（2014）锡民终字第02241号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-05
案件名称
无锡宝龙房地产发展有限公司与殷学龙房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
殷学龙,无锡宝龙房地产发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第02241号上诉人（原审被告）殷学龙，男，1966年9月15日生。被上诉人（原审原告）无锡宝龙房地产发展有限公司，住所地无锡市新区旺庄路156号。法定代表人许健康，该公司董事长。委托代理人范永明、易凤琳，江苏英特东华律师事务所律师。上诉人殷学龙因与被上诉人无锡宝龙房地产发展有限公司（以下简称宝龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第0042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宝龙公司原审诉称：2009年12月12日，宝龙公司与殷学龙签订宝龙城市广场商业店面租赁合同1份，约定由殷学龙租赁宝龙公司所有的位于无锡市新区旺庄路宝龙城市广场A号楼4001号商铺（以下简称4001号商铺）用于经营KTV、会所、酒吧等。合同签订后，宝龙公司按约将4001号商铺交付殷学龙，但殷学龙一直拖欠支付房屋租金，2012年9月12日，宝龙公司向殷学龙发出催告函，殷学龙仍拒绝支付拖欠的费用，后宝龙公司向殷学龙送达了解除合同的通知，现双方租赁合同已解除，要求判令：1、解除双方之间的租赁合同，殷学龙立即从4001号商铺中迁出；2、殷学龙支付自2012年7月1日起至2013年12月31日止的房屋租金2123547.80元（18个月×36元／月／平方米×3277.08平方米）；3、殷学龙承担本案诉讼费。殷学龙原审辩称：不同意解除租赁合同，宝龙公司亦无权要求其迁出4001号商铺，虽然上述期间内其确实未交纳过房屋租金，但并非无故不交租金，而是因为：1、其承租诉争商铺用于开设KTV，宝龙公司在招商时出具虚假材料给政府机构证明该房屋距离附近小学达到250米左右，但事实上诉争商铺距离学校不到规定距离，故始终无法办理营业执照，导致其无法经营，不能实现租赁目的；2、诉争商铺存在漏水，其多次要求宝龙公司修理均被拒绝，导致其无法正常使用房屋；3、2013年8月5日，宝龙公司的配电房发生火灾，致其KTV内的设备、电缆等被烧毁，无法正常供电，故停业六个月（2013年8月-2014年1月），宝龙公司亦未对此进行赔偿。因此，要求驳回宝龙公司要求解除合同、其迁出的诉讼请求并依法判决减免房屋租金。原审经审理查明：2009年12月12日，宝龙公司与殷学龙签订了宝龙城市广场商业店面租赁合同（下称双方租赁合同）1份，由宝龙公司将其所有的位于无锡市新区旺庄路无锡宝龙城市广场的4001号商铺出租给殷学龙用于经营“缤纷亚洲KTV”，双方就租金、物业费、违约责任等权利义务进行了约定，其中关于租金，双方约定“殷学龙应于每季度第一个月的一日前向宝龙公司支付当季度租金”；关于违约责任，双方约定“如果殷学龙在15天之内未能支付、不支付或迟延支付租金、管理费或经双方商定的其他费用，即视为殷学龙违约，宝龙公司有权终止协议并向殷学龙追偿上述费用”。合同签订后，殷学龙自2011年4月1日起未支付租金，宝龙公司于2012年8月27日诉至法院，并于同年9月12日向殷学龙邮寄《解除合同通知》1份，言明因殷学龙一直拒付租金及物业管理费，现自即日起依法解除与殷学龙之间签订的租赁合同。2013年2月27日，法院判决殷学龙应支付宝龙公司自2011年4月1日起至2012年6月30日止的房屋租金1769623.20元。因殷学龙仍未支付自2012年7月1日起的房屋租金，宝龙公司于2013年12月26日再次诉至法院。以上事实，有宝龙公司提供的房屋产权证复印件1份、租赁合同复印件1份、（2012）新民初字第0687号民事判决书复印件1份，法院调取的（2012）新民初字第0687号案卷中解除合同通知1份、快递存根1份、邮件投递记录1份及双方当事人陈述在卷证实。一审中，宝龙公司主张因殷学龙拖欠租金的行为违反了合同约定，要求解除双方之间的租赁合同、殷学龙自诉争商铺内迁出，并要求殷学龙支付自2012年7月1日起至2013年12月31日止的房屋租金。殷学龙认为，其并非无故拖欠租金，而系因为无法办理营业执照、诉争商铺漏水以及宝龙公司配电房火灾给其造成损失等，故宝龙公司无权单方解除租赁合同及要求其迁出，基于营业执照至今都无法办理以及上述原因等因素，要求对宝龙公司主张的房屋租金进行减免。为证明自己的主张，殷学龙提供了火灾事故认定书复印件1份、脱冬强出具的书面证明复印件1份、收款收据复印件1份、发票复印件1份、缴纳电费票据3份、照片打印件若干予以佐证，并申请了证人脱冬强到庭作证。证人脱冬强陈述：其在殷学龙开设的缤纷亚洲KTV兼职做水电工、音响、网络；配电房发生火灾后是其一个人负责缤纷亚洲KTV配电维修的，是在事故责任认定书出具并经宝龙公司允许后才开始进行的维修，具体是从2013年11月起，耗时2个月，修复期间及修好后的一段时间内KTV都没有供电，直到2014年春节过完年后才开始供电的。经质证，殷学龙对证人证言无异议。宝龙公司对火灾事故认定书复印件无异议，对包括证人证言的其他证据均不予认可，并表示其公司在火灾发生后的两周后即已将供电设备修复正常，不存在殷学龙所说的六个月都无法正常供电的事实。为查明案件事实，一审法院工作人员向发生火灾的配电房所涉商户中影国际影城无锡宝龙店进行了调查。该影城副总经理表示：2013年8月5日配电房发生火灾，宝龙公司分别在火灾后第1天、第3天对其几个放映厅进行临时供电，大约在20天后宝龙公司修好了配电房，其影城供电才恢复正常；不清楚宝龙公司是否对殷学龙开设的缤纷亚洲KTV进行过临时供电；后经消防部门认定，宝龙公司应对此次火灾事故负责，但缤纷亚洲KTV是否要负事故责任消防部门则没有明确；火灾发生后缤纷亚洲KTV至少应该有一个月未营业；其影城的配电房是宝龙公司派人维修的，缤纷亚洲KTV的配电房应该也是宝龙公司派人维修或者维修至少要宝龙公司配合。经质证，宝龙公司对真实性无异议，但表示正好证明了其公司在火灾后1个月内就提供了临时供电，没有给商户造成损失。殷学龙对真实性亦无异议，认为印证了配电房火灾确实给商户造成了损失，但该影城并不清楚其开设的KTV的实际损失，影城负责人陈述的1个月的时间太短，事实上应当有6个月。一审中，针对宝龙公司在诉讼中增加的要求解除双方租赁合同的诉讼请求，经法院依法通知，宝龙公司在规定期限内仍未缴纳相应诉讼费。原审法院认为：宝龙公司与殷学龙签订的租赁合同系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照合同履行义务。关于宝龙公司要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，因宝龙公司在接到法院催交诉讼费通知后的规定期限内，仍未交纳相应诉讼费，故对于该项诉讼请求，本案中不予处理。同时，因殷学龙不认可双方之间的租赁合同已经解除，双方对于租赁合同是否解除存在争议，而解除租赁合同的请求又因宝龙公司未交纳诉讼费未在本案中处理，故在确认双方租赁合同已解除前，宝龙公司无权要求殷学龙迁出诉争商铺，因此，对于宝龙公司要求殷学龙自诉争商铺内迁出的诉讼请求，法院不予支持。关于宝龙公司主张2012年7月1日起至2013年12月31日止的房屋租金，现殷学龙对于期限无异议，但以无法办理营业执照、诉争商铺漏水、宝龙公司配电房发生火灾为由要求减免租金，因上述理由中的前两项理由均由法院生效判决予以了驳回，殷学龙在本案中针对该两项理由亦未提供新的证据证明，故殷学龙以该两项理由要求减免租金依据不足，但对于最后一项理由，从法院调查的情况来看，为了维修配电房，确实给殷学龙所开设KTV的营业造成一定影响，故应当减免相应租金。现殷学龙提供了初步证据证明配电房发生火灾致其停业六个月，虽然宝龙公司予以否认，认为火灾后仅两周后即已修复正常，但宝龙公司并未提供维修记录等证明自己的观点，亦未提供相应期间KTV的电表读数推翻殷学龙的陈述，故法院对宝龙公司的意见不予采信。但同时由于殷学龙仅聘请了一名电工对配电房进行维修，且该名电工并非专职人员，仅是在利用工作之余的时间进行维修，导致维修时间过长，在一定程度上扩大了自己的损失，对于扩大的损失应由其自行承担，综合以上因素，法院酌情减免殷学龙三个月租金。经法院核算，宝龙公司主张的租金计算方式符合法律规定及合同约定，扣除减免部分后为1769623.20元，故法院对于宝龙公司主张的租金部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、殷学龙应于判决发生法律效力之日起十日内支付宝龙公司2012年7月1日至2013年12月31日期间的房屋租金1769623.20元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回宝龙公司的其他诉讼请求。一审案件受理费24080元（此款已由宝龙公司预交），由宝龙公司负担4013.33元，由殷学龙负担20066.67元。（宝龙公司同意其预交的案件受理费20066.67元由殷学龙向其直接支付，法院不再退还，由殷学龙在判决发生法律效力之日起十日内向宝龙公司支付）。殷学龙不服原审判决，向本院提起上诉称：1、宝龙公司出租给上诉人的房屋距离旺庄小学不到200米，致使上诉人无法申领到KTV的文化许可证，进而无法申领营业执照，导致上诉人无法正常经营。另外，宝龙公司的房屋经常漏水也导致使用受到影响。因此，上诉人有权要求宝龙公司全部减免租金。2、上诉人起诉宝龙公司赔偿因漏雨造成上诉人损失的案件早于本案，至今未判决，两案存在关联性，在赔偿案件未了结的情况下，本案应中止审理。3、2013年8月5日涉案房屋旁的配电房发生火灾，致上诉人的供电设备被损毁，在长达六个月的时间内未能正常供电。根据《火灾认定书》可以反映是宝龙公司未尽到出租人的职责致使配电房遗留火种产生火灾，其应减免上诉人六个月的房租，而一审法院仅减免了三个月的房租，应予以改判。综上，请求撤销原判，改判减免上诉人全部租金。被上诉人宝龙公司答辩称：1、宝龙公司已尽到了出租人的义务，殷学龙无法领到文化许可证与宝龙公司无关。因漏水问题已在另案处理，与本案并无关联，故殷学龙主张减免全部租金不应予以支持。2、配电房发生火灾后，宝龙公司采取了积极的修复措施，未对租赁合同造成影响。殷学龙主张减免六个月的房租没有依据。3、本案是关于租赁合同中殷学龙拖欠租金的第二个诉讼案件，前一案件已将全部事实查清，殷学龙的抗辩理由在前一案件中也被法院予以驳回。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：关于殷学龙提出的因承租房屋无法申领营业执照及漏水影响使用要求减免全部租金的上诉主张，其在宝龙公司2012年8月27日第一次诉讼主张房屋租金时即已提出，就该次纠纷法院作出（2012）新民初字第0687号民事判决，对殷学龙的上述主张均未予支持。该判决已生效，现殷学龙亦未就该主张提供新的证据，故本院亦不予支持。另本案现主要处理双方的租金纠纷，并不以殷学龙因漏水起诉宝龙公司赔偿损失一案的审理结果为依据，故不符合法定的中止审理的条件。对殷学龙上诉提出的因配电房火灾需减免其六个月房租的主张，本院认为，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。本案中从已查明事实情况来看，殷学龙确实在火灾后的维修上不够及时，如仅聘请一名非专职电工进行维修，导致维修时间过长，一定程度上扩大了自己的损失，因此一审综合考虑酌定减免其三个月租金亦较为合理，并无不当。综上，殷学龙的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20727元，由上诉人殷学龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 林中辉代理审判员 王静静二〇一五年二月十日书 记 员 杜凤君 更多数据：搜索“”来源：