（2014）湖民初字第5349号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-12-28
案件名称
厦门嘉义行商贸有限公司与厦门九天房地产开发有限公司、厦门九天集团有限公司、封日晴返还原物纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门嘉义行商贸有限公司,厦门九天房地产开发有限公司,厦门九天集团有限公司,封日晴
案由
返还原物纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十条；《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款，第八条，第十五条第一款，第十九条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2014）湖民初字第5349号原告厦门嘉义行商贸有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路226-230号3B单元之二，组织机构代码30288855-1。法定代表人蔡盼，公司总经理。委托代理人郑伟，福建典格律师事务所律师。被告厦门九天房地产开发有限公司，住所地厦门市湖里区金尚路中福城，组织机构代码61233542-6。法定代表人王友进，公司总经理。委托代理人黄勇清，福建自立律师事务所律师。被告厦门九天集团有限公司，住厦门市湖里区金尚路中福城A栋三楼，组织机构代码61232295-9。法定代表人王友进，公司总经理。委托代理人黄勇清，福建自立律师事务所律师。被告封日晴，男，1980年5月20日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人林育滨，福建秋生律师事务所律师。委托代理人陈建英，福建秋生律师事务所实习律师。原告厦门嘉义行商贸有限公司（以下简称“嘉义行公司”）与被告厦门九天房地产开发有限公司（以下简称“九天房地产公司”）、厦门九天集团有限公司（以下简称“九天集团公司”）、封日晴返还原物纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2014年12月20日、2015年1月23日公开开庭进行审理。原告嘉义行公司的委托代理人郑伟，被告九天房地产公司和九天集团公司的共同委托代理人黄勇清，被告封日晴的委托代理人林育滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉义行公司诉称，2011年8月10日，富贵鸟股份有限公司［原名富贵鸟（中国）有限公司］向黄炜毅承租址于厦门市湖里区泗水道597号901、902、903、904、905、906室房产，租赁期限至2015年9月30日止。2011年12月23日，富贵鸟股份有限公司将上述房产全部转租给厦门市东立进实业有限公司，租赁期限至2015年6月30日止。2012年9月20日，兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称“兴业银行厦门分行”）向厦门陆达丰商贸有限公司发放贷款1950万元，厦门市尚好康贸易有限公司、黄炜毅、陈琳等自愿为上述贷款承担连带担保责任，且黄炜毅用址于厦门市湖里区泗水道597号901、902、903、904、905、906室房产及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位作为担保，并于2012年9月24日办理了抵押登记手续。后因厦门陆达丰商贸有限公司无法归还贷款，兴业银行厦门分行向厦门市中级人民法院提起诉讼［（2013）厦民初字第767号案件］，厦门市中级人民法院判决兴业银行厦门分行有权拍卖、变卖黄炜毅提供的上述担保物从中优先受偿。兴业银行厦门分行在判决生效后由此申请强制执行。2013年8月1日，被告封日晴持黄炜毅出具的公证授权书向富贵鸟股份有限公司出具《变更声明》，其以黄炜毅代理人的名义要求富贵鸟股份有限公司将其承租的房屋租金支付到封日晴的工商银行卡内。2013年10月1日，富贵鸟股份有限公司和封日晴签订《解除房屋租赁合同协议书》。同日，富贵鸟股份有限公司和厦门市东立进实业有限公司解除了租赁合同。2014年8月15日，原告依法拍得含讼争房屋在内的上述担保物。2014年9月16日，厦门市中级人民法院裁定上述拍卖的担保物的所有权及相应的财产权利归原告所有。之后，原告要求被告搬离讼争房屋或重新与原告签订租赁合同，但被告予以拒绝。为维护原告的合法权益，原告请求人民法院判令：1、被告九天房地产公司、九天集团公司、封日晴立即停止侵权，从厦门市湖里区泗水道597号903、904、905、906室搬出并结算清物业、水电等相关费用，将房屋交付给原告；2、被告九天房地产公司、九天集团公司、封日晴支付原告房屋占用费（占用费按70元／平米／月计算，面积暂按986.22平方米计算，每月占用费为69035元，从2014年9月16日起计至返还房屋之日止）；3、被告九天房地产公司、九天集团公司、封日晴承担本案诉讼费用。被告九天房地产公司、九天集团公司辩称，讼争房屋是被告九天集团公司在办公，并非被告九天房地产公司。一、被告九天集团公司系根据租约合法占有使用讼争标的，在合同期未到的情况下，被告九天集团公司有权使用讼争标的。1、被告封日晴在2011年9月15日就与原产权人黄炜毅签订租约，人民法院和拍卖机构也确认了被告封日晴的承租人身份，根据买卖不破租赁的原则，封日晴与黄炜毅的租约应当继续履行，原告无权就讼争标的对被告九天集团公司主张权利。2、退一讲，即使原告对被告封日晴与黄炜毅的租赁合同存有异议，被告九天集团公司作为善意第三人的租赁权也应当依法受到保护。因为被告封日晴在与被告九天集团公司签订租赁合同时，不仅持有上述2011年9月15日的租赁合同，且持有原产权人黄炜毅的授权公证书，被告九天集团公司与被告封日晴签订的租赁合同实质是原产权人与富贵鸟股份有限公司承租关系的延续，该租赁关系的成立在2012年1月，系讼争标的抵押登记设立之前，依法应受到保护。二、在租赁期间，被告九天集团公司按时支付租金，原告要求被告九天集团公司支付自2014年9月16日起房屋占用费没有依据。1、被告九天集团公司承租时，原告尚未取得讼争标的产权，被告九天集团公司已实际支付租金且方式恰当，原告无权再要求被告九天集团公司支付所谓占用费。2、2014年10月至2014年12月的租金，被告九天集团公司也已如数支付给被告封日晴。被告封日晴不仅持有上述2011年9月15日的租赁合同和原产权人黄炜毅的授权公证书，且人民法院和拍卖机构也确认了被告封日晴的承租人身份并告知其有优先购买权，对此原告是知情的，然原告并没有提出异议且仍愿意参与拍卖并购买讼争房屋，原告实际以其行为默认了被告封日晴的承租人身份，因此，被告九天集团公司有充分理由相信封日晴是有收取租金权利的，其依照合同约定支付租金也是合理的。综上，根据买卖不破租赁原则，被告九天集团公司与封日晴签订的租赁合同应当依法受到保护。被告九天集团公司已依法按时足额支付租金，原告无权要求被告九天集团公司支付所谓占用费，如果原告对此有异议，可以另行向被告封日晴主张权利。被告封日晴辩称，被告封日晴同意被告九天房地产公司、九天集团公司的答辩意见。补充如下：一、租赁情况。黄炜毅系讼争房屋原业主。2011年9月初，黄炜毅因民间借贷即将到期，找被告封日晴帮忙，黄炜毅以其名下址于厦门市湖里区泗水道597号901、902、903、904、905、906室房产及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位的租金抵作借款本息。双方于2011年9月15日签订一份《租赁合同》，被告封日晴同意以1000万元承租上述房产18年，1000万元两个月内一次性付清。2011年11月15日，被告封日晴通过林素丽的帐户向黄炜毅指定的孙德阳帐户一次性支付了1000万元租金，黄炜毅于当日向被告封日晴出具了租金收据。租赁合同签订后，黄炜毅告知富贵鸟股份有限公司承租了上述901至906房产，租赁期限从2011年10月1日至2015年9月30日，如被告封日晴不同意转租给富贵鸟股份有限公司，黄炜毅就要趁租期还没有开始就解约。被告封日晴考虑到暂时没有找到其他的转租对象，就同意由富贵鸟股份有限公司租赁上述房产。因富贵鸟股份有限公司要对租赁合同要进行备案，所以坚持以原业主作为出租方，出租主体不更换成被告封日晴。故各方协商以黄炜毅的名义出租给富贵鸟股份有限公司，但租赁场所的管理由黄炜毅派员工陈沙沙协助被告封日晴管理，租金由黄炜毅代收后转交给被告封日晴，黄炜毅实际上是被告封日晴转租的代理人。黄炜毅和被告封日晴就富贵鸟股份有限公司的承租问题于2011年9月20日签订了《补充协议》。补充协议签订后，黄炜毅通过其员工陈沙沙和张秋按期将租金支付给被告封日晴指示的人。2013年7月后，因当季租金黄炜毅挪用未支付，被告封日晴要求黄炜毅将讼争房屋的权利公证给被告封日晴，由被告封日晴直接向各租户收取租金。富贵鸟股份有限公司于2011年12月23日将租赁房产转租给林朝东，作为厦门市东立进实业有限公司的经营场所。厦门市东立进实业有限公司在征得被告封日晴的同意后其将903至906室给九天集团使用，并由九天集团承担租金。九天集团实际上从2012年1月开始就租用903至906室房产并缴交租金。富贵鸟股份有限公司解约后，九天集团老板的女儿王艳青在与被告封日晴签订租赁协议时，要求确认其自2012年1月开始已经租赁903至906室，并要求出租方确认其押金及之前的租金已经全部缴清。二、被告封日晴基于与黄炜毅签订的租赁合同对讼争房屋进行转租收益，无论是被告封日晴还是实际使用人均有合同依据。原告作为讼争房屋新的所有权人，应当继受原所有权人基于房屋租赁合同约定的权利义务，受原租赁合同的约束。在原租赁合同被告解除或者被认定无效之前，原告基于侵权法律关系要求被告封日晴交还讼争房屋并支付占用费，法律适用错误，应当予以驳回。三、原告于2014年10月14日通过拍卖取得讼争房屋的所有权，根据买卖不破租赁的原则，原告无权否认原租赁关系，而应当继续履行原租赁合同出租人的权利义务。且在原告参与拍卖时，拍卖机构已经告知讼争房屋存在租约，房产拍卖是按照现状拍卖的，原告在拍得讼争房屋后否认被告封日晴及次承租人的权利，显然没有事实和法律依据。四、被告封日晴与黄炜毅建立租赁关系的时间系在讼争房屋抵押给兴业银行之前，根据规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。因此兴业银行厦门分行在行使抵押权时，厦门市中级人民法院并未否认现有租约的效力，且将相关租约的情况告知拍卖机构，拍卖机构在两次拍卖时，均基于被告封日晴承租人的地位而向被告封日晴发出行使优先权的告知函。假如厦门市中级人民法院及拍卖机构不认可租约的效力，应当直接清偿，腾空讼争房屋后再进行拍卖，不会认可被告封日晴享有优先权。五、有权对讼争房屋提出以抵押权对抗租赁权的为房产抵押权人兴业银行厦门分行，原告仅是取得房屋的所有权，并未继受取得兴业银行厦门分行的抵押权，而实际上抵押权已行使完毕，抵押权人并未对被告封日晴和次承租人使用讼争房屋提出任何的异议。六、被告封日晴与“泛华集团”存在资金往来业务，所以租金才会由黄炜毅的员工陈沙沙转给“泛华集团”的相关人员。综上，原告以被告封日晴侵权为由要求被告封日晴搬出并返还讼争房屋，没有事实和法律依据，不应得到支持。经审理查明，黄炜毅原系厦门市湖里区泗水道597号901、902、903、904、905、906室房屋及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位的登记权属人。2011年8月10日，黄炜毅与富贵鸟股份有限公司［原名富贵鸟（中国）有限公司］签订一份《厦门市房屋租赁合同》，约定由富贵鸟股份有限公司向黄炜毅承租址于厦门市湖里区泗水道597号（海富中心A座）第9层901、902、903、904、905、906室房屋，租赁期限自2011年10月1日至2015年9月30日止（2011年8月10日至2011年9月30日为免租期），富贵鸟股份有限公司应将租金支付至黄炜毅的个人账户。2011年12月23日，富贵鸟股份有限公司与厦门市东立进实业有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定富贵鸟股份有限公司将其承租的上述房屋全部转租给厦门市东立进实业有限公司，租赁期限自2012年1月5日至2015年6月30日止。2012年3月23日，黄炜毅与富贵鸟股份有限公司签订一份《厦门市房屋租赁合同之补充协议》，约定黄炜毅同意富贵鸟股份有限公司转租上述《厦门市房屋租赁合同》的房屋，并将租赁期限变更至2015年6月30日止。2012年9月20日，兴业银行厦门分行与厦门陆达丰商贸有限公司签订一份《基本额度授信合同》，约定兴业银行厦门分行向厦门陆达丰商贸有限公司提供授信最高本金额度1950万元，有效期自2012年9月20日至2013年9月19日。厦门市尚好康贸易有限公司、黄炜毅、陈琳等自愿为厦门陆达丰商贸有限公司的上述债务承担连带担保责任，且黄炜毅还签订《最高额抵押合同》，自愿以其名下址于厦门市湖里区泗水道597号901、902、903、904、905、906室房屋及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位作为抵押担保，抵押有效期与授信有效期一致，并于2012年9月24日办理了抵押登记手续。后因兴业银行厦门分行向厦门陆达丰商贸有限公司发放了1950万元贷款，厦门陆达丰商贸有限公司无法归还贷款，兴业银行厦门分行于2013年6月26日向厦门市中级人民法院提起诉讼。2013年7月26日，黄炜毅将含讼争房屋在内的上述担保物的出售、办理出租、收取租金、办理贷款、办理抵押等相关权益全权授权给被告封日晴，并于2013年7月29日办理了公证手续。2013年8月1日，被告封日晴持黄炜毅出具的公证授权书向富贵鸟股份有限公司出具一份《变更声明》，要求富贵鸟股份有限公司将其承租的房屋租金支付至封日晴个人账户。2013年10月1日，富贵鸟股份有限公司与厦门市东立进实业有限公司签订一份《解除房屋租赁合同协议书》，解除了双方于2011年12月23日签订的《房屋租赁合同》。同日，富贵鸟股份有限公司与封日晴亦签订一份《解除房屋租赁合同协议书》，解除了其与黄炜毅于2011年8月10日签订的《厦门市房屋租赁合同》及2012年3月23日签订的《厦门市房屋租赁合同之补充协议》。2013年11月8日，厦门市中级人民法院作出（2013）厦民初字第767号民事判决书，判决兴业银行厦门分行有权拍卖、变卖黄炜毅提供的上述担保物（即厦门市湖里区泗水道597号901、902、903、904、905、906室房屋及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位）并优先受偿。2014年1月17日，该判决发生法律效力。2014年2月26日，兴业银行厦门分行在判决生效后向厦门市中级人民法院申请强制执行，即（2014）厦执行字第170号案件。此后拍卖公司按现状对上述担保物进行拍卖，其对担保物的租约真实性未进行确认，由买受人自行判断。2014年8月15日，原告以最高价竞得黄炜毅提供的上述担保物。2014年9月13日，厦门市中级人民法院作出（2014）厦执行字第170-1号执行裁定书，裁定上述担保物的财产权自裁定送达原告之日起转移。2014年9月17日，原告收到该裁定书。2014年10月14日，原告取得厦门市湖里区泗水道597号901、902、903、904、905、906室房屋的登记权属证书。诉讼过程中，被告封日晴提供一份落款日期为2011年9月15日的《租赁合同》，一份落款日期为2011年9月20日的《补充协议》，一份日期为2011年11月15日的转账记录，一份2014年11月6日林素丽出具的款项说明的公证书及黄炜毅等人的证言，以此证明黄炜毅已将址于厦门市湖里区泗水道597号901、902、903、904、905、906室房屋及595号地下一层第C39、C40、C41、C42、C43、C44号车位租赁给封日晴18年，租赁期限自2011年9月15日至2029年9月18日，封日晴已委托林素丽向孙阳德账户支付了相应的租金1000万元，黄炜毅代封日晴管理和出租讼争房屋。《租赁合同》除约定了上述租赁标的、租赁期限和租金外，还约定租金应在合同签订2个月内通过封日晴或委托第三方转至孙阳德账户，以及双方的权利、义务、违约责任等等。黄炜毅陈述其与被告封日晴系存在借款关系，一季度应支付封日晴利息200000元左右，上述担保物的租金用于抵充一部分利息，不够其再向封日晴支付，实行多还少补。原告对被告封日晴主张的事实不予认可，其认为租赁合同是虚假的，所谓的租赁只是黄炜毅与封日晴民间借贷的担保，双方的租赁物并未实际交付，不符合租赁合同的法律定义。原告提供一份兴业银行厦门分行出具的证明及两份富贵鸟股份有限公司出具给兴业银行厦门分行的承诺函，以此证明富贵鸟股份有限公司向黄炜毅租赁房屋而非封日晴，其放弃以租赁权对抗兴业银行厦门分行的抵押权。原告还提供一份被告封日晴出具给厦门市中级人民法院的《租赁情况说明》，以此证明被告封日晴在当时并未提出其与黄炜毅有存在《补充协议》的事实。原告申请本院调取林素丽2011年6月至2011年12月期间的账户明细及1000万元款项的去向情况。经查，林素丽当日15时55分11秒转账给孙阳德1000万元，15时55分54秒转账给孙阳德500万元，孙阳德当日16时7分30秒转账给孙志旭1500万元，孙志旭当日16时8分32秒转账给孙金珍1500万元；与此同时，从林素丽账户上看，林素丽与孙阳德、孙志旭、孙金针、封日晴之间还有其他款项往来。原告主张林素丽转账的两笔款项时间非常接近，系因其网银限额所致，其实该两笔转账系一笔款项，并非被告封日晴所称的支付租金；被告封日晴也承认其与“泛华集团”存在业务关系，而林素丽就是“泛华集团”老板孙汉宗的老婆。此外，原告还提供一组林素丽、孙阳德、孙志旭、孙金珍的人员基本信息，该组证据显示林素丽和孙金针系母女关系，孙志旭和孙阳德系父子关系，原告认为林素丽转账的1000万元显然不是为了支付租金，款项最终也没有给黄炜毅。被告封日晴还提供一组转账明细、收条、陈沙沙参保缴费情况证明、陈沙沙证言等，以此证明黄炜毅于2011年10月至2013年6月期间通过其员工陈沙沙、张秋向被告封日晴指定的收款人支付租金。原告对该组证据的真实性不予确认，其认为被告封日晴未租赁房屋何来收取房租，转款金额与实际承租人支付的租金金额不相符合，陈沙沙、张秋的转款与封日晴无关。原告为此还提供一份工商登记信息，以此证明陈沙沙系被告封日晴所开设公司的员工。被告封日晴称陈沙沙原系黄炜毅所设公司的员工，其在陈沙沙离职后为了管理的方便又聘请了陈沙沙。经查，转账明细显示收款人含封日晴、孙金珍、黄丽等人，结合上述本院调取的林素丽账户明细，可以看出林素丽与封日晴、孙金珍、黄丽有较为频繁的款项往来。此外，被告封日晴还提供一份通知函和一份拍卖告知函，以此证明厦门市中级人民法院和拍卖公司都认可了被告封日晴的优先购买权。原告对被告欲证明的事实不予认可，其认为函并没有明确被告封日晴享有优先购买权。另查明，被告封日晴提供一份其与被告九天集团公司的员工王艳青签订的《房屋租赁合同》，以此证明其将讼争厦门市湖里区泗水道597号903、904、905、906室房屋（共计986.22平方米）租赁被告九天集团公司。王艳青在出庭作证时称其为被告九天集团公司法定代表人王友进的女儿，该合同的落款日期虽为2012年1月5日，但实际签订时间为2013年10月；此前其因与厦门市东立进实业有限公司关系较好，就一直使用厦门市东立进实业有限公司租赁的讼争房屋，其将租金直接交给富贵鸟股份有限公司；后因富贵鸟股份有限公司解除合同，被告封日晴持有授权委托合同与其重新签订合同，基于被告九天集团公司实际使用时间，故合同的落款至2012年1月5日。经查，被告封日晴与被告九天集团公司签订的合同标的实为厦门市湖里区泗水道597号904、905、906室及903室部分房屋（358.98平方米），合同载明的期限自2012年1月5日至2015年6月30日，租金每月69035元，单价每平方米每月70元。原告提供一份厦门市中级人民法院向物业服务处的工作人员制作的调查笔录及一份物业公司出具的《证明》，以此证明被告九天房地产公司和被告九天集团公司均系讼争房产的实际使用人。三被告对其真实性不予认可。再查明，厦门市中级人民法院2014年2月12日向王艳青制作的调查笔录告知被告九天集团公司将2014年第二季度的租金支付至厦门市中级人民法院。此后的2014年9月28日，原告在拍卖缺的讼争房屋后向被告九天房地产公司邮寄《律师函》，要求其于2014年10月8日前重新签订租赁合同或于2014年10月9日前返还租赁房屋并支付房屋占用费。原告诉讼中申请对《租赁合同》与《最高额抵押合同》中黄炜毅签字的形成时间先后顺序进行鉴定，后原告自行撤回了鉴定申请。以上事实，有原告提供的厦门市房屋租赁合同、补充协议、房屋租赁合同、解除房屋租赁合同协议书、调查笔录、公证书、变更声明、厦门市土地房屋权证、租赁情况说明、人员基本信息、工商登记信息、（2013）厦民初字第767号民事判决书、受理案件通知书、法律文书生效证明、（2014）厦执行字第170-1号执行裁定书、受理执行案件通知书、协助执行通知书、送达回证、律师函、邮寄详情单、证明、承诺函等，被告九天集团公司提供的租赁合同、房屋租赁合同、公证书、银行转账记录、收据、王艳青的参保缴费情况证明等，被告封日晴提供的租赁合同、补充协议、转账交易记录、房屋租赁合同、收据、通知函、告知函、公证书、转账明细、收条、参保缴费情况证明、证人证言等，本院调取的银行交易记录、拍卖规则、竞买协议书、拍品目录，以及当事人的陈述在案为证。本院认为，根据各方的诉辩主张及举证质证情况，本案主要争议焦点是被告封日晴提供的落款日期为2011年9月15日的《租赁合同》及落款日期为2011年9月20日的《补充协议》所体现的租赁权能否突破原告通过拍卖取得的对含讼争房屋在内的担保物的所有权。详情本院分析如下：一、被告封日晴在拍卖过程中的优先购买权的认定。从拍卖规则、竞买协议书、拍品目录等显示，拍卖机构系按现状对含讼争房屋在内的担保物进行拍卖，其对担保物的租约真实性未进行确认，由买受人自行判断。而被告封日晴在担保物拍卖过程中并未主张优先购买权。被告封日晴以拍卖公司发出的通知函和拍卖告知函证明厦门市中级人民法院和拍卖公司都认可了其的优先购买权，依据不足，本院不予采纳。二、被告封日晴所主张的其与黄炜毅自2011年9月15日开始即存在租约的认定。（一）从黄炜毅与被告封日晴的租约披露情况看。被告封日晴提供的《租赁合同》签订时间为2011年9月15日，至黄炜毅于2013年7月26日将含讼争房屋在内的担保物的相关权益授权给被告封日晴期间，没有证据显示黄炜毅或封日晴在上述期间有向兴业银行厦门分行和富贵鸟股份有限公司披露过黄炜毅和封日晴之间存在租赁关系的事实。（二）从担保物的占有使用情况看。2011年9月15日至2013年7月25日期间，富贵鸟股份有限公司作为讼争房屋的实际承租使用人直接与黄炜毅发生租赁关系，且其向兴业银行厦门分行承诺其放弃以租赁权对抗兴业银行厦门分行的抵押权，黄炜毅的证言亦称含讼争房屋在内担保物的租金都由其员工收取（非被告封日晴一方的人员收取）再支付给封日晴指定的相关人员，租金用于折抵借款利息，实行多还少补，以上事实可以证实含讼争房屋在内担保物黄炜毅在上述期间并未实际交付给被告封日晴管理使用。（三）从担保物租金的收取和支付情况看。2011年9月15日至2013年7月25日期间，含讼争房屋在内的担保物的租金由黄炜毅一方的人员收取，并非被告封日晴一方人员直接收取；黄炜毅收取来的租金用于折抵借款利息，实行多还少补；而被告封日晴提供的转账明细等证据显示收款人为不特定人，金额各异，其中收款人封日晴、孙金珍、黄丽等人与林素丽之间均有较为频繁的款项往来。以上事实足以使人对上述款项的往来是否确如被告封日晴所主张的系用于支付租金产生合理怀疑。（四）从黄炜毅与被告封日晴的借款关系履行情况看。本院调取的银行账户明细显示，林素丽2011年11月15日15时55分11秒转账给孙阳德1000万元，15时55分54秒转账给孙阳德500万元，孙阳德当日16时7分30秒转账给孙志旭1500万元，孙志旭当日16时8分32秒转账给孙金珍1500万元；且林素丽与孙阳德、孙志旭、孙金针、封日晴之间还有其他款项往来，而林素丽和孙金针系母女关系，孙志旭和孙阳德系父子关系。此外，被告封日晴承认其与“泛华集团”存在业务关系，而林素丽就是“泛华集团”老板孙汉宗的老婆。基于以上事实，原告关于林素丽转账的两笔款项时间非常接近系因林素丽网银限额所致，该两笔转账系一笔款项，且款项最终也没有给黄炜毅，并非被告封日晴所称的支付租金的主张具有相当的可信度。而黄炜毅明确其与被告封日晴系存在借款关系，其平日收取的租金系用于折抵借款利息，与被告封日晴关于1000万元系用于支付18年的租金存在矛盾，且被告封日晴对其主张的该1000万元系黄炜毅用于偿还欠别人的钱亦未提供相应的证据予以佐证，故以上证据明显削弱了被告封日晴所主张的其与黄炜毅自2011年9月15日开始存在租赁关系且该租赁关系在2011年9月15日至2013年7月25日期间得到确实履行的事实。（五）从黄炜毅与被告封日晴办理公证授权的时间节点看。黄炜毅于2011年8月10日将讼争房屋出租并交付给富贵鸟股份有限公司，又于2011年9月15日将含讼争房屋在内的担保物出租给被告封日晴，此后于2012年9月24日又抵押登记给兴业银行厦门分行，在此过程中，黄炜毅与被告封日晴既未能证实其有向富贵鸟股份有限公司和兴业银行厦门分行披露其存在租约的事实，亦未采取如公证授权的方式让渡权益，而是直至兴业银行厦门分行提起诉讼后的2013年7月29日才办理公证授权手续，该公证授权行为明显存在异常，有悖常理。此后被告封日晴于2013年8月1日后才书面通知富贵鸟股份有限公司变更付款主体，其辩称富贵鸟股份有限公司此前要对租赁合同要进行备案，坚持不变更出租主体，显乏依据。黄炜毅和被告封日晴在签订租约时显可采取如其后所采取的公证授权方式让渡权益，并及时披露租约存在的事实，其以《补充协议》主张被告封日晴委托黄炜毅代为出租管理，并在未披露事实的情况下对抗此后的抵押权实现，显然于理不符，于法相悖。（六）从被告九天集团公司的主张及黄炜毅、陈沙沙的证言看。被告九天集团公司公司及黄炜毅与讼争标的存在直接利害关系；陈沙沙原系黄炜毅所属公司的员工，现为被告封日晴所属公司的员工，其身份与黄炜毅、被告封日晴存在利害关系；故被告九天集团公司公司关于黄炜毅与封日晴自2011年9月15日开始存在租赁关系的相关事实主张及黄炜毅、陈沙沙的相关证言的证明力明显被削弱。（七）从王艳青的证言看。证人称其在2013年10月1日前将租金交付给富贵鸟股份有限公司，可以佐证被告九天集团公司在2013年10月1日前使用讼争房屋期间受实际出租人富贵鸟股份有限公司的管理，其在该期间未与被告封日晴发生租赁合同关系。该证人证言不能直接证明黄炜毅与封日晴自2011年9月15日开始存在租赁关系的事实。综上，本院认为，被告封日晴提供的日期为2011年9月15日的《租赁合同》及日期为2011年9月20日的《补充协议》的落款时间虽然早于含租赁房屋在内担保物的抵押登记时间即2012年9月24日，但黄炜毅和被告封日晴并未及时向兴业银行厦门分行和富贵鸟股份有限公司披露双方存在租约的事实，2013年7月29日的公证授权行为明显有悖常理，且被告封日晴在公证授权之前未实际管理使用租赁标的物（即上述担保物），其关于公证授权之前的租金支付、借款关系等事实的主张足以让人产生合理怀疑，可以认定上述《租赁合同》、《补充协议》在租赁标的物在抵押登记前并未实际履行，该租赁关系明显为对抗兴业银行厦门分行的抵押权实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”故被告封日晴、九天集团公司、九天房地产公司以买卖不破租赁原则主张继续履行现租赁合同依据不足，不予采纳。另因厦门市中级人民法院作出（2014）厦执行字第170-1号执行裁定书裁定原告通过拍卖所取得的含讼争房屋在内的担保物的财产权自裁定送达原告之日起转移。原告于2014年9月17日收到该裁定书，其于该日取得上述担保物的财产权。此后，被告封日晴继续管理使用讼争房屋并未经原告准许，故原告请求被告封日晴停止侵害和赔偿损失，有事实和法律依据，本院予以支持，即被告封日晴应从讼争房屋内搬出，将讼争房屋交付给原告，并偿付原告房屋占用费（该占用费可参照其与被告九天集团公司签订的租赁合同约定的月租金69035元，自2014年9月17日开始计至讼争房屋交付之日止）。被告九天集团公司在2014年9月17日实际使用讼争房屋，其理应自其侵权之日起对被告封日晴的上述行为承担连带责任。至于讼争房屋在侵权期间的物业管理费、水电费理应由相关责任人承担，原告可在实际造成其损失后另行主张。而原告提供的调查笔录和证明属证人证言，结合其他证据亦不足以证明被告九天房地产公司系讼争房屋实际使用人的事实，故其请求被告九天房地产公司承担相应的侵权责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第（一）和（六）项、第十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告厦门九天集团有限公司、封日晴应于本判决生效之日起十日内，搬离厦门市湖里区泗水道597号904、905、906室房屋和903室部分房屋（358.98平方米），并将上述房屋交还原告厦门嘉义行商贸有限公司。二、被告封日晴应于本判决生效之日起十日内，支付原告厦门嘉义行商贸有限公司房屋占用费（自2014年9月17日起，按月69035元计至上述房屋实际交还之日止）。三、被告厦门九天集团有限公司对被告封日晴上述第二项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告厦门嘉义行商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费900元，由被告厦门九天集团有限公司、封日晴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 吴永福二〇一五年二月十日书记员 李林娴附页：本案所适用的法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。