（2014）鄂恩施民初字第02741号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-05-11

案件名称

郭国富与恩施州华城房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

恩施市人民法院

所属地区

恩施市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

”湖北省恩施市人民法院民事判决书（2014）鄂恩施民初字第02741号原告郭国富，农民。委托代理人（特别授权）谭正标、罗涛，湖北夷水律师事务所律师。被告恩施州华城房地产开发有限公司，住所地：湖北省恩施市土桥大道158号。组织机构代码：58247830-2。法定代表人李铁忠，公司董事长。委托代理人（一般代理）谢龙兵，湖北雄视律师事务所律师。原告郭国富诉被告恩施州华城房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法组成由审判员于永国担任审判长、审判员吴红、助理审判员区海玲参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告郭国富及其委托代理人谭正标、罗涛、被告恩施州华城房地产开发有限公司（以下简称恩施华城公司）的委托代理人谢龙兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，双方于2011年12月31日签订了《房屋置换搬迁安置协议书》，约定原告将其住房一套及附属物交由被告处置，被告以其开发的“清河国际广场”置换两套。后又于2012年10月30日就动工时间等事项进行了约定，约定如被告在二年内未开发动工修建的，则应在原址为原告修建四层房屋一栋，并支付违约金100万元。至起诉之日，被告一直未动工，导致原告长期租房居住，失去生活来源。请求人民法院判令：1、被告履行《协议》，在原址按原面积为原告修建四层房屋一栋；2、支付违约金100万元。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、原、被告于2011年12月31日订立的《房屋置换搬迁安置协议书》及于2012年10月30日订立的《协议》各一份（均为复印件）。证明合同约定了房屋动工时间及违约金100万元。被告对该证据的真实性、关联性无异议；认为双方对“动工”含义的理解不同，按一般理解现工程已经动工。因被告对该证据的真实性、关联性无异议，本院予以采信。证据二、被告与案外人彭义美订立的《房屋置换搬迁安置协议书》及其于2013年5月7日订立的《协议》各一份（均为复印件）。证明该户为最后的搬迁户，所有搬迁户已搬迁完毕，涉案两份协议按约定已经生效。被告对该证据的真实性无异议；认为不能证明所有搬迁户均于2013年5月7日搬迁完毕。因被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。证据三、视频光盘（2014年10月31日视频录音）一张。证明工程没有动工。被告对该证据的真实性无异议；认为视频资料只是反映了当时的现状，对于“动工”的含义，双方理解不同。因被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。被告辩称，1、双方的争议在于协议书约定的2014年10月30日前是否已经动工的问题，以及该约定是否有效。该协议所约定的动工是一般意义上的动工，不是法律意义上的动工，被告工程已经动工，不存在违约。如果依法律意义上的“开工”，则协议违背了《建筑法》、《城市规划法》的相关规定，约定无效。2、对其诉讼请求的第一项，房屋修建涉及城市规划，现为其修建一栋四层房屋不可能；对其诉讼请求的第二项，基于前述理由，其请求不能成立。被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：《州规划委员会2011年第十次主任办公会议纪要》、2013年8月《建设工程勘察合同》（均为复印件）。证明工程项目已经得到规划批准，工程地勘工作已经完成，工程实际已经动工。原告对该证据的真实性无异议；认为建设工程勘察只是被告进行了前期准备工作之一，不能证明工程已经动工修建。因原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。根据庭审举证质证、法庭调查，本院查明以下事实：因被告恩施华城公司拟在恩施市土桥大道开发建设商住综合楼“清河国际广场”，与原告郭国富居住的房屋相邻。经双方协商，原告同意将其房屋纳入整体规划建设。为此，以原告郭国富为乙方、被告恩施华城公司为甲方于2011年12月31日订立《房屋置换搬迁安置协议书》。《房屋置换搬迁安置协议书》的主要内容有：原告原房屋（四层）面积141.26㎡、土地面积52.44㎡，为其以“清河国际广场”6至12层的三室二厅、面积均为104㎡的住房两套予以置换；被告另以105万元购买其42㎡的商业门面一间；原告应于2012年3月1日前完成搬迁，并将原住房交被告拆除；如一方违约，应向守约方支付置换房价值的20％的违约金，造成守约方损失的，应向守约方赔偿全部损失，同时继续履行本协议；“本协议经双方签字后，须本规划建设红线范围内的所有置换安置户全部签字后本协议生效。只要有其中一户未签订本协议或甲方未取得国有土地使用权，本协议不产生法律效力。”该协议还对原房屋的基本情况、房屋搬迁腾空、补偿安置、过渡期间的相关费用、房屋的交付及结算、置换后房屋的权属登记、物业管理、双方的权利和义务、违约责任、争议处理等其他相关事项进行了约定。2012年10月30日，双方签订补充《协议》，约定，甲方（即被告恩施华城公司）拆除（房屋）后，如两年内（2014年10月30日）甲方没动工开发修建，甲方负责在乙方原址给乙方修建房屋地面面积相等的房屋一栋共四层（其建房手续等均由甲方办理）。房屋内外设施（水、电、气、三通、门、窗、锁及瓷砖地板），修建完好后交给乙方居住。同时，甲方必须给乙方赔偿违约金壹佰万元，给乙方两年原合同超期部分补偿过渡费。对涉案工程，《州规划委员会2011年第十次主任办公会议纪要》记载，会议原则同意土桥坝州电大北侧地块改造规划方案和建筑立面外观方案，确定地块用地性质为居住用地（兼容商业）。涉案工程所涉搬迁户现均已搬迁完毕，所涉房屋均已拆除，所涉地块已经平整。审理中，原告陈述，涉案合同生效时间应以被告与案外人彭义美于2013年5月7日订立《协议》起算。本院认为，原、被告签订的《房屋转换搬迁安置协议书》及补充《协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案以合同纠纷立案，根据合同内容，本案案由应当确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。通过分析原告的第一项诉讼请求，为请求判令被告在原址按原面积为原告修建四层房屋一栋。结合补充《协议》的该条款内容分析，即“如两年内（2014年10月30日）甲方没动工开发修建，甲方负责在乙方原址给乙方修建房屋地面面积相等的房屋一栋共四层（其建房手续等均由甲方办理）。”其本意应当为如果被告未能在约定期限内动工修建，则应当恢复原告原房屋。此约定即为解除《房屋转换搬迁安置协议书》而所附之条件。《房屋转换搬迁安置协议书》能否解除，则需审查是否达到了合同约定的解除条件，即涉案工程是否在约定期限内“动工”。该解除条件也为本案争议的焦点，应当以此来分析判定被告是否违约以及合同所附解除条件是否成就。对此，本院作如下评述。一、对合同生效日的确定。双方在《房屋转换搬迁安置协议书》中明确约定，“本协议经双方签字后，须本规划建设红线范围内的所有置换安置户全部签字后本协议生效。只要有其中一户未签订本协议或甲方未取得国有土地使用权，本协议不产生法律效力。”此亦为附生效条件的协议，在所附条件成就后，涉案协议才生效。根据原告自己提供的证据即被告与彭义美订立的相关协议的签署时间为2013年5月7日，原告认为该日期应当为合同生效日期，被告对此未提供证据予以反驳。本院对该日期为合同生效日期的意见予以采纳。二、对“动工”的理解。“动工”与“开工”、“施工”是同义词。按照通常理解，就建设工程而言，实施拆除建筑物的工作，应当为“动工”。本案中，被告已经对涉案搬迁房屋全部拆除完毕，并平整了建设用地，应当理解为已经“动工”。至于被告是否完备了与建设工程相关的行政审批手续，包括是否获得规划许可和建设行政主管机关颁发的建设工程《开工令》，应否予以行政处罚，属于行政管理的范畴。本案作为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不宜对此进行审查。而原告所理解的“动工”即以被告取得建设工程《开工令》为标志，对此理解，不符合客观实际，本院不予采纳。三、被告是否违约。按照常理，合同生效且建设工程的相关行政审批完备后，被告才能对涉案工程进行动工修建。至于其相关行政审批是否完备，本院不予审查，理由已有前述。合同生效日已为本院确定，然对“动工”日，根据双方提交的证据，尚无法确定具体日期，即不能确定其动工日是否超过了补充《协议》时约定的动工日期即2014年10月30日，此其一。其二，动工日约定在补充《协议》中，但该补充《协议》在签订之日（2012年10月30日），因所涉搬迁户的房屋拆迁安置补偿合同还未全部签署完毕，根据合同约定，该补充《协议》尚未生效。其三，根据合同约定，涉案工程的拆迁安置过渡期约定为“所有置换房户全部搬迁完毕之日至交房之日暂定24个月。”“所有置换房户全部搬迁完毕之日”亦无证据证实其具体日期，即该期限的起算日期不能确定。其四，即使从合同生效日起算动工日，亦约定了两年的过渡期，过渡期至2015年5月6日止，该期限尚未届满。故，根据现有证据，不能证明被告已经违约。四、原告的该项诉讼请求是否合理。原告的诉讼请求是基于被告存在违约行为而提出的，其请求判令被告在原址按原面积为原告修建四层房屋一栋。因本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，作为房屋还建，本院不予审查有关修建房屋的行政审批是否完备。但对于原告的该项诉讼请求，作为房屋修建，则应考查是否已经取得相关行政审批，包括是否获得城市规划许可等。至于能否取得相关行政审批，包括能否获得城市规划许可，人民法院不能在民事诉讼中作出评判。违约责任的承担，也要符合法律的规定。鉴于此，本案不宜直接判令被告履行该项义务。加之，本案中，本院未认定被告存在违约行为。故其诉讼请求不能成立，包括其第二项诉讼请求。综上所述，根据双方合同及补充《协议》的约定，及双方提供的证据，不能证明被告现在存在违约行为，即合同所附解除条件未成就，则《房屋转换搬迁安置协议书》不能解除。故，原告的诉讼请求不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭国富的诉讼请求。案件受理费13800元，原告郭国富负担13800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　于永国审　判　员　　吴　红代理审判员　　区海玲二〇一五年二月十日书　记　员　　罗毅” 来自