（2014）甬余民初字第3964号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-03-20

案件名称

张军苗、吴明洁与余姚市江林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

余姚市人民法院

所属地区

余姚市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张军苗,吴明洁,余姚市江林房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

浙江省余姚市人民法院民事判决书（2014）甬余民初字第3964号原告：张军苗。原告：吴明洁。两原告的共同委托代理人：陈敏，浙江百铭律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：杨晓栋，浙江和义观达律师事务所律师。被告：余姚市江林房地产开发有限公司。住所地：余姚市城区城下路****号。法定代表人：周军林，该公司经理。委托代理人：邹杨敏，浙江阳明律师事务所律师。原告张军苗、吴明洁为与被告余姚市江林房地产开发有限公司（以下简称江林房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年11月24日向本院起诉后，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第��百二十二条之规定，对本案先行调解，后因调解不成，本院于2014年12月16日立案受理，依法由审判员杨全军适用简易程序独任审判，于2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告张军苗、吴明洁的共同委托代理人杨晓栋，被告江林房地产公司的委托代理人邹杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军苗、吴明洁起诉称：2012年12月17日，原、被告之间签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买其预售的跃层式商品房一套（即金鼎豪庭9幢104、9幢104跃），建筑面积为177.70平方米，房款1550000元。合同还约定，被告应当在2014年6月30日前将具备正常使用基本条件的商品房交付原告使用，逾期交付超过90日后，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，但被告经原告多次催告，一直未能向原告交付具备正常使用基本条件的商品房，已经致��合同目的无效实现，原告无奈只得于2014年11月24日向被告送达了《解除合同通知书》。现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求：1.请求确认原、被告之间的商品房买卖合同（备案合同编号：20121201121）于2014年11月24日解除；2.请求判令被告返还原告购房款1550000元，赔偿原告自付930000元房款之日起至被告清偿之日止的利息损失（暂算至2014年11月24日为111031.42元），并赔偿原告因购买涉案房屋而按揭的贷款620000元自2013年2月起至被告清偿之日止实际支付的利息损失（暂算至2014年11月为80220.45元）。被告江林房地产公司答辩称：1、二原告以内部楼梯不符合交付条件为由要求解除合同不成立。被告在2014年5月16日把交房通知书以及附件寄送给二原告，是原告拒绝签收，因此并非由于被告原因导致逾期交房，该责任在于原告。2、关于内部楼梯问题，本案争议房屋在规��设计之初楼梯是不存在的，被告提交证据予以证明。交付的房屋符合商品房买卖合同第9条约定。综上，被告已经履行全部的合同义务，请求法院驳回原告诉讼请求。原告张军苗、吴明洁为证明自己的主张，向本院提交下列证据，经质证，本院认证如下：1.商品房买卖合同1份，拟证明被告向原告预售商品房，双方约定了交付期限、第9条约定了交付条件及约定违约责任等的事实。被告无异议，但提出电梯与本案没有关系，被告不存在所交付房屋无法使用的问题。被告对该证据无异议，本院予以采信。2.不动产统一发票2份，拟证明原告自行向被告支付购房款930000元的事实。被告无异议，本院予以采信。3.个人购房借款／担保合同复印件1份、贷款流水查询复印件1份（原件在银行），拟证明原告通过按揭贷款向被告支付购房款620000元，并因此而需按月向贷款行支付利息��事实。被告无异议，本院予以采信。4.告知函复印件1份、全球邮政特快专递单1份、全球邮政特快专递查询页面1份，拟证明原告催告被告交付具备正常使用基本条件房屋的事实。被告对收到该函无异议，但认为房屋已完全符合交付条件，所以告知义务是不需要履行的。被告无异议，本院予以采信。5.解除合同通知书1份、全球邮政特快专递单1份、全球邮政特快专递查询页面1份，拟证明原告依据合同约定行使解除权的事实。被告对收到通知书无异议，但认为被告交付房屋符合交付条件，不存在违约，原告没有权利单方面解除。被告无异议，本院予以采信。6.2014年11月24日涉案房屋现场照片1组、存云电子数据综合平台页面1份、光盘1份，拟证明涉案房屋于2014年11月24日仍未具备正常使用的基本条件的事实。被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。7.录音光盘1份，拟��明被告根本没有与业主约定不造楼梯，否则不存在被告向业主补偿费用的事实；被告在原告多次催告的情况下仍拒绝履行合同义务的事实。被告对其中杨总录音的真实性没有异议，对其他员工录音的真实性无法确定。被告与原告有多次电话沟通，原告截取的只是其中一次，之前通话中被告是拒绝的，因为被告是符合交房条件的，原告在发函、信件过程中被告基于解决问题态度，愿意与原告协商解决，提出了补偿方案，并不是被告认可应该做楼梯，认可被告的违约行为。本院对被告无异议的录音予以采信，对其他录音因真实性无法确认，本院不予采信。被告江林房地产公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据，经质证，本院作出如下认定：1.交房通知书、附件1、2、ems邮寄单、查询记录1组，拟证明被告按照合同约定通知原告交付房屋，原告拒收通知书的事实��原告对真实性无法确认，原告未收到该通知书、附件。到交房时间原告找被告要求办理交接手续，发现套内没有楼梯，不具备基本使用功能，而且被告未向原告提供住宅质量保证书，住宅使用说明书，故原告拒绝交付。本院认为，被告向二原告邮寄的邮件单上注明交房通知书，二原告拒收邮件，故本院对被告向二原告邮寄交房通知书的事实予以采信。2.金鼎豪庭存档资料、竣工验收备案表1组，拟证明被告的房屋符合交付条件的事实。二原告对真实性没有异议，对关联性有异议。合同约定交付条件有建设工程竣工验收合格，获取备案证明，具备商品房正常使用条件。原告主张是不具备商品房正常使用条件。所以该证据与本案无关。二原告对真实性无异议，本院予以采信。3.工程图3份，拟证明房屋内部楼梯在规划设计时就不存在，规划时的意图是套内楼梯预留孔，被告的房屋是符合交付条件的事实。原告提出被告提交的是8号楼的工程图，原告购买的是9号楼，和本案无关。本院认为原告提供的证据足以证明楼号变动的事实，且原告庭后亦予以认可，本院予以采信。根据原、被告的陈述、答辩及本院采信的证据，本院对本案的事实认定如下：2012年12月17日，原、被告之间签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买其预售的跃层式商品房一套（即金鼎豪庭9幢104、9幢104跃），建筑面积为177.70平方米，房款合计155万元，原告缴纳了房款93万元（含定金），其余62万元进行了按揭贷款。合同还约定，被告应当在2014年6月30日前将具备正常使用基本条件的商品房交付原告使用，逾期交付超过90日后，原告有权解除合同。双方签订的合同附件一房屋平面图中，在套内楼梯处（显示表示楼梯的横道线）注明：套内楼梯预留孔。在规划��中，亦有同样内容。2014年5月7日，涉案房屋所在的建筑经过设计、监理、勘察、施工等单位验收合格，在余姚市住房和城乡建设局取得备案。原告购买的跃层内未建楼梯。2014年5月14日被告向原告邮寄交房通知书等，邮件被拒收。2014年9月7日，原告向被告邮寄告知函一份，要求被告浇筑楼梯。后双方沟通无果，2014年11月23日，原告向被告邮寄解除合同通知书，以被告逾期交房超过90日为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。本院认为，原告张军苗、吴明洁与被告江林房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。本案中，双方签订合同中，对套内楼梯是否具备并无特别约定，但在双方签订的合同所附附件图纸中已注明套内楼梯预留孔。在双方签订合��时实行的国家标准住宅设计规范2.0.17中，对跃层住宅的术语为套内空间跨越两楼层及以上的住宅，和现行的住宅设计规范术语套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅明显不同，也说明按照合同签订时实行的国家标准住宅设计规范，套内楼梯不是必备的交房条件，且涉案房屋已经设计等相关部门验收备案，也说明被告所建房屋符合双方合同约定及设计要求。现被告已在双方约定时间内通知原告收房，故原告认为被告逾期交房，要求解除合同，理由不当，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张军苗、吴明洁的诉讼请求。本案案件受理费18750元，减半收取9375元，由原告张军苗、吴明洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交��诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员　　杨全军二〇一五年二月十日书记员　　洪露洁