（2014）甬镇民初字第1047号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-06-01

案件名称

王亚珍与杨易生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市镇海区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王亚珍,杨易生,沈建锋

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

宁波市镇海区人民法院民事判决书（2014）甬镇民初字第1047号原告：王亚珍。委托代理人：杨黎萍，浙江海泰律师事务所律师。委托代理人：刘广博，浙江海泰律师事务所律师。被告：杨易生。委托代理人：鲍爱法，浙江蓝泓律师事务所律师。第三人：沈建锋。原告王亚珍与被告杨易生、第三人沈建锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法由代理审判员万婷婷适用简易程序独任审判，于2014年11月4日、2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告王亚珍及其委托代理人杨黎萍、刘广博，被告杨易生的委托代理人鲍爱法，两次开庭均到庭参加诉讼，第三人沈建锋第一次开庭到庭参加诉讼，第二次未到庭。因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2014年2月9日公开开庭进行了审理，王亚珍的委托代理人杨黎萍、刘广博，被告杨易生的委托代理人鲍爱法到庭参加诉讼，第三人沈建锋经合法传唤拒不到庭。经当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告王亚珍起诉称：2004年9月，原告将其所有的、位于镇海区庄市街道钟包村庄俞南路205号的厂房租赁给被告使用，双方口头约定：租赁期限自2004年9月开始，被告应每半年预付租金11000元，厂房不得随意转租等。之后，被告分别在每年的8月底和次年3月初向原告支付租金，最后一次支付租金是2014年的3月，该租金覆盖的使用期限到2014年8月31日止。2014年6、7月份，当原告前去租赁厂房查看的时候，才发现被告已经擅自转租给第三人沈建锋使用，厂房也做了部分改建。原告认为，未经出租方允许，承租人不得擅自转租，且原、被告之间的租赁合同未约定租赁期限，被告也未再支付2014年9月开始的租金，原告有权依据相关法律规定，解除与被告之间的租赁关系，并根据被告的违约事由要求被告承担相应违约责任。鉴于上述事实和理由，为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求判令：1.确认原告与被告杨易生之间就镇海区庄市街道庄俞南路205号厂房的租赁合同关系于2014年9月12日起解除；2.被告杨易生支付原告租金1038元（按照11000元／半年标准，自2013年9月1日算至9月17日）、违约金5499元（按照3个月租金计算）；3.被告杨易生、第三人沈建锋立即腾退镇海区庄市街道庄俞南路205号厂房，并自2014年9月18日起按1000元每日的标准向原告支付逾期腾房占有使用费至实际腾退之日止。在案件审理过程中，经本院释明，原告认为其与被告之间的租赁合同无效，于是申请变更诉讼请求为：1.确认原告与被告杨易生之间就镇海区庄市街道庄俞南路205号厂房的租赁合同无效；2.被告杨易生参照约定的租金标准（61元每天）支付原告自2014年9月1日至法院判决的腾退之日止的房屋占有使用费；3.被告杨易生、第三人沈建锋立即腾退位于镇海区庄市街道庄俞南路205号的厂房，如在生效判决书确定的履行之日后继续占有、使用的，由被告杨易生、第三人沈建峰按照1000元每日的标准向原告支付逾期腾房占有使用费至实际腾退之日止。被告杨易生答辩称：原、被告的主体不适格，房子承租方应为宁波市镇海立泰精密压铸模具厂，杨易生为该企业法定代表人，实际使用人不是被告个人，原告王亚珍取得土地是因为开办宁波市镇海达利隆塑料五金厂，故原告主��也不适格。原、被告之间没有房屋租赁关系，应当支付给原告的租金一直都在支付，后来是原告拒绝收取，双方没有约定违约金。如果租赁关系存在，被告租赁了原告的房屋，被告以及第三人已经投入了大量的资金进行装修，应该给予补偿。针对原告要求腾退的诉讼请求，被告认为杨易生转租给沈建锋，原告是同意的，原告王亚珍收回厂房后还是要出租给别人，为了租赁关系的稳定，腾退没有必要，第三人沈建锋也愿意继续租赁。第三人沈建锋称：原、被告如果同意赔偿第三人的三项损失，第三人就愿意腾出房屋。如果损失没有解决，不愿意腾退。原告王亚珍为证明其主张的事实，提交了以下证据：1.银行付款凭证4张，欲证明被告每年的8月和次年的3月向原告预付半年租金11000元用以支付涉案房屋的租赁费的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，认可是被��向原告支付的租金，2013年9月以后不是被告没有付，而是原告拒绝接受相应的款项。第三人称对证据不清楚。本院对证据真实性予以认定。2.租房协议复印件一份、收据复印件一份，欲证明被告未经原告同意，擅自转租涉案房屋，第三人沈建锋现占有租赁物，向被告支付租金的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为被告没有擅自转租房屋，出租时间是2013年5月，原告知道也同意出租，电表转让手续也是原告去办的，是由于原告知道转租价款后觉得不划算现在不认可。第三人对证据无意见，称系租赁协议上的乙方章良将其经营的工厂转让给第三人的，现在是第三人在使用本案争议的厂房。本院对证据真实性予以认定。3.协议书一份，欲证明原告向钟包村经济合作社租赁本案争议的厂房所占用的土地的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，合法性有异议，认为虽然原告租赁有0.532亩土地，但没有说明具体的地方。第三人称对证据不清楚。本院对证据真实性予以认定。4.宁波市农村集体经济组织统一收据，欲证明原告已经一次性向钟包村经济合作社支付土地租赁费，使用期限是永久的事实。经质证，被告对证据真实性没有异议，但认为证据只能证明有土地租赁关系，跟房屋没有关系。第三人称不清楚。本院对证据真实性予以认定。5.钟包村村民委员会证明一份，欲证明涉案的厂房系原告所有，原告有权出租涉案房屋的事实。经质证，被告对证据真实性有异议，证明上写着土地是原告买入，但是农村土地是不能买卖的，不能作为本案的证据使用。第三人称不清楚。本院对证据真实性予以认定。6.律师函与妥投凭证一份，欲证明原告已经发函要求与被告解除租赁合同关系，明确合同解除时间是2014年9月12日，被告接函��未在通知期限内履行相关义务，已经构成无权占有的事实。经质证，被告对证据真实性均没有异议，关联性有异议，认为律师函是发给杨易生本人，杨易生并没有和原告建立租赁关系。第三人没有意见。本院对证据真实性予以认定。7.原告向本院提出调查取证申请，要求查询宁波市镇海达利隆塑料五金厂的工商登记材料和公章登记样式，本院对此予以准许，并给原告律师出具调查令。原告经调查提交证明一份，证明载明租房协议中加盖的宁波市镇海达利隆塑料五金厂的公章序列号3302110004526是宁波市甬源液压马达有限公司的公章备案登记号码。经质证，被告对证据真实性无异议，关联性有异议，认为据此不能确定租赁协议上公章的真假。本院对证据真实性予以认定。8.独资企业基本情况、私营企业年检报告书各二份，欲证明宁波市镇海达利隆塑料五金厂已经于2007��6月吊销工商登记，而其存续期间使用的公章样式上并没有序列号。经质证，被告对证据真实性无异议，证明目的有异议，认为确实存在宁波市镇海达利隆塑料五金厂这个主体，不能证明该厂没有使用过租赁协议上的公章样式。本院对证据真实性予以认定。被告杨易生为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1.租房协议二份（一份原件一份复印件），欲证明2008年9月5日宁波市镇海达利隆塑料五金厂把250平方米房子租给了宁波市镇海立泰精密压铸模具厂的事实。经质证，原告否认签定过此份租房协议，并且认为被告提供的协议原件与复印件不一致，原件上把3万元改成2万2千元，复印件没改过，故协议是伪造的，租房协议里每年支付3万元租金跟实际履行情况是完全不一致的。本院认为，此租房协议上宁波市镇海达利隆塑料五金厂公章上的序列号在公安机关备案登记中对应的公司为宁波市甬源液压马达有限公司，且此公章样式和宁波市镇海达利隆塑料五金厂在工商部门年检时使用的公章并不一致，故租赁合同的真实性存在瑕疵。在本院询问被告杨易生时，其称协议不是其经办，不知道王亚珍的名字是不是其本人所签，在本院通知其可对王亚珍的签名进行笔迹鉴定的情况下，被告没有提出申请，故本院对此组证据不予认定。2.组织机构代码证、营业执照复印件各一份，欲证明租赁协议的主体为宁波市镇海立泰精密压铸模具厂，杨易生是该厂法定代表人。经质证，原告称宁波市镇海立泰精密压铸模具厂为个人独资企业，法定代表人与企业之间人格混同，被告要对企业的债务承担责任。另外，宁波市镇海立泰精密压铸模具厂的核准日期为2011年，2008年该主体尚不存在。第三人无异议。本院对证据真实性予以认定，但由于被告提交的以企业的名义订立的租赁协议本院并没有认定，并且被告给原告支付租金的付款凭证，被告转租房屋的协议及收取第三人租金的收条均不是以宁波市镇海立泰精密压铸模具厂的名义作出，故本院认为证据不能够达到被告的证明目的。第三人沈建锋无证据提交。为查明案件事实，本院依法对原告杨易生进行询问，并制作询问笔录一份。原告对询问笔录真实性无异议，但对其中杨易生的陈述有异议，被告无异议。本院对询问笔录真实性予以认定。为明确原告与被告租赁的厂房的范围，本院进行现场勘验，原告、被告、第三人均到场确认，本院制作现场勘验笔录及草图各一份，经质证，原告对笔录及草图的真实性无异议，被告无异议。本院对现场勘验笔录及草图的真实性予以认定。根据已认定的证据和双方当事人的陈述，本院认定事实如下：原告于2004年12月31��与宁波市镇海区庄市街道钟包村经济合作社签订协议一份，协议约定原告向钟包村经济合作社租赁0.532亩土地，归原告长期使用。之后，原告在该土地上修建了厂房。2004年至2005年前，原告将其修建的厂房租赁给被告杨易生使用，双方约定每年租金22000元，租金半年支付一次，分别于3月、9月各支付11000元，但没有签订书面的房屋租赁合同。2013年5月28日，被告将其租赁的原告的厂房转租给案外人章良，双方签订的租房协议的租期为2013年6月15日至2018年6月15日，后章良将涉案厂房转让给本案第三人沈建锋使用，现在厂房由沈剑锋实际占有使用。沈剑锋于2014年6月30日向被告直接支付房屋租金45000元，该租金租赁的范围包括原告修建的厂房以及厂房后的一幢二层楼房。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证修建的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案中，��告修建的厂房使用的土地系其向宁波市镇海区庄市街道钟包村租赁，但是原告修建厂房并没有办理合法的审批手续，故其与被告之间就此厂房租赁达成的房屋租赁合同系无效合同。虽然原告修建的厂房没有相应的产权凭证，但是该厂房建设使用的土地为原告向庄市街道钟包村租赁，庄市街道钟包村对此也表示认可，故原告对其在租赁土地上修建的厂房享有使用权。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，原告现在明确要求被告返还厂房，被告及第三人现并没有继续占有使用厂房的合法理由，由于现在涉案厂房实际由第三人占有使用，故本院对原告要求第三人腾退位于镇海区庄市街道庄俞南路205号厂房的请求予以支持，对其要求被告腾退的请求本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在本案中，虽然原告与被告之间的房屋租赁合同无效，但是被告作为承租人仍然应当支付房屋占有使用费，被告对于按照原租金标准支付占有使用费也无异议，故本院对原告主张要求被告参照原双方约定的租金标准支付2014年9月1日至法院判决确定的腾退之日止的占有使用费的请求予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现在由于被告已经将厂房交由第三人使用，并于2014年6月30日收取了第三人之后一年的房屋租金，故如果出现第三人逾期腾退房屋的情况，被告应当承担逾期腾房的占有使用费。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。对原告要求第三人在逾期腾房的情况下承担逾期腾房占有使用费的请求本院予以支持。逾期腾房占有使用费的计算��准，可以参照转租合同约定、当地房屋租赁市场价格予以计算，被告将涉案厂房以及厂房后的一幢小楼出租给第三人的年租金为45000元，由于厂房与小楼并没有证据证明单独约定各自的租金标准，本院酌情对逾期腾房的占有使用费按照每年租金30000元的标准计算。另外，由于原告与被告之间的房屋租赁合同无效，双方也并无关于违约金的约定，故对原告主张的违约金，本院不予支持。被告提出其对租赁厂房进行装修要求补偿，第三人要求赔偿其损失均系与本案独立的诉，对此被告、第三人可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原��王亚珍与被告杨易生之间就镇海区庄市街道庄俞南路205号厂房的租赁合同无效；二、第三人沈建锋腾退位于镇海区庄市街道庄俞南路205号的厂房（腾退范围包括附图1中的车间1、车间2、办公室、杂物间、空地、B线围墙以内的棚），于本判决生效之日起十日内履行完毕。如第三人沈建峰逾期未腾退，被告杨易生、第三人沈剑锋应参照年租金30000元的标准向原告王亚珍支付逾期腾房占有使用费至实际腾退之日止；三、被告杨易生支付原告王亚珍自2014年9月1日起至法院判决的腾退之日止的房屋占有使用费，占有使用费的标准参照年租金22000元计算，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告王亚珍的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间��债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费80元，由被告杨易生负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人��自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行；逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审　判　长　王　　磊代理审判员　万婷婷人民陪审员　石伟标二〇一五年二月十日代书　记员　徐立芯妤附图1：注：本图纸根据现场勘验草图绘制，仅表明厂房内各部分的方位，与房屋实际大小无关。关注公众号“”