（2014）鄂恩施民初字第02975号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2016-12-23

案件名称

恩施市六角亭街道办事处书院社区居民委员会与黄知权、向洪应确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

恩施市人民法院

所属地区

恩施市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

恩施市六角亭街道办事处书院社区居民委员会,黄知权,向洪应

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

湖北省恩施市人民法院民事判决书（2014）鄂恩施民初字第02975号原告恩施市六角亭街道办事处书院社区居民委员会，住所地：恩施市六角亭书院社区。组织机构代码：58548676-2。法定代表人向晓云，该社区主任。委托代理人（一般代理）魏长群，湖北夷水律师事务所律师。被告黄知权，男，生于1951年3月12日，汉族，湖北省恩施市人，农民，现住恩施市。被告向洪应，男，生于1960年12月4日，土家族，湖北省恩施市人，农民，住恩施市。委托代理人（特别授权）向绍国，湖北正典律师事务所律师。原告恩施市六角亭街道办事处书院社区居民委员会（以下简称书院社区）诉被告黄知权、向洪应确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月11日立案受理。依法由审判员陈勇军担任审判长，与审判员向廷军、助理审判员陈松组成的合议庭适用普通程序于2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人魏长群，被告黄知权，被告向洪应及其委托代理人向绍国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告书院社区诉称，2002年11月27日，原告与被告黄知权签订了《南门停车场承建、租赁合同》，合同约定原告将位于南门大桥左侧面的土地承租给被告黄知权承建南门停车场，租期10年。在合同履行中，被告黄知权违约，致使双方的租赁合同无法正常履行。2014年1月3日，原告与被告黄知权解除了《南门停车场承建、租赁合同》，并办理了清算。在处理设计停车场相关的遗留问题时，原告得知：被告黄知权于2003年将租赁用于承建南门停车场的土地擅自转让给被告向洪应，在未办理任何审批手续及变更土地用途的情况下，在原告享有所有权的土地上违章修建房屋，并卖与被告向洪应。原告多次与被告向洪应协商解决，均无果。原告为维护自己的合法权益，现请求法院依法确认二被告于2003年3月10日签订的《土地出让协议》及2003年11月11日签订的《补充协议》无效。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、（2003）恩民初字747号民事判决书、（2012）鄂恩施民初字第01521号民事调解书复印件两份。证明原告已于2001年将修建“南门停车场”中所涉的承包地通过支付补偿款的形式收回了土地承包经营权。证据二、恩施市六角亭街道办事处农村经营管理站证明原件一份。证明位于恩施市六角亭街道办事处“南门大桥停车场”（南门大桥左侧）整个土地，含本案讼争土地及房屋，属原告集体所有。证据三、2002年11月27日，原告与被告黄知权签订的《南门停车场承建、租赁合同》一份。证明依据合同的约定，被告黄知权应在原告集体所有的土地上承建南门停车场及房屋门面；被告黄知权对南门停车场享受十年的租赁权；靠公路边的当街门面（含本案讼争门面）由被告黄知权出资，归原告所有。证据四、原告与被告黄知权于2012年3月1日签订的《协议书》以及2014年1月3日签订的《解除合同清算协议》复印件各一份。证明因相关手续不合法及被告黄知权违约，原告与被告黄知权已经解除了《南门停车场承建、租赁合同》；与原合同相关的权利及义务，由原告负责处理。证据五、被告黄知权以恩施市南门汽车客运站、恩施市土桥农贸市场的名义于2003年3月10日与被告向洪应签订的《土地出让协议》复印件一份。证明被告黄知权未经原告同意及未办理任何审批手续的情况下，将属原告集体所有的土地卖与原告集体经济组织以外的被告向洪应；被告黄知权未经原告同意及未办理任何审批手续的情况下，在属原告集体所有的土地上修建房屋并卖与被告向洪应。证据六、恩施州城市规划管理局于2003年6月2日发出的《湖北省城市规划违法行为停止通知书》复印件一份。证明修建南门客运站系违法建设行为。被告黄知权辩称，我和村委会签订的合同叫承建和租赁合同，门面占地1000平方米，转让是有效的；承建是我包工包料，我只认修建，不存在办手续，也无权管办手续，所有手续应该由村委会办理。2012年，村委会找我协商解除了协议，协议约定所有门面、场地以及债权债务由村委会负责。向洪应只占了一间门面。被告黄知权未向本院提交证据。被告向洪应辩称，被告向洪应与黄知权签订的土地出让协议及补充协议是双方的真实意思表示，其实质是一个房屋买卖协议，不违背法律的规定，是合法有效的。原告诉状中陈述的事实，与客观事实不符。一方面、据黄知权陈述，村委会与黄解除合同的真实原因并非是黄知权本意，而是本案原告违约造成的。另一方面、原告称其与黄解除合同后才知晓二被告签订合同，不是客观事实，因原告于2013年4月20日已经向法院提起排除妨害诉讼。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告向洪应为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一、向洪应与黄知权于2003年3月10日签订的《土地转让协议》、2003年11月11日签订的《补充协议》及公证书、100元公证费用票据、支付给黄知权购房款单据12张（金额12.2万元）。证明被告向洪应购买了南门汽车站的门面两间，并且经过了恩施市公证处的公证，向洪应足额支付了购房款12.2万元。证据二、原告与被告黄知权及恩施市六角亭集贸市场于2001年7月6日签订的修建南门停车站前期协议书一份、原告于2003年5月16日向恩施市人民政府书写的《关于减免南门停车场土地出让金的请示报告》一份、南门停车场规划平面图一份、恩施日报和恩施晚报关于南门停车场建设的相关报道及市长的讲话一份、恩施市政办函（2000）22号批复（复印件）一份。证明南门停车场的建设手续由原告负责；黄知权拥有该停车场1000平米的出让使用权；南门停车场的建设是恩施市人民政府批复给六角亭办事处处理的；黄知权提供给被告向洪应的相关手续，向洪应有理由相信该项目的客观真实性。经过庭审举证、质证，针对原告提交的证据，被告黄知权的质证意见为证据二不合法，除此之外，对其余证据的真实性无异议，但对证据五、六的证明目的有异议。被告向洪应的质证意见为证据一是复印件，无法核实其真实性；证据二不合法；证据三、四、五的真实性无异议，但对其证明目的有异议；证据六不清楚。针对被告向洪应提交的证据，原告的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但对其合法性有异议。涉案土地属原告所有，公证书不具有合法性，公证只是对双方真实意思进行公证，只能证明双方发生了交易，原告不清楚二被告之间的交易；证据二中，原告不清楚协议书，政府批复与本案无关，对其余证据的真实性无异议，但达不到被告的证明目的。被告黄知权对被告向洪应提交的证据均无异议。本院认证，对双方无异议的证据，本院将作为认定本案事实的依据；有异议的部分，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条进行综合判断。经审理查明，2000年11月16日，恩施市人民政府办公室作出恩市政办函（2000）22号《市人民政府办公室关于六角亭街道办事处建设南门停车场请示的批复》，该批复同意在南门大桥北侧河边的填充地上修建停车场。2001年7月6日，恩施市六角亭街道办事处书院村经济联合社（甲方）与恩施市土桥农贸市场、黄知权（乙方）签订《修建南门车站前期协议书》，该协议内容如下：一、本协议签订后，乙方首先对曾宪菊土地界用砖做墙，在适当地段留1.2米人行便道一处；二、甲方做好城建规划；三、乙方在此期间可以一面办理相关手续，一面平整土地和做堡坎；四、乙方因以上工程所支出费用由乙方负责，甲方不予补偿；五、乙方前期做好以上工作后，甲乙双方签订的《修建南门车站协议》各条款即生效，即为双方正式合同文本，不得有大的变动；六、因乙方前期准备工作费用支出较大，因此，甲方如与他人合作，甲方赔偿乙方该项目所支出费用数额的三倍；七、如乙方对该项目有所投入后，因甲方无理因素致使该工程无法成功，甲方给乙方赔偿损失三倍；八、因乙方以上工作未做好，或因乙方因素未成功，乙方损失自负，甲方不予补偿。2002年11月27日，书院社区（出租方，甲方）与被告黄知权（承租方，乙方）签订了《南门停车场承建、租赁合同》，合同约定：乙方在甲方的土地上（南门大桥左侧面）承建南门停车场，面积约5000㎡，包括房屋门面及附属物，并修建一条靠河边4米宽的水泥公路；工程项目款全部由投资商（乙方）出资；停车场修建后，2100㎡的停车场所有权、经营权归属甲方，乙方只享有租赁期；乙方出资负责给甲方停车场靠公路边修建当街门面5间（二层）、背面门面4间（二层），每个门面长7.5米、宽3.3米，靠河边按实际土地面积修建长10米、宽3.3米的门面一间（一层），附属设施包括水电安装及卷闸门；乙方享有该停车场1000㎡的门面所有权，余下土地按实际面积由乙方负责给甲方修建门面；停车场中心地带必须留足2100㎡面积用于停车，不得修建任何建筑物；甲方同意将权属书院村委会的停车场租赁给乙方使用，租期10年，租金为7.5万元（租金从2003年10月30日起计算）；租期届满后，若车站仍然存在，由乙方继续向甲方承租，租期5年，每年租金3万元；杨先云的土地、青苗补偿费和房屋补偿费共计7.5万元，由乙方支付，冲抵乙方的10年停车场租金；乙方应在2003年10月30日前将停车场（包括附属设施）保质保量完工交付甲方使用等。2003年3月10日，被告黄知权以恩施市南门汽车客运站筹建办公室、恩施市土桥农贸市场之名（甲方）与被告向洪应（乙方）签订了《土地出让协议》，协议约定：甲方在南门桥修建南门车站，保（堡）坎，三通一平已基本完成，投入已达总投资50%以上，现将部分门面土地对外出让。1、甲方向乙方出让南门车站内右侧门面土地第27、28号，长10米、宽6.6米，占地面积66㎡；2、该门面土地每平方米单价1300元，总金额85800元（带二层合计111000元）；3、甲方在该土地上为乙方免费修建门面一层，门面修建标准：卷闸门、卫生间一个，地面普通地板砖（块／4元）；4、有关土地证以及有关土地的税、费、出让金，均由甲方支付；5、水电由乙方自行开户，甲方负责安装。6、乙方如需加层，按每平方米450元计算（按乙方提供图纸修建另计算）；7、乙方在本合同签字付款60%，一次性交清优惠5%。欠款除留5%办理完证交付外，其余在交房时付清；8、交房期限暂定在2003年10月31日；…。同年11月11日，黄知权（甲方）与向洪应（乙方）签订了《补充协议》，协议内容如下：1、门面位置定在车站内4-5号（已建），约100㎡；2、价格120000元；3、付款：原付60000元，补充合同签字付50000元，进房住付3000元，办证交齐；4、甲方交货时间为2003年12月份；5、办证和其它购房户同时统一办理；6、若一方违约，按出售价3%违约金处罚。双方对《补充协议》申请了公证，恩施市公证处作出（2003）恩证字第1034号公证书。之后，按协议约定，被告向洪应已向被告黄知权支付了价款，被告黄知权也将房屋交付给向洪应居住至今。2003年6月2日，恩施土家族苗族自治州城市规划管理局（以下简称州规划局）向原告发出了恩州规管字第012号《湖北省城市规划违法行为停止通知书》，该通知书认定原告在南门修建的客运站属违法建设行为，责令停止建设。2003年8月21日，州规划局向原告颁发了《恩施市城市临时建设许可证》，该证载明：建设名称为停车场，建设地址为书院村八组，总建筑面积1000㎡、建筑总高度6米，层数二层。恩施昊天城市规划勘测设计事务所和恩施市城市规划勘测设计室设计的“南门停车场规划平面图”中“说明”记载“该停车场占地5650平方米，其中管理用房占地100平方米，门店占地900平方米，停车场面积2200平方米，可停车78台，公厕垃圾池占地68平方米”。2012年3月1日，书院社区（甲方）与被告黄知权（全）（乙方）签订《协议书》，其内容如下：1、乙方同意将停车场河边一侧门面交回给甲方；2、甲方决定收回该段门面9个，乙方要求由甲方退还其购房人的购房本金，并支付合理利息，不使其受到损失；3、占该段门面的是哪些人，除杨再轩和张羽银外，其它至今我都不知道是哪些人，也未委托任何人出具字据；4、乙方要求甲方和占房人协商和依法处理；5、该协议签字后，甲方在处理程序中如发生的任何经济、治安问题与乙方无关。2014年1月3日，书院社区（甲方）与被告黄知权（乙方）签订《解除合同清算协议》，其内容如下：甲乙双方于2002年11月27日签订《南门停车场承建、租赁合同》，现经双方协商一致就解除合同清算事宜达成本协议：一、原合同甲乙双方已于2004年终止履行，对已履行的部分未进行交接及结算清理，现双方协商同意组建专班进行交接和结算；二、清理乙方原以修建南门停车场名义发生的经济往来关系及产生的债权债务，先由乙方逐户逐项进行清理登记，后由甲乙双方共同逐户逐项核对核实，若有疑意或异议或标的较大，比较复杂的事宜，共同委托评价、鉴定等中介机构依法依程序确认，所需费用甲方承担；三、乙方将与修建“南门停车场”有关的所有资料包括与购房户签订的协议、收款收据、工程修建合同及施工记录等资料交由甲方存档、核对、备查使用，乙方可保留复印件；四、甲乙双方在共同逐户逐项核实确定过程中完善相关手续或签订相关协议，以固定债权债务以及履行合同的相关情况，使之再无异议；五、为防止结算中遗漏权利人（债权人）或债务数额，必要时经甲乙双方协商后可登报催促债权人申报债权或主张权利；六、相关债务的处理：1、根据乙方履行合同完成的工程量及工程价款（按当时的价格计算），在总量范围内分类计算约期给付；2、应由乙方支付的债务，在其工程价款中代扣代付，并完善财务收支手续；七、乙方原在南门停车场范围内承建的已完工及未完工、已售和未售的房屋（含门面），硬化的场地、未使用的空地以及相关遗留问题交由甲方处理，乙方予以协助，其权利和义务一并交由甲方；八、甲方原承诺给乙方的相关补偿，（包括货币资金及财产）待清算完毕后给付和兑现。同日，双方还签订了《补偿协议书》，其内容为：一、乙方于2003年1月7日与杨先海签订的《土地出让协议》，约定的乙方取得杨先海土地160㎡，已给杨先海补偿了费用。乙方在此地上建了简易建筑物，甲方在该协议上盖章确认。现经双方协商，乙方将此地交由甲方所有（含建筑物）。甲方在本社区还建安置小区内给乙方给付安置房一套，面积为100㎡，超过100㎡的部分由乙方按本社区居民同等价格支付房款；二、甲方给乙方支付解除合同的相关补偿16万元，于本协议签订时支付2万元，其余部分待清算后付清。前述协议，双方未全部履行。本院认为，2000年11月16日，经恩施市人民政府批准，书院社区在恩施市南门大桥北侧河边的填充地（集体土地）修建南门停车场。据恩施市六角亭街道办事处书院村经济联合社与恩施市土桥农贸市场、黄知权签订《修建南门车站前期协议书》、书院社区与被告黄知权签订的《南门停车场承建、租赁合同》、《恩施市城市临时建设许可证》以及被告黄知权提交的证据来看，被告黄知权并未取得南门停车场所在集体土地建设用地使用权或承包经营权。《土地管理法》第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”故被告黄知权与被告向洪应于2003年3月10日签订的《土地出让协议》及3月11日签订的《补充协议》因违法了上述法律强制性规定。且案涉土地系临时建设用地，被告黄知权并不具有在该地上修建商品房出售的许可手续。因此，原告起诉要求确认合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：被告黄知权与被告向洪应于2003年3月10日签订的《土地出让协议》及2003年3月11日签订的《补充协议》无效。案件受理费100元，由被告黄知权、向洪应共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　陈勇军审　判　员　　向廷军代理审判员　　陈　松二〇一五年二月十日书　记　员　　简　喆来源：百度“”