（2014）黄浦民四（民）初字第912号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-04-14

案件名称

上海市李惠利中学与上海顺昌商行、韩常德房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市黄浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海市李惠利中学,上海顺昌商行,韩常德,上海红宝石投资管理有限公司顺昌路分公司,上海方舟商贸有限公司,吕长根,董爱银,陈振钗,李志谋

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十八条，第二百二十六条，第二百三十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市黄浦区人民法院民事判决书（2014）黄浦民四（民）初字第912号原告上海市李惠利中学（原上海市五爱中学）。住所地上海市肇周路***号。法定代表人赵燕凌。委托代理人王文琴，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告上海顺昌商行。住所地上海市顺昌路***号。法定代表人王荣祥。被告韩常德。第三人上海红宝石投资管理有限公司顺昌路分公司。住所地上海市顺昌路***号。负责人王杰。第三人上海方舟商贸有限公司。住所地上海市嘉定区宝安公路***号***幢***室。法定代表人潘双印。委托代理人潘乙。第三人吕长根。第三人董爱银。第三人陈振钗。第三人李志谋。原告上海市李惠利中学诉被告上海顺昌商行、被告韩常德及第三人上海红宝石投资管理有限公司顺昌路分公司（下简称“红宝石公司”）、第三人上海方舟商贸有限公司（下简称“方舟公司”）、第三人吕长根、第三人董爱银、第三人陈振钗、第三人李志谋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王文琴、被告韩常德、第三人红宝石公司负责人王杰、第三人吕长根、第三人陈振钗、第三人李志谋到庭参加诉讼。被告上海顺昌商行、第三人方舟公司、第三人董爱银经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海市李惠利中学诉称：2008年12月30日，被告韩常德与原告签订上海市顺昌路XXX号（即现上海市顺昌路XXX号、XXX号、XXX号）房屋（下简称“系争房屋”）的《临时租用房屋协议》，约定：原告将系争房屋出租给被告使用；承租人在承租期内未经原告同意不得擅自转租。该协议未约定租赁期限。2012年6月12日，原告根据协议约定，向被告上海顺昌商行发出《律师函》，通知解除合同、结清租金，并于2012年9月13日前搬出系争房屋。当日，被告韩常德代表被告上海顺昌商行签收该《律师函》，并书面承诺系争房屋的租期延长至2012年底。然时至今日，被告并没有将系争房屋交还原告，且拖欠租金至今，已经构成违约，原告有权解除合同。现双方的租赁合同已经解除，被告理应携带众第三人搬离系争房屋，并将该房屋归还原告。故原告起诉要求：1、确认原告与被告上海顺昌商行、被告韩常德于2008年12月30日签订的《临时租用房屋协议》解除；2、判令被告上海顺昌商行、被告韩常德携带所有第三人迁出系争房屋；3、判令被告上海顺昌商行支付所欠的非居住公房租金、公房协议租金共计人民币（币种下同）49，505.01元；4、判令被告韩常德支付所欠的非居住公房租金和公房协议租金共计125，498.58元（2009年1月至12月、2012年1月至2014年10月）、合同协议租金共计245，000元（2010年10月至2014年10月）。诉讼过程中，原告撤回要求被告上海顺昌商行支付非居住公房租金、公房协议租金49，505.01元的诉讼请求。被告上海顺昌商行未作答辩。被告韩常德辩称：系争房屋原是被告上海顺昌商行承租，本人是在2008年6月1日后才接手。《临时租用房屋协议》上的上海顺昌商行章是应原告要求，由本人所盖，系争房屋实际租赁人是本人而非被告上海顺昌商行。本人与被告上海顺昌商行没有任何关系，原只是帮被告上海顺昌商行法定代表人跑跑腿，并不拿被告上海顺昌商行的工资。2008年6月后的租金是原告的工作人员说不用支付。系争房屋内的电线老化，原告叫本人进行改造，本人为此花费了1万多元的电路改造费用。系争房屋的电费单据是30，170元，本人与供电所交涉后支付了4，000元，但交涉用去的开销总共为1万多元。2009年、2010年系争房屋换过电线，2013年换过电表。电路改造、电费总共支付了35，000元。第三人红宝石公司、方舟公司是从被告上海顺昌商行手中租赁。第三人红宝石公司、方舟公司、吕长根已经将租金支付给本人。2012年，原告曾经要求本人将第三人红宝石公司、方舟公司、吕长根赶走，但因为补偿金无法谈妥而未成。本人原来和第三人红宝石公司、方舟公司、吕长根没有书面合同，因为没有赶成，所以本人于2013年3月分别向第三人红宝石公司、吕长根出具协议书，同意他们租赁至动迁时。第三人方舟公司虽然没有与本人签订书面合同，但本人收到了其支付的租金。本人不同意解除合同，也不同意支付系争房屋的租金。第三人红宝石公司述称：本公司在2005年向被告上海顺昌商行租赁了系争房屋中的一部分，后被告上海顺昌商行法定代表人退休后，本公司就将房屋租金交给被告韩常德。本公司是从2008年6月1日开始与被告韩常德发生租赁关系，且向其交纳每月3，000元租金。现本公司租赁的此部分房屋由第三人董爱银、陈振钗租赁使用。第三人董爱银、陈振钗每月将租金3，000元直接交给被告韩常德，与本公司之间没有租赁关系，但本公司将红宝石公司的营业执照交给第三人董爱银、陈振钗使用，并每月向第三人董爱银、陈振钗收取1，250元，代其纳税。第三人方舟公司述称：上海市顺昌路XXX号房屋最早是本公司向被告上海顺昌商行承租，每月租金3，000元一直是付给被告韩常德个人。被告韩常德答应本公司租赁该房屋至动迁时止。案外人潘甲代表本公司与第三人李志谋签订合同，并已收到第三人李志谋缴纳的租金。第三人吕长根述称：本人承租的是上海市顺昌路XXX号房屋，该房屋原是由别人手上转过来。2013年，本人与被告韩常德签订协议，约定租赁该房屋到动迁时止，每月3，000元的租金本人都已经支付给被告韩常德。现该房屋用于开美发店，使用的是第三人红宝石公司的营业执照。第三人董爱银、陈振钗述称：系争房屋中的一部分是被告韩常德租赁给第三人董爱银、陈振钗，两第三人每月支付给被告韩常德租金3，000元。第三人红宝石公司负责人王杰将红宝石公司的营业执照借给第三人董爱银、陈振钗使用，所以第三人董爱银、陈振钗支付给王杰每月1，250元，用于支付税费。第三人李志谋述称：2014年8月16日，本人与案外人潘乙签订上海市顺昌路XXX号的联营合同，约定本人每年向潘乙上交联营利润108，000元，联营期限为2014年8月27日至2017年2月26日，但潘乙不参与经营，也不承担风险。本人已将租金和押金支付给潘乙。经审理查明：系争房屋（原为上海市顺昌路XXX号，现为上海市顺昌路XXX号、XXX号、XXX号）是原告承租的公有非居住房屋。2008年5月30日，原告出具《授权书》，内容为：“学校与顺昌商行关于顺昌路XXX号的租赁协议已在2007年12月31日到期。本应续签协议，但因该物业处于将要动迁状态。学校决定在顺昌商行收取2008年1月-5月房租后，从2008年6月开始由韩常德同志（原顺昌路XXX号物业的实际承租人）全权负责顺昌路XXX号物业的一切事务，并承担期间可能产生的经济及安全等责任。并在动迁公司正式进入动迁之时，负责收回该物业归还学校。随即本授权书终止”。2008年12月30日，被告韩常德以被告上海顺昌商行的名义与原告签订《临时租用房屋协议》，约定：被告上海顺昌商行续借系争房屋，每月租金为5，000元、公房房租为2，728.23元，被告上海顺昌商行在签订合同时先支付2009年1月份的租金和公房房租，以后每月的5日支付当月租金和公房房租；系争房屋的水费、电费、煤气费、电话费由被告上海顺昌商行负责支付，若发生拖欠等情况而产生的后果，由被告上海顺昌商行负责；被告上海顺昌商行在承租期内未经原告同意不得擅自转租；房屋因经营需要装修，由被告上海顺昌商行负责；被告上海顺昌商行必须合法经营，如有违法乱纪，由被告上海顺昌商行承担一切责任；被告上海顺昌商行必须依法按时交纳租金及费用，如果拖欠租金达一个月的，原告可以收回系争房屋。被告韩常德在该协议的乙方处盖上了被告上海顺昌商行的公章。2012年6月12日，原告委托律师致函被告上海顺昌商行，表示：由于原告与被告上海顺昌商行签订的《临时租用房屋协议》为不定期租赁合同，原告有权随时解除合同，故原告通知被告上海顺昌商行在收到律师函后的一周内，到原告处结清2010年至2012年5月的租金，且在2012年9月13日前搬出系争房屋并移交租赁房屋内的设备设施；如果被告上海顺昌商行在2012年9月13日前搬出系争房屋，则可以免交2012年6月至2012年9月13日的租金，反之所产生的不利后果由被告上海顺昌商行自行承担。2012年6月12日，被告韩常德出具《收条》，称：“2012年6月12日我代表公司收到该律师函。特提出申请将顺昌路XXX号门面延长至2012年底”。又查明：被告上海顺昌商行注册在上海市顺昌路XXX号，2003年2月19日被工商部门吊销营业执照，但至今仍处于“吊销未注销”状态。再查明：2013年3月1日，第三人董爱银、陈振钗作为承租人与作为出租人的被告韩常德签订《协议书》，约定：“经过协商，现同意将顺昌路XXX号门面租给红宝石美发美容公司，一直到动迁，无条件收回，承租方不再要求任何补偿”。红宝石公司负责人王杰作为见证人在该协议书上签字。2013年3月5日，第三人吕长根作为承租人与作为出租人的被告韩常德签订《协议书》，约定：“经过协商，现同意将顺昌路XXX号门面租给吕长根，一直到动迁收回”。2014年8月16日，第三人李志谋与案外人潘乙签订上海市顺昌路XXX号的《联营合同》，约定：联营期限为2014年8月27日至2017年2月26日；第三人李志谋每年向案外人潘乙支付联营利润108，000元。该合同已履行。还查明：被告韩常德欠付原告关于系争房屋的公房房租（包括非居住公房租金、公房协议租金）共计125，498.58元（2009年1月至12月、2012年1月至2014年10月）、合同租金共计245，000元（2010年10月至2014年10月）。另查明：在本院2014年10月的庭审时，系争房屋分别由第三人吕长根、董爱银、陈振钗、李志谋在实际使用。第三人红宝石公司在工商部门注册登记的营业场所为上海市顺昌路XXX号。审理中，被告韩常德于2014年4月23日向本院表示同意解除合同，但在2014年10月27日庭审中却表示不同意解除合同。以上事实，由《临时租用房屋协议》、《公有非居住房屋租金的协议》、《上海市卢湾区房地产管理局测估签报》、《关于顺昌路XXX号门弄牌的情况说明》、《证明》、《协议书》、房屋租金账单、《卢湾区编制委员会关于同意五爱中学更名为李惠利中学的批复》、《律师函》、《授权书》、《收条》、《收据存根》、工商资料、《联营合同》、当事人的陈述及其本院的审理笔录等证据证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。《临时租用房屋协议》上虽然盖了被告上海顺昌商行的公章，但根据本院查明的事实，被告韩常德与原告签订该协议时，被告上海顺昌商行已被吊销营业执照，被告韩常德自认其个人是系争房屋的实际承租人，原告的《授权书》中也反映出原告在签订《临时租用房屋协议》前已经知道系争房屋的实际租赁人为被告韩常德，且众第三人的陈述也印证了被告韩常德是系争房屋的承租人，故本院认定《临时租用房屋协议》的合同双方实际为原告和被告韩常德。根据《临时租用房屋协议》的约定，系争房屋的租金和公房房租应每月的5日支付，然被告韩常德并未履约，显属违约。根据《临时租用房屋协议》的约定，被告韩常德如果拖欠租金达一个月的，原告可以收回系争房屋。因此，原告行使合同解除权的条件早在2012年6月《律师函》发出前就已具备。至于被告韩常德关于其不付租金是按照原告的要求，且其已经支付相应维修费用的辩称理由，因缺乏相应证据证明，故本院对此不予采信。关于租赁期限，《授权书》虽表示被告韩常德“在动迁公司正式进入动迁之时，负责收回该物业归还学校”，但该《授权书》发生在《临时租用房屋协议》之前，相隔有半年多时间，《临时租用房屋协议》中既未记载原告允许被告韩常德租赁系争房屋至动迁时止，也未约定具体的租赁期限，且从2008年签订《临时租用房屋协议》至原告起诉时，系争房屋处尚未被动迁，故原告与被告韩常德之间的租赁合同关系应认定为不定期租赁。根据我国法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告在2012年6月12日送达被告韩常德的《律师函》中关于在2012年9月13日前搬出系争房屋并移交租赁房屋内的设备设施的内容，符合我国的法律规定，且被告韩常德在其出具的《收条》中也表示“申请将顺昌路XXX号门面延长至2012年底”。综上，本院认为原告关于要求解除合同的诉请于法有据，本院予以支持。鉴于被告韩常德收到了原告的《律师函》，被告韩常德当时在其《收条》中表示“申请将顺昌路XXX号门面延长至2012年底”，原告并未持异议，故本院认为2012年12月31日作为合同解除日较妥。根据我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于原告与被告韩常德之间的租赁合同关系已解除，系争房屋是众第三人在实际使用，故原告要求被告韩常德携带所有第三人迁出系争房屋的诉请，于法有据，本院应予支持。被告上海顺昌商行因已非系争房屋的实际租赁人，且未使用系争房屋，故对原告要求被告上海顺昌商行迁出的诉请本院不予支持。关于原告要求被告上海顺昌商行支付所欠的非居住公房租金、公房协议租金49，505.01元的诉请，鉴于该诉请原告已经撤回，故本院对此诉请不再处理。根据我国法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故原告要求被告支付所欠的系争房屋公房房租（包括非居住公房租金、公房协议租金）、合同租金的诉请，本院应予支持。至于众第三人称被告韩常德承诺其租赁系争房屋至动迁时，鉴于被告韩常德和众第三人之间的租赁合同关系，与本案争讼的租赁合同关系非同一法律关系，根据合同相对性原则，本院无法对被告韩常德与众第三人之间的租赁合同关系在本案中予以一并处理，众第三人可另行向被告韩常德主张权利。被告上海顺昌商行、第三人方舟公司、第三人董爱银经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海市李惠利中学与被告韩常德之间关于上海市顺昌路XXX号、XXX号、XXX号（原上海市顺昌路XXX号）房屋的租赁合同关系于2012年12月31日解除；二、被告韩常德于本判决生效之日起十日内携带第三人上海红宝石投资管理有限公司顺昌路分公司、第三人上海方舟商贸有限公司、第三人吕长根、第三人董爱银、第三人陈振钗、第三人李志谋等的物品和人员迁出上海市顺昌路XXX号、XXX号、XXX号（原上海市顺昌路XXX号）房屋，并将该房屋归还原告上海市李惠利中学；三、被告韩常德于本判决生效之日起十日内支付给原告上海市李惠利中学公房房租（包括非居住公房租金、公房协议租金）人民币125，498.58元（2009年1月至2009年12月、2012年1月至2014年10月）、房屋合同租金和房屋使用费人民币245，000元（2010年10月至2014年10月）；四、驳回原告上海市李惠利中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币160元，由被告韩常德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　王蓓蕾审　判　员　　霍　毅人民陪审员　　冯美福二〇一五年二月十日书　记　员　　陈佩华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度“”