》（以下简称《合同》）。《合同》约定，根据福州地铁1号线福州火车站站建设规划，乙方租用甲方实施经营管理的福州火车站广场地下一层（淘宝城）第八分区、第九分区部分商铺进行施工；甲方已得到租用物所有权人的委托，有权单独就租用物进行出租、收益、处分，租用物的所有权人的委托书作为本合同附件；甲方将火车站地下广场（淘宝城）第八分区和第九分区部分商铺租给乙方使用，面积3108.62平方米，租用期限从2012年11月20日起至2014年11月19日止，计24个月；租用商铺补偿费标准150元／㎡＊月×3108.62㎡=466293元／月，466293元×24个月=11191032元；租用商铺补偿费用含也业主投资损失补偿（133元／㎡＊月），以及物业服务费、公摊部分水电费公摊及设备维护费等（17元／㎡＊月）；协议生效后，由乙方将前三个月补偿费用计140万元汇入案外人福州地源拆迁工程处（合同丙方）监管账户，后续补偿费用乙方按季度拨付到位；丙方每月10日前将补偿费用汇入甲方的指定银行账户。合同签订后，被告即对站前地下广场财富第一街进行围挡施工。2014年7月29日，财富第一街业主委员会出具《有关情况说明》，内容为，由于业委会对公账户无法使用，业主租金分配均从现业委会负责人蔡运健兴业银行名下账户支付，有5位业委会成员监管；每个业主的租金分配计算方式为，（地铁租赁商铺补偿款＋其他商铺租金）×（每个业主商铺总价值／所有业主商铺总价值）。另查，福州风和商业经营管理有限公司出具财富第一街地铁租金分配表，该表分配租金的起止时间为从2014年1月20日起至2014年4月19日止，按照前述每个业主的租金分配计算方式，原告名下分割商铺从2014年1月20日起至2014年4月19日止每月可分得租金662.75元。再查，被告依约每季度向福州地源拆迁工程处监管账户支付租金140万元，至2014年5月21日已支付7次21个月计980万，租金已提前付至2014年8月20日。风和公司按照福州火车站站前地下广场地铁租金分配表分配租金，由福州市火车站站前地下广场财富第一街业主委员会负责人蔡运健分别于2013年10月23日、2014年1月24日、2014年4月28日汇入原告兴业银行账户19078元。以上事实，有原告提交的房屋所有权证、土地使用权证，被告提交的地铁1号线福州火车站施工租用福州火车站地下淘宝城用地补偿合同书一份、福州市火车站站前地下广场财富第一街业主委员会与福州风和商业经营管理有限公司签订的授权委托书一份、淘宝城产权审查表一份、地铁公司1-7次租金支付申请表及海峡银行进账单、收款收据七份、火车站站前地下广场地铁租金分配表一份、业主委员会的情况说明和兴业银行网上转账证明受理回单及本院调取的谅解备忘录、《委托经营租赁合同》以及原、被告陈述为证，本院予以认定。本院认为，本案商铺多数业主含原告在购买诉争分割商铺时与福建三杰商业经营管理有限公司签订《委托经营租赁合同》，并对租金回报率作了约定。后因福建三杰商业经营管理有限公司经营不善停业，通过业主委员会将商铺委托给风和公司统一进行租赁经营管理，被告自风和公司取得承租权，是为合法。根据法律规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。被告福州市城市地铁有限责任公司已依据相关合同，支付了合理对价，从福州风和商业经营管理有限公司取得车站地下广场（淘宝城）第八分区和第九分区部分商铺用益物权，其中包括原告的不动产的用益物权，且被告使用车站地下广场（淘宝城）第八分区和第九分区部分商铺用益物权的目的是为了公共利益即福州市城市地铁建设，即便被告未直接与原告签订租赁合同，原告作为分割商铺的个别业主行使权利应受到其他多数业主整体意志的限制。同时，被告已按约如数支付租金，现原告仅以未直接与原告签订租赁合同，主张被告返还其商业铺位，并排除妨害、拆除隔栏，赔偿原告经济损失的诉讼请求，理由不足，不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百一十七条、第一百二十条之规定，判决如下：驳回原告杨萍的诉讼请求。案件受理费4450元，由原告杨萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 陈 阳审 判 员 董少明人民陪审员 李 琳二〇一五年二月十日书 记 员 陈 盛本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。第一百二十条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。