（2015）一中民四终字第0166号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-07-31
案件名称
孟宪良与ＸＸ柱房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ柱,孟宪良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民四终字第0166号上诉人（原审被告）ＸＸ柱，无职业。委托代理人张卫斌，天津至大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孟宪良，无职业。上诉人ＸＸ柱因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2014）辰民初字第3238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ柱的委托代理人张卫斌、被上诉人孟宪良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，孟宪良与ＸＸ柱于2011年1月8日签订房屋租赁合同，由ＸＸ柱承租孟宪良的厂房一套。2012年1月双方续签合同，将租赁期限延至2013年1月15日。2013年1月10日双方又签订房屋租赁协议一份，由ＸＸ柱继续承租该厂房至2015年1月15日，双方约定2013年租金按季支付，每季度租金2万元，在该季度第一个月15日之前支付租金。2014年房屋租金支付时间及方式未书面约定。另，该协议中租赁期限原为2014年1月15日，后经双方协商临时改为2015年1月15日。2011年至2013年的租金ＸＸ柱已支付完毕。另查，孟宪良所出租的厂房位于天津市北辰区大张庄镇小孟庄村东工业小区，未取得房地产权证书与建设工程规划许可证，建设人系案外人孟宪清，孟宪清已授权委托孟宪良管理经营，并以孟宪良的名义对外签订合同。原审原告孟宪良一审诉称，2011年1月8日孟宪良与ＸＸ柱签订了房屋租赁协议，时间从2011年1月15日至2012年1月15日。2012年续签至2013年1月15日。2013年原定继续续签一年，但ＸＸ柱坚持改为两年。根据此协议规定租金为每季度一付，时间为此季度开始之前（即预付）。2014年后，ＸＸ柱一直没有给付租金，孟宪良曾多次催要，特别是2014年1、2月份，ＸＸ柱以各种理由借口拖延。2014年8月2日孟宪良给ＸＸ柱发出书面通知，约定了最后付款期限，但ＸＸ柱拒之不理，依据法律规定孟宪良要求解除协议并要求ＸＸ柱支付租金及滞纳金。另ＸＸ柱在未告知孟宪良的情况下，私自使用孟宪良另一车间（1800平方米）达半年之久，孟宪良要求ＸＸ柱支付10万元。ＸＸ柱的行为严重侵害了孟宪良的合法权益，故请求判令：1、ＸＸ柱立即腾退租赁房屋；2、ＸＸ柱支付孟宪良租金60000元及租金滞纳金4000元；3、ＸＸ柱私自占领孟宪良另一处房屋（1800平方米的车间）的使用费10万元。原审被告ＸＸ柱一审辩称，孟宪良并非ＸＸ柱承租房屋的所有人，本案孟宪良主体不适格，ＸＸ柱要求驳回孟宪良的起诉。ＸＸ柱所租赁房屋系违章建筑，孟宪良、ＸＸ柱签订的租赁合同系无效合同，孟宪良无权要求解除；ＸＸ柱也并未拖欠孟宪良的租金，合同中并未约定2014年租金的给付时间，按法律规定租金应在届满一年时支付，孟宪良无权要求解除合同；ＸＸ柱并非未给付租金，而是孟宪良故意拒收。一审法院认为，孟宪良虽不是其所出租厂房的建设人，但取得了所出租厂房建设人孟宪清的授权委托，有权以自己的名义对外签订房屋租赁合同，孟宪良是本案的适格主体。孟宪良就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与ＸＸ柱订立的租赁合同无效。因孟宪良、ＸＸ柱签订的租赁合同无效，故不存在合同解除与否的问题。虽然该房屋租赁合同无效，但ＸＸ柱亦应参照合同约定的租金标准支付房屋的占有使用费。故对于孟宪良要求ＸＸ柱腾退租赁房屋，并支付2014年前三季度使用费6万元的主张，一审法院予以支持。孟宪良要求ＸＸ柱支付滞纳金4000元的主张，于法无据，一审法院不予支持。孟宪良要求ＸＸ柱支付占用孟宪良另一处房屋（1800平方米的车间）的使用费10万元的主张，与本案不属同一法律关系，孟宪良可另行解决。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，一审法院判决：一、被告ＸＸ柱于判决生效后十日内将其占用的坐落于天津市北辰区大张庄镇小孟庄村东工业小区的厂房腾空返还原告，并支付原告房屋占有使用费6万元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1790元由孟宪良负担1135元，由ＸＸ柱负担655元。一审判决后，上诉人ＸＸ柱不服，向本院提出上诉，认为一审适用法律错误，应依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。本案涉及的房屋系违章建筑，未取得建设规划许可证，被上诉人不是租赁房屋的合法所有权人，双方之间并不存在合法的房屋租赁关系。违章建筑租赁合同中的出租人不是所有权人，不享有租金的请求权，故请求判令：1、撤销原判；2、发回重审或改判驳回孟宪良的一审全部诉讼请求；3、诉讼费由被上诉人负担。被上诉人孟宪良辩称，同意一审判决，请求维持原判。经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。双方当事人二审期间均未提交新证据，案经本院调解未果。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案系房屋租赁合同纠纷。现ＸＸ柱上诉主张孟宪良并非ＸＸ柱承租房屋的所有人，孟宪良作为诉讼主体不适格，且诉争房屋系违章建筑，孟宪良与ＸＸ柱所签租赁合同系无效合同，孟宪良无权要求解除主张一节，因一审法院已查明，孟宪良的弟弟孟宪清承租了天津市北辰区大张庄镇小孟庄村民委员会的集体土地4.03亩用以建厂发展工业，双方签订了土地租赁合同。2014年8月13日该村民委员会出具情况说明，证明“孟宪清所建厂房出租给ＸＸ柱与张建平合伙经营的昊诺家具厂，村委会知道此事没有异议”。孟宪良及其弟弟孟宪清共同出资在承租的土地上修建了诉争房产，孟宪清出具书面证明，证实其将经营管理权全部转让给孟宪良。本案诉争的房屋租赁合同的双方即本案当事人孟宪良、ＸＸ柱。截至2015年1月15日，双方所签房屋租赁合同已到期，现孟宪良不同意将诉争房产继续出租给ＸＸ柱，请求判令ＸＸ柱腾空承租的厂房，缴纳实际占有期间的使用费，系其对自身财产权益的处分，并未侵犯国家、集体、其他个人的合法权益，一审法院对孟宪良的诉请予以支持并无不妥。现ＸＸ柱上诉请求驳回孟宪良一审全部诉讼请求，但未能提交证据证明自己的主张，故该项上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院据情分析、确认后所作判决并无不妥。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人ＸＸ柱负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭萍惠代理审判员 张玉明代理审判员 赵 盈二〇一五年二月十日书 记 员 闫 飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”