（2014）湖浔民初字第166号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2016-02-03
案件名称
原告姜伟、徐荣祥等与被告湖州南浔宏鑫置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湖州市南浔区人民法院
所属地区
湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜伟,徐荣祥,沈雪祥,湖州南浔宏鑫置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省湖州市南浔区人民法院民 事 判 决 书（2014）湖浔民初字第166号原告：姜伟。原告：徐荣祥。原告：沈雪祥。以上三原告的委托代理人：余春帆。被告：湖州南浔宏鑫置业有限公司。法定代表人：沈建国。原告姜伟、徐荣祥、沈雪祥为与被告湖州南浔宏鑫置业有限公司（以下简称宏鑫置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月15日向本院起诉。本院于同日受理后依法由代理审判员葛奕超独任审判，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告姜伟、徐荣祥、沈雪祥的委托代理人余春帆到庭参加诉讼，被告宏鑫置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。根据当事人的申请，2014年12月10日至2015年2月9日为庭外和解期间。本案现已审理终结。原告姜伟、徐荣祥、沈雪祥起诉称，2012年6月30日，三原告与被告宏鑫置业公司签订了租房协议，约定将三原告所有的位于南浔年丰路嘉丰金磐小区458号、460号、466号营业用房三间，面积464.9平方米租赁给被告，租期五年，从2012年7月1日起，年租金30万元，第一年租金于当年8月20日一次性付清，第二年开始每年在协议签订之日一次性付清。合同签订后，三原告交付了房屋。但被告在支付了第一年房租后，一直未支付房租，原告经多次催讨无果，故请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同。2、被告立即支付租金人民币658356元（从2013年7月1日起计算，暂计算至2014年9月10日，要求计算至合同解除之日）。3、被告支付自合同解除之日起至实际搬出之日止的房屋使用费每日的房屋使用费按租金计算；4、由被告承担本案诉讼费用。后三原告变更第二项诉讼请求中的租金金额为358356元；另增加一项诉讼请求要求被告自合同解除之日起搬出所租房屋。被告宏鑫置业公司未作答辩，亦未向本院提交证据。原告姜伟、徐荣祥、沈雪祥为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、收据2份，证明三原告向被告购买房屋（嘉丰1号楼01-07）支付预定金500万元。2、欠款担保合同，证明被告截至2011年12月31欠三原告250万元并同意将年丰路嘉丰金磐小区1幢458号、460号、466号营业用房三间进行担保，如果半年内未还清欠款同意将房屋抵给原告。3、以房抵债协议，证明半年内被告未还清欠款，同意将房屋（年丰路嘉丰金磐小区458号、460号、466号营业用房）抵价250万元给三原告。4、商品房买卖合同、收据，证明被告将年丰路嘉丰金磐小区458号、460号、466号营业用房三间抵给三原告后签订了合同并在湖州市住房和城乡建设局进行了备案。5、租房协议，证明三原告在获得房屋后将房屋租赁给了被告约定租期5年，租金每年30万元。原告提交的证据，本院经审查认为，上述证据内容真实，来源合法，符合有效证据的条件，本院予以认定。被告宏鑫置业公司未向本院提交证据。根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：原告姜伟、徐荣祥、沈雪祥与被告宏鑫置业公司签订《认购意向书》，约定购买被告开发的房屋并支付预定金500万元。后因楼盘未开工建设，被告返还给三原告预定金250万元，尚余250万元未还。2012年1月，三原告与被告签订《欠款担保合同》，合同约定：被告共计结欠三原告250万元至2012年6月30日还本付息，被告将坐落于南浔镇嘉丰金磐小区1幢458、460、466号商品房（未办理产权证）作为担保，如到2012年6月30日被告仍未清偿欠款，上述担保房屋作价250万元抵偿给三原告，在办理房屋产权证时直接登记到三原告名下。2012年1月19日，三原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告宏鑫置业公司将其开发的坐落于南浔镇嘉丰金磐小区1幢458、460、466号商品房出售给三原告，合同价款为4693369元。该合同2012年3月2日经湖州市住房和城乡建设局备案。后被告未如期归还欠款，三原告遂与被告签订《以房抵债协议》，协议约定：因被告未能按《欠款担保合同》约定还本付息，故将南浔镇嘉丰金磐小区1幢458、460、466号房屋作价250万元抵偿给三原告，原、被告已签订房屋认购协议，认购价格以本协议的250万元为准。被告于2012年7月1日已将上述房屋交付给三原告，2012年6月30日被告宏鑫置业公司出具收据注明：交款人为姜伟、徐荣祥、沈雪祥，款项内容为缴房款，金额250万元，摘要为营业用房458、460、466号。2012年6月30日，三原告与被告签订《租房协议》，约定三原告将南浔镇嘉丰金磐小区1幢458、460、466号营业用房三间（面积464.9平方米）租给被告，年租金30万元，租赁期间为5年，第一年租金于2012年8月20日付清，第二年开始协议签订之日一次性付清。合同签订后，三原告交付了出租房，被告仅支付了2012年的租金。其余租金经原告多次催讨无果，故纠纷成讼。另查明，南浔镇嘉丰金磐小区1幢458、460、466号房屋至今未办理房屋产权登记。本院认为，三原告与被告签订《商品房买卖合同》并经湖州市住房和城乡建设局登记备案，该合同合法有效，应受法律保护，合同签订后双方应各自按约履行义务。被告曾结欠原告250万元，三原告遂与被告签订《以房抵债协议》，双方约定将《商品房买卖合同》中位于嘉丰金磐小区1幢458、460、466号的商品房作价250万元抵偿给三原告，合同价款以《以房抵债协议》约定的250万元为准。原、被告变更房屋买卖合同价款，同时抵销债务均系双方真实意思表示下的合意行为，符合法律规定。故三原告已经履行给付《商品房买卖合同》合同项下房屋价款的义务，被告亦于2012年7月1日交付了房屋。该房屋虽未办理房屋产权登记，但三原告持有《商品房买卖合同》并履行给付房屋价款的义务，房屋也已实际交付，视为其具有合法权属证明，本院认为未办理房屋产权登记手续并不影响租赁合同效力，三原告有权出租该涉诉房屋。故三原告与被告签订《租房合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告租赁涉诉房屋后，拖欠原告租金不付，显属违约，依法应承担支付租金的民事责任。被告迟延履行债务致使原告不能实现合同目的，符合合同法定解除的条件，故三原告提出解除原、被告之间的租赁合同并要求被告支付拖欠合同解除日前租金的诉求，本院予以支持。合同解除后，承租人应将租赁物返还给出租人，故三原告要求被告返还房屋的诉求，本院予以支持。三原告要求被告支付逾期搬出涉诉房屋使用费的诉求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告姜伟、徐荣祥、沈雪祥与被告湖州南浔宏鑫置业有限公司签订的《租房协议》；二、被告湖州南浔宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离南浔镇嘉丰金磐小区1幢458、460、466号房屋，并将房屋返还给原告姜伟、徐荣祥、沈雪祥；三、被告湖州南浔宏鑫置业有限公司给付原告姜伟、徐荣祥、沈雪祥房屋租金人民币484932元（自2013年7月1日起计算至2015年2月10日），限于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告姜伟、徐荣祥、沈雪祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10384元，减半收取人民币5192元，由被告湖州南浔宏鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 葛奕超二〇一五年二月十日书 记 员 潘晓勤 关注微信公众号“”