（2015）岩民终字第55号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-02
案件名称
林德与郭秋梅租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林德,郭秋梅
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岩民终字第55号上诉人（原审被告）林德，男，住龙岩市新罗区。委托代理人钟海金生，福建汇才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭秋梅，女，住福建省永定县。委托代理人吴冬华、翁志平，福建力涵律师事务所律师。上诉人林德因与被上诉人郭秋梅租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第1242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人林德的委托代理人钟海金生，被上诉人郭秋梅及其委托代理人吴冬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，位于龙岩市新罗区中城北环西路20号（德兴裕锦园）2幢239号的一栋房屋系原告与其子张昌海共有。2012年6月6日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定被告向原告租赁其所有的位于龙岩市新罗区中城北环西路20号（德兴裕锦园）2幢239号的一栋房屋（住宅及店面），租赁期限五年，自2012年6月6日起至2017年6月5日止；三年内租金每月5500元，第四年起每月租金6600元，第五年起每月租金7260元，水电、物业费用由被告自理；对原有店面有改动的在合同到期不再续租时被告应负责还原原来面貌；如原告提前收回房屋，应提前一个季度通知被告等。合同签订后，原告将租赁房屋（共四层）交付被告使用，被告按约支付租金至2014年8月（有时拖延支付），2014年9月6日前应支付的租金至2014年9月29日仍未支付。在租赁期间被告未经原告同意，擅自拆除了承租房屋一楼店面的两面墙体、隔层的部分水泥板、一楼隔层的部分横梁，打通了房屋二楼与隔壁栋房屋的共墙。原告于2012年9月发现后要求被告恢复原状，并向小区的业主委员会要求调解，裕锦园小区业主委员会曾组织双方多次调解未能达成协议。2013年12月30日，原告委托律师向被告发出《律师函》，认为被告未经原告同意，擅自破坏承租房屋的建筑结构，导致承租房屋受到损坏，严重威胁原告的人身和财产安全，被告的行为已违约，并要求被告在收到律师函后十五日内将房屋恢复原状。但被告收到律师函后至今仍未对承租房屋采取修补措施，原告遂向法院起诉，请求判决解除原、被告于2012年6月6日签订的《租赁合同》。原审判决认为，原告郭秋梅与被告林德签订的《租赁合同》合法有效。原告依约提供了租赁物，履行了合同义务，但被告经常未按约支付原告租金，且未经原告同意擅自拆除了承租房屋一楼店面的两面墙体、隔层的部分水泥板、一楼隔层的部分横梁，打通了房屋二楼与隔壁栋房屋的共墙，破坏承租房屋的建筑结构，已构成违约。原、被告在签订合同时对租赁物的使用方法没有明确约定，但被告未经原告同意擅自改变租赁物的建筑结构，致使原告的房屋产生安全隐患。在原告向被告发出律师函后，被告仍未将房屋恢复原状，因此原告依法有权解除双方之间的租赁合同关系。原告变更后的诉讼请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条之规定，判决：原告郭秋梅与被告林德于2012年6月6日签订的《租赁合同》解除。一审案件受理费3040元，由被告林德负担。宣判后，原审被告林德不服，向本院提起上诉。上诉人林德上诉称，一审法院认定事实不清，判决解除上诉人与被上诉人于2012年6月6日签订的《租赁合同》证据不足。一是原审法院认定上诉人在租赁期间未经被上诉人同意，擅自拆除承租房屋一楼店面的两面墙体、隔层部分水泥板、一楼隔层的部分横梁，打通房屋二楼与隔壁栋房屋的共墙错误。实际上，一楼隔层的部分横梁并非上诉人拆除，在被上诉人交付给上诉人的时候，该横梁就是现在这种现状。另外，一楼店铺的两面墙体，隔层楼梯改动以及隔壁栋互通均是在上诉人与被上诉人签订《租赁合同》时已经充分协商并经得被上诉人口头同意后才进行的改动。二是原审法院机械的理解上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第五条，并据此判决解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同错误。上诉人与被上诉人签订租赁合同的租赁期限为五年，在租赁期间，任何一方不得无故解除合同，否则租赁合同有关租赁期限的约定将变得毫无意义。本案中，因上诉人是法盲，签订合同时的真实意思表示是在租赁期限内任何一方需要解除合同均得双方一致同意的情况下提前告知对方，而不是仅需告知对方就可以单方面解除合同。本案中，上诉人一方因为承租被上诉人房屋支付了巨额的转让费，现被上诉人仅仅认为租金过低就诉请法院解除双方签订的租赁合同，严重损害了上诉人的合法权益，同时也违背法律的公平、正义、诚信原则。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清，证据不足，恳请二审法院查明本案事实，撤销原审判决并改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人郭秋梅辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确。一是上诉人对租赁物的改动已经损伤了一楼隔层的承重梁，破坏了租赁物的建筑结构，且上诉人如此重大的改动也未通知答辩人并取得答辩人的同意，严重违反了法律规定；二是上诉人对租赁物所作的改动已经从根本上破坏了租赁物的建筑结构，也没有尽到合理、适当的妥善保管、使用义务，其行为已经违反了《租赁合同》第四条的义务；三是上诉人没有按照合同的约定支付租金且经答辩人催告后仍拒付租金，答辩人已经具备法定解除权。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人对一审判决查明的“在租赁期间被告未经原告同意，擅自拆除了承租房屋一楼店面的两面墙体、隔层的部分水泥板、一楼隔层的部分横梁，打通了房屋二楼与隔壁栋房屋的共墙”事实有异议，认为在签订合同之前上诉人与被上诉人就该改动协商过，并且征得被上诉人同意，对其余事实没有异议。被上诉人对一审判决查明认定的事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。二审诉讼期间，双方当事人亦没有向本院提供新证据。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，应当认定为有效合同，双方当事人均应按合同的约定履行义务。上诉人未经被上诉人同意，擅自对租赁物进行改动，损坏承租房屋的建筑结构，在被上诉人向上诉人发出整改通知后，上诉人仍未进行整改修复，其行为已经构成根本违约。且上诉人亦没有按照合同的约定支付租金。被上诉人现提出诉请，请求解除双方签订的租赁合同，符合法律规定。上诉人上诉提出其对租赁物的改动征得被上诉人的同意，没有提供证据证实，本院不予采纳。综上，本院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3040元，由上诉人林德负担。一审案件受理费按照一审判决计收。本判决为终审判决。审 判 长 陈日耀代理审判员 涂智琼代理审判员 阙美琴二〇一五年二月十日书 记 员 黄晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来源：