（2014）穗天法民四初字第1343号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-08-05
案件名称
高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司与阮展州、周振宇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司,周振宇,阮展州
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第1343号原告：高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号花花世界购物中心建材馆西区a268号。负责人：吴健梅，副总裁。委托代理人：胡新范，广东德法理（北京）律师事务所律师。被告：周振宇，住广东省中山市石岐区。被告：阮展州，住广东省中山市。原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（简称“高成花花公司”）诉被告周振宇、阮展州物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高成花花公司的委托代理人胡新范及被告周振宇到庭参加诉讼；被告阮展州经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告高成花花公司诉称：2011年4月8日，原告与被告周振宇签订《物业管理服务合同》，合同约定原告为被告承租的天河区东圃镇黄村地段奥体南路12号高德美居购物中心西区1218b号商铺提供物业管理服务，服务期限是2010年12月1日至2014年4月30日，月管理费为9420.6元，管理费按月结算，在每月的第五日前以现金或转账方式缴付给原告。若被告未能按期缴纳管理费，原告有权取消所有优惠，并要求保证人被告阮展州承担连带责任。在签订合同同时，承租人向原告交纳保证金28261.8元。根据物业合同第6条及第9条的约定，合同签订后，原告依约履行了物业管理义务，被告自2013年9月起无故停止营业，自2013年5月起未再缴纳管理费，原告多次向被告催缴欠付管理费，被告均置之不理。2013年10月30日，原告正式向被告发出解除合同通知，双方物业合同因被告原因于2013年11月15日提前终止。原告认为，双方在自愿平等基础上所签订的物业合同合法有效，双方均应履行至合同结束，被告中途无故停止营业及欠缴管理费行为严重损害了原告权益。现提起诉讼，请求法院判令：1、被告周振宇支付拖欠原告的管理费61233.9元；2、被告周振宇缴纳的租赁合同保证金28261.8元归原告所有；3、被告周振宇支付逾期交付管理费的违约金61233.9元；4、被告周振宇支付律师费5000元；5、被告阮展州就被告周振宇的上述债务承担连带责任；6、两被告承担本案诉讼费。被告周振宇辩称：一、关于第一项诉讼请求，我方认为物业管理费应计至2013年9月30日止，因为在2013年9月30日原告已对涉案商铺停电，涉案商铺已无法营业。涉案商铺是经营卫生洁具及瓷砖，我的所有货物均放在涉案商铺内。二、关于第二项诉讼请求，我方认为按合同约定处理。三、不同意第三项诉讼请求，因为当时原告的现场经理已表示违约金是减免的。四、第四项诉讼请求，按合同约定处理。另外，我并非想拖欠租金、物业管理费，由于资金周转问题，我没有钱支付拖欠的费用，希望能以货抵债，与被告进行协商解决。被告阮展州未答辩。经审理查明：被告周振宇（乙方、委托方）、原告（甲方、受托方）双方签订《物业管理服务合同》，约定：甲方系出租人指定的高德美居购物中心物业管理者，乙方为高德美居购物中心西区1218b铺（简称“涉案铺位”）的承租人，乙方根据其与出租人签订的租赁合同与本合同接受并委托甲方为该物业之管理者，甲方将依据本合同及《物业管理手册》等对该物业进行管理。物业管理期限自2010年12月1日起至2014年4月30日止。物业管理期限同乙方与出租方签订的租赁合同及补充协议的实际租赁期限一致，租赁合同及补充协议提前终止的，本合同也相应终止。每月管理费9420.6元，乙方须在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，同时缴纳上月水费、电费、清洁费等费用。签约时乙方向甲方支付相当于三个月管理费的保证金28261.8元；合同期满时，乙方缴清全部管理费及其它应缴费用且无其它违约行为，甲方应于期满后15个工作日内将保证金余额（不计利息）退回乙方；如乙方未清缴管理费等费用，甲方有权按本合同相关违约条款处理。乙方迟延缴交管理费、水电费及其他应缴费用，须从迟交日起按日加收欠款金额2%的迟延违约金。乙方逾期5日缴付管理费、水电费等应缴费用，甲方向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；乙方逾期20日，甲方有权停止向该物业供应电、水、中央空调、电话及商场其它设施；乙方逾期30日（无论是否已获得甲方的正式通知），视为乙方严重违约，除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，甲方有权提前终止合同，没收乙方的保证金。任何通知、请求、要求等，应采用书面形式；前述通知等文件通过邮寄、快递送至对方地址时视为送达，任何一方变更通讯地址的应提前三十日通知对方。由于乙方欠费导致甲方通过诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。保证人阮展州对乙方因本合同履行所产生的管理费、违约金等一切费用与乙方承担连带责任。乙方在签订本协议时应向甲方一次性支付水电周转金1000元；本合同终止时，如乙方已缴清全部应缴水电费并无违约行为，甲方应在终止日后15个工作日内将乙方的水电周转金如数（无息）退回乙方；如乙方有拖欠水电费行为时，甲方有权自行在水电周转金中扣除，不足部分，乙方需另行补交。等等。合同注明周振宇的地址为“中山市石岐方基巷17号206房”。阮展州作为保证人在合同落款处签名。本案中原告提供如下证据，证实其曾发函敦促两被告缴纳涉案铺位的物业管理费及发函解除合同：1.落款时间为2013年10月30日、落款人为原告及广州市高德花花置业有限公司（简称高德公司）、收件人为周振宇的《最后一次催缴费用函》函件及ems邮寄详情单各一份（显示邮件因拒收而被退回）。《最后一次催缴费用函》主要内容：涉案铺位截至2013年9月30日的租金、管理费及其它相关费用逾期仍未缴付，构成严重违约，请贵方于2013年11月15日17：00点前缴付租金、管理费、电费及滞纳金等合计151884.78元，否则我司有权解除合同，按合同约定收回铺位并没收贵铺的保证金。2.落款时间为2013年10月30日，落款人为原告及高德公司，收件人为周振宇的《解除合同通知》一份及编号为1077390936500的ems邮寄详情单一份（该邮件被退回，退回原因是拒收，退回时间是2013年11月20日）。《解除合同通知》主要内容：贵方于2010年12月1日与我司签订《广州市房屋租赁合同》、《物业服务管理合同》及相关补充协议。贵方至2013年9月30日，拖欠租金、物业管理费、水电费及违约金合计151884.78元。贵方的行为已构成根本违约，现我司依约将于2013年11月16日17：00前收回铺位。另外，根据上述合同的相关约定，该铺内一切装嵌在房屋结构和墙体内的设备和装置贵方不得拆走，同时我司保留追究贵方违约责任的权利。经质证，被告周振宇对证据的真实性均无异议。2014年4月4日，原告提起本案诉讼。关于原告主张的律师费5000元，原告提供委托合同及律师费发票一份予以证实。被告周振宇对上述证据的真实性无异议。本院认为：原告、被告周振宇双方之间的《物业管理服务合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。合同约定，每月物业管理费在当月5日前支付，逾期支付超过20日，原告有权解除合同并没收保证金。本案中，被告作为付款义务人未举证其已向原告支付2013年5月1日起的物业管理费，应承担举证不能的法律后果。被告逾期支付物业管理费，构成违约。原告发出落款时间为2013年10月30日的《解除合同通知》时原告逾期支付物业管理费早已超过30日，合同约定的合同解除条件已成就。根据原告举证，《解除合同通知》因被告阮展州拒收而被退回，鉴于原告发函的时候原告已具备解除合同的权利，被告阮展洲故意拒收上述邮件，导致邮件无法正常送达，应视为被告阮展洲故意阻碍合同解除条件成就，该邮件应视为在退回之日即2013年11月20日送达，双方合同自该日起予以解除。原告要求没收保证金28261.8元，理据充分，本院予以支持。原告主张物业管理费计至其《解除合同通知》载明的原告收回房屋时间2013年11月16日的前1日即2013年11月15日止，并无不当。按此，被告应向原告支付2013年5月1日起至2013年11月15日期间的物业管理费合计61233.9元（9420.6元／月×6.5个月）。本案中原告要求被告支付上述金额的物业管理费，合法有理，本院予以支持。合同约定每月物业管理费在当月5日前支付，逾期支付物业管理费的，每日须按当月物业管理费的2%支付违约金。关于违约金的计算，原告主张分别以每月物业管理费为本金，按每日2%的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，有事实及法律依据。按上述标准计算的违约金已远超本金，现原告主张违约金总额为61233.9元，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以照准。关于原告主张的律师费5000元，鉴于合同已明确约定“乙方欠费导致甲方通过诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用”，且原告提供了相应的律师费发票，故原告该项诉请有合同依据，本院予以支持。被告阮展州在《物业管理服务合同》作为保证人签名，承诺对涉案铺位的管理费、违约金等一切费用与被告周振宇承担连带责任，因此原告要求被告阮展州承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。被告阮展州经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周振宇支付原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司关于广州市天河区东圃镇黄村地段奥体南路12号高德美居购物中心西区1218b号商铺2013年5月1日起至2013年11月15日期间的物业管理费合计61233.9元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周振宇支付原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司上述物业管理费的逾期付款违约金61233.9元。三、被告周振宇支付的保证金28261.8元归原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司所有。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周振宇支付原告高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司律师费5000元。五、被告阮展州对被告周振宇上述第一、二、四项付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3420元，由被告周振宇、被告阮展州共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李新程人民陪审员 王 青人民陪审员 游 丽二〇一五年二月十日书 记 员 何靖文梁雅芝判决书已于2015年月日送达 百度搜索“”