（2015）一中民终字第01254号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-02-26
案件名称
解顺强与王继章房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
解顺强,王继章
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第01254号上诉人（原审被告）解顺强，男，1964年10月12日出生。被上诉人（原审原告）王继章，男，1954年7月21日出生。委托代理人曹红玲，女，1953年10月28日出生。委托代理人ＸＸ菲，男，1980年8月17日出生。上诉人解顺强因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第09880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王继章在原审法院诉称：2013年10月13日，王继章通过北京巨臣房地产经纪有限公司与解顺强签订了房屋买卖居间合同，王继章将位于北京市昌平区105室房屋以920000元的价格出售给解顺强，其中首付款为470000元。2014年2月25日，王继章、解顺强完成了房屋产权过户手续，解顺强至今仍欠王继章购房余款450000元。故诉至法院，请求法院依法判决：1、解顺强给付王继章购房款450000元；2、解顺强赔偿王继章违约金30000元。庭审中，王继章将其第二项诉讼请求变更为：解顺强赔偿王继章违约金92920元。解顺强在原审法院辩称：双方签订的合同中明确约定，购房余款450000元是以银行按揭贷款的方式给付。我方按照合同约定支付了首付款，并积极办理贷款手续，后因银行贷款额度收紧，放款进度延迟。2014年5月，银行电话通知我方签订贷款合同，且告知我方在贷款审批后6个月内均可办理。7月9日，我方去银行签订合同时，得知该合同在1月22日已经签订过，且银行临时取消利率优惠。7月21日，我方再次到银行签订了合同，但次日银行以王继章已经起诉为由停止发放贷款。我方同意继续履行合同，在一个月内以现金形式付清余款，但需要王继章配合办理贷款事宜。余款至今未付的原因是银行的信贷政策，我方并未违约，且房屋尚未交付，故不同意支付违约金。原审法院经审理查明：解冠芳系解顺强之女。2013年10月13日，王继章（甲方）与解顺强（乙方）、北京巨臣房地产经纪有限公司（丙方，以下简称巨臣经纪公司）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：”第一条、房屋标的及房屋售价：1.甲方出售坐落于北京市昌平区105，建筑面积50.09平方米，该房屋权属性质为成本价；2.甲乙双方协商并确定房屋的成交价为玖拾贰万元。第二条、房款给付方式：2.银行按揭给付，乙方给付人民币贰万元作为购房定金款，首付款肆拾伍万元应于乙方得到银行批贷通知后付清，甲方应得售房余款人民币四十五万元于双方交易后，乙方办理完房屋所有权它项证后放款，由银行给付甲方。第五条、各方义务及责任：3.银行按揭给付方式的，甲乙双方约定于2013年11月30日前办理贷款手续，甲乙双方约定于银行批准贷款后三个工作日内办理该房屋过户手续。第六条、违约责任：4.如乙方因个人资质、信用原因导致贷款不批或拒绝配合贷款的，应以现金一次性给付方式进行交易，如未能给付全部房款则视为乙方违约；5.任何一方在约定期限内不履行本合同各方义务及责任的，应由违反约定方向另一方给付房屋总价款万分之十的滞纳金，违反约定期限超过二十日的则视为违约。”该合同还约定了其它内容。合同尾部甲方处有王继章的签字，乙方处有解顺强的签字，丙方处盖有巨臣经纪公司的公章。2013年12月10日，王继章与解顺强在北京市昌平区住房和城乡建设委员会办理了房屋所有权转移登记申请，并签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式为：”（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币850000元（小写），捌拾伍万元整（大写）；（三）关于贷款约定：买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币450000元（小写），肆拾伍万元整（大写）。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。”该合同其他条款与内容与《房屋买卖居间合同》一致。2014年2月25日王继章与解顺强签订《房屋交易补充协议》，约定：”售房人：王继章，买受人：解顺强（解冠芳），一、两方于2013年10月13日签订总价玖拾贰万的房屋买卖合同后，到2014年2月25日止，买方解顺强已付给售房人王继章售房款肆拾柒万元（包括定金2万元，首付款45万元）；尚欠款额肆拾伍万元将由解顺强向中国建设银行申请贷款支付。2014年2月25日双方将在昌平房屋买卖交易大厅办理过户手续，待等到中国建设银行将所欠款肆拾伍万元支付给售房人王继章后，售房人王继章将配合买房人解顺强完成购房的全部程序（交钥匙、物业交接等）。”2014年2月26日王继章将涉案房屋过户到解冠芳名下。另查：2014年1月26日，解冠芳向中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称：建设银行）申请了450000元中长期个人商品再交易住房贷款。同年3月17日，解冠芳与建设银行签订了《房屋抵押贷款合同（抵押登记专用）》，约定：解冠芳向建设银行贷款人民币450000元，贷款种类为个人抵押贷款，抵押房屋坐落昌平区105。次日，解冠芳将涉案房屋办理了抵押登记。2014年5月，建设银行通知解顺强要求解冠芳办理放款手续，解冠芳因在外地出差未能前往。同年7月，解顺强、解冠芳与建设银行因贷款利率折扣问题发生争议，后建设银行以该笔贷款涉及诉讼、风险过高等为由停止放款。上述事实，有当事人的陈述，王继章提交的房屋所有权证、房屋买卖居间合同、录音光盘，解顺强解顺强提交的房屋买卖居间合同、存量房屋买卖合同、补充协议、贷款审批流程表、领证凭证、房屋所有权证等证据在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同对合同双方均具有法律约束力。王继章与解顺强签订的《房屋买卖居间合同》，系双方真实意愿，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。王继章与解顺强签订的《存量房屋买卖合同》中约定的价款系规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款应属无效。因此，双方应当按照《房屋买卖居间合同》中约定的价款履行各自的义务。解顺强虽未按照该合同约定于2013年11月30日前办理贷款手续，但双方于2014年2月25日签订的《房屋交易补充协议》对付款时间及期限进行了变更，故合同付款期限应按照补充协议的约定履行。王继章已将房屋过户给解冠芳，完成了合同约定的主要义务，解顺强亦应按照合同约定向王继章支付剩余房款450000元。因建设银行已停止向解冠芳发放贷款，解顺强在庭审中表示愿意以现金方式支付剩余房款，法院对此不持异议。关于违约金一节，合同签订后，解顺强依约支付首付款并申请商业贷款、办理了抵押登记等，其行为具有积极履行合同的诚意，后因己方个人原因未能及时办齐相关手续，致使剩余房款至今未付清，其具有一定过错，应当赔偿对方损失，具体数额，法院依据合同约定及履行的实际情形，酌情予以确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解顺强给付王继章购房款四十五万元，于本判决生效后十日内执行。二、解顺强赔偿王继章五千元，于本判决生效后十日内执行。三、驳回王继章的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。解顺强不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，解顺强不应赔偿王继章5000元损失；2、增加中国建设银行的工作人员高菲、张政为第三方被上诉人；3、由王继章承担本案诉讼费。庭审中解顺强增加上诉请求：450000元购房款以银行贷款方式支付。事实与理由：1、解顺强在2014年3月18日完成了贷款所需的全部签字手续，系银行个别人员为了个人私利故意拖延放款进度，我方在银行威逼下完成第二次重复签字，银行人员将责任推给我方，故我方没有任何过错，不应承担王继章的损失。2、我在一审第二次庭审时，并不知晓银行不贷款给我的理由，故我表示愿意以现金方式支付剩余房款，但须王继章配合贷款。后来我才知道是王继章到银行挑拨离间导致银行不予贷款，故我现不同意现金支付，要求法庭重新审理此案，450000元应由银行支付。3、我方在一审中提出反诉，但一审法官未准许，我要求法院进行重审，并判决王继章赔偿我方违约金。王继章服从一审判决，不同意解顺强的上诉请求和理由，主张因为解顺强个人原因导致银行未能及时批贷放款，应由解顺强承担违约责任。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。解顺强与王继章存在房屋买卖合同法律关系，房屋产权已过户到解顺强女儿解冠芳名下，系解顺强指示交付。解顺强与王继章虽然在《房屋交易补充协议》中约定在产权过户后以贷款方式支付剩余450000元房款，但自2014年2月26日产权过户后，解顺强至今未能以解冠芳名义申请到银行贷款，故王继章要求解顺强支付450000元购房款，理由正当，一审法院判决支持王继章要求解顺强支付剩余购房款的请求，本院予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。解顺强称其已完成了贷款所需的全部签字手续，但贷款最终未办理完成仍系其个人原因，导致王继章未能及时收取剩余购房款，故解顺强应承担一定的违约责任，一审法院根据合同约定及实际履行情形，酌情确定赔偿数额为5000元并无不妥，本院予以确认。解顺强有关追加中国建设银行工作人员参加诉讼的上诉请求，无法律依据，本院不予支持。解顺强主张银行人员为谋取个人私利而恶意拖延放款，未提交充分证据予以证明，且与本案无关，本院不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费八千五百元，由王继章负担三百七十五元（已交纳）；由解顺强负担八千一百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由解顺强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 时 玲代理审判员 夏根辉二〇一五年二月十日书 记 员 舒 妍 关注微信公众号“”