（2014）甘民初字第6229号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-10-26

案件名称

于忠亮与张伟、冯丽娜、大连佳鸿房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

法院

大连市甘井子区人民法院

所属地区

大连市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

于忠亮,张伟,冯丽娜,大连佳鸿房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2014）甘民初字第6229号原告于忠亮，男。委托代理人宋晓艳，辽宁正然律师事务所律师。被告张伟，女。被告冯丽娜，女。被告大连佳鸿房地产经纪有限公司。法定代表人李佳侠，该公司董事长。委托代理人顾冬梅，女，该公司职员。委托代理人林娜，女，该公司职员。原告于忠亮与被告张伟、冯丽娜、大连佳鸿房地产经纪有限公司（以下简称“佳鸿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员王洋担任审判长，与人民陪审员曹翠华、李璐阳依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于忠亮及其委托代理人宋晓艳、被告冯丽娜、被告佳鸿公司的委托代理人顾冬梅到庭参加了诉讼，被告张伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告张伟及被告佳鸿公司于2014年6月21日签订了编号为0000808号房地产买卖合同，合同约定，被告张伟将位于大连市甘井子区玉情街的房屋以505，000元出售给原告，被告冯丽娜及被告张伟出售的房屋尚欠银行贷款300，000元，原告需支付首付175，000元，以便于被告张伟及冯丽娜将房屋抵押登记注销，约定被告张伟及冯丽娜将出售房屋最迟应于2014年7月30日前将注销抵押登记的产权证原件交付于被告佳鸿公司。合同还约定，若买卖双方谁违约，谁向中介方支付房屋中介费。买卖双方未按合同约定时间履行义务，每逾期一天，由违约方向守约方支付房款的千分之一的滞纳金，逾期超过10天，守约方有权解除合同。合同签订后，原告向被告佳鸿公司支付了中介费10，000元，向被告支付了20，000元定金。2014年7月23日，被告冯丽娜收取了原告175，000万元首付款。原告交付首付款后，直至今日，被告张伟、冯丽娜拒不按合同履行义务，根据合同约定，被告张伟、冯丽娜已构成违约，理应承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告张伟、冯丽娜共同向原告支付违约金50，000元并退还已支付的195，000元房款；2、被告佳鸿公司向原告退还房屋中介费10，000元。被告张伟未出庭，亦未提出答辩意见。被告冯丽娜辩称，不同意原告的诉讼请求，因为案涉房屋系因其他诉讼案件被查封，所以现在无法过户。被告佳鸿公司辩称，不同意原告的诉讼请求，因为案涉房屋被法院查封，所以合同无法履行。经审理查明，原告于忠亮、被告张伟及被告佳鸿公司于2014年6月21日签订了房地产买卖合同及补充协议，约定被告张伟作为门文强的代理人将登记在门文强名下的位于大连市甘井子区玉情街的房屋出售给原告，被告佳鸿公司系居间方。上述合同签订时，门文强已死亡。合同约定：定金人民币贰万元整，于买卖双方交接房款时冲抵房款；如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还已付定金给买方；卖方所售的房屋尚欠银行贷款，经协商买方出资人民币175，000元委托居间方为卖方赎产权还清贷款，卖方需向居间方出具授权委托公证书，公证费由卖方承担，赎产权证后卖方保证办理过户，否则卖方退还买方已付银行贷款，卖方按合同约定另行承担违约责任；合同签署后因卖方或买方原因导致本合同无法顺利进行，由违约方承担代理费壹万元整；买卖双方未按合同约定时间履行义务，每逾期1天，由违约方向守约方支付房款的1‰滞纳金，逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外；签约当日产权人本人已死亡，买方认知，由其代理人张伟代签，如在本合同履行过程中因产权人配偶原因不能办理该房屋过户手续，由其代理人张伟承担赔偿责任；卖方代理人为产权人母亲，卖方代理人承诺于产权证注销抵押完毕日起三十日内将继承完毕的产权证原件交付居间方代为保管。案涉合同签订后，原告于合同签订当日向被告佳鸿公司支付了10，000元代理费，同时被告佳鸿公司代被告张伟向原告收取了定金20，000元。2014年7月23日，被告冯丽娜收取了原告支付的175，000元房款，并于当日向原告出具了收条。后本案所涉房屋因本院所受理的另案（大连第六耐酸泵厂诉临汾万鑫达焦化有限责任公司、冯丽娜、门启志、张伟承揽合同纠纷案）而被本院采取了财产保全措施，因此本案被告张伟、冯丽娜无法将案涉房屋过户到原告名下，案涉合同无法继续履行。另查，被告张伟系门文强的母亲，被告冯丽娜系门文强的配偶。上述事实，有原告提供的房地产买卖合同、收款收据、收条、银行客户回单、被告冯丽娜提供的起诉状、民事裁定书、原、被告的陈述及庭审笔录在案为凭，这些材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，案涉房屋登记在门文强名下，门文强已死亡，被告张伟、冯丽娜作为门文强的继承人分别与原告签订了房屋买卖合同及收取原告交付的部分房款，因此，原告与被告张伟、冯丽娜之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。现被告张伟、冯丽娜因在另案中被起诉而导致案涉房屋被法院查封，其已无法履行将案涉房屋过户给原告的义务，被告张伟、冯丽娜的行为已构成违约，应承担违约责任。因原告已支付给被告冯丽娜175，000元房款用以偿还房贷，而合同约定卖方在无法办理过户的情况下，应退还买方已付银行贷款，且合同还约定因产权人配偶原因不能办理房屋过户手续，则由被告张伟承担赔偿责任，故被告张伟、冯丽娜应共同向原告退还该175，000元房款。关于原告要求被告张伟、冯丽娜向其支付违约金50，000元的诉请，本院认为，被告张伟、冯丽娜并未按约定办理产权证，且逾期已超10天，原告在本案中实际已主张解除合同，被告张伟、冯丽娜作为违约方应按合同约定承担违约责任，根据合同约定，被告张伟、冯丽娜承担违约责任的方式为双倍返还已付定金给原告，即被告张伟、冯丽娜应共同支付40，000元给原告，由于其中20，000元定金系由被告佳鸿公司代被告张伟、冯丽娜向原告收取的，故应由被告佳鸿公司代被告张伟、冯丽娜将该20，000元定金返还给原告，而被告张伟、冯丽娜需再向原告支付余下20，000元，因此，对于原告的该项诉请，本院支持被告张伟、冯丽娜向原告双倍返还定金共计40，000元（其中20，000元由被告佳鸿公司代被告张伟、冯丽娜向原告支付，剩余20，000元由被告张伟、冯丽娜向原告支付）。关于原告要求被告佳鸿公司返还房屋中介费10，000元的主张，本院认为，因案涉合同中约定合同签署后因卖方或买方原因导致本合同无法顺利进行，由违约方承担代理费壹万元整，而本案因被告张伟、冯丽娜违约造成案涉合同无法履行，原告并非违约方，因此原告不应承担中介费，被告佳鸿公司应向原告返还中介费10，000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张伟、冯丽娜于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告于忠亮返还房款175，000元。二、被告张伟、冯丽娜于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告于忠亮双倍返还定金共计40，000元（其中20，000元由被告大连佳鸿房地产经纪有限公司代被告张伟、冯丽娜向原告支付，剩余20，000元由被告张伟、冯丽娜共同向原告支付）。三、被告大连佳鸿房地产经纪有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告于忠亮返还中介费10，000元。四、驳回原告于忠亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，130元，其他诉讼费50元，保全费1，795元，合计6，975元（原告已预付），由原告于忠亮负担837元，由被告张伟、冯丽娜共同负担5，301元，由被告大连佳鸿房地产经纪有限公司负担837元，三被告负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内向原告给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为两年。审　判　长　　王　洋人民陪审员　　曹翠华人民陪审员　　李璐阳二〇一五年二月十日书　记　员　　曹秀玲 搜索“”