（2014）浙杭民终字第2363号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-04-15

案件名称

浙江万翔寝具制品有限公司与杭州天航数控机床有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州天航数控机床有限公司,浙江万翔寝具制品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2014）浙杭民终字第2363号上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州天航数控机床有限公司。法定代表人：王闻宇。委托代理人：李迎春。委托代理人：王元庆。被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江万翔寝具制品有限公司。法定代表人：俞春根。委托代理人：楼守忠、温建平。上诉人杭州天航数控机床有限公司（以下简称天航公司）与被上诉人浙江万翔寝具制品有限公司（以下简称万翔公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧临民初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2010年11月12日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定万翔公司将位于新塘街道五联村陈端路以北，面积为3000平方米的房屋租赁给天航公司，租赁期限为2011年1月1日至2013年12月31日，租金每年533000元，由万翔公司开具租赁发票收取，承租方每年分二期付款，第一期6月底之前付50%，第二期12月底前付50%，房屋租赁用途为生产车间及办公用房，如有一方未按前述合同条款的规定履行的，则应偿付对方违约金200000元等内容。为规避税费，万翔公司、天航公司于2012年6月20日签订房屋租赁合同及场地租赁合同1份，约定万翔公司将位于萧山区新塘街道五联村面积为3000平方米的房屋及面积为1800平方米的场地租赁给天航公司，租赁期限为2012年7月1日至2013年12月31日止，房屋年租金380000元，场地年租金120000元，承租方凭租赁发票付款，每年分二期付款，第一期于6月底前付50%，第二期50%于12月底前付清，原房屋租赁合同于2012年6月30日终止等。天航公司已付清2011年至2013年第一期的租金，尚欠2013年第二期租金250000元至今未付，万翔公司已开具相应的租赁发票。上述期限届满，双方未就续租达成新的协议。2014年1月，万翔公司向天航公司发出通知函1份，要求天航公司于2014年1月29日前腾退房屋，于2014年1月27日前支付拖欠的租金及超期使用的租金。嗣后，天航公司未予腾退，亦未支付租金。2014年2月10日万翔公司提起诉讼，诉请判令：1.天航公司立即腾退归还向万翔公司租赁的房屋、场地；2.天航公司立即支付租金250000元，并支付该款自2014年1月1日起至付清之日止按日万分之二点一计算的利息损失；3.天航公司支付自2014年1月1日起至实际腾退归还日止的按年租金500000元计算的租金。后天航公司提起反诉要求：1.确认2012年6月20日签订的场地租赁合同无效，退还租金60000元。原审法院审理认为：万翔公司、天航公司于2010年11月12日签订的房屋租赁合同合法有效。万翔公司、天航公司于2012年6月20日的签订房屋租赁合同及场地租赁合同，双方认可系基于避税的目的而签订，且万翔公司自认实际并不存在场地租赁，系将2010年11月12日签订的房屋租赁合同拆分为2012年6月20日的签订房屋租赁合同及场地租赁合同，该两份系以合法形式掩盖非法目的，应属无效。关于房屋面积，经该院现场勘查，天航公司实际租赁的面积与合同约定的租赁面积基本一致，且天航公司已实际支付租金逾两年，该院对于天航公司关于天航公司没有实际租赁万翔公司的房屋，系杭州大天数机床有限公司租赁房屋的答辩意见不予采信。现租赁期限已届满，双方就续租未达成新的协议，万翔公司已书面通知，天航公司应当及时支付拖欠租金，基于万翔公司、天航公司双方实际已经按照年租金500000元支付租金，故万翔公司按此标准要求天航公司支付2013年7月1日至2013年12月31日的租金250000元应予以支持，至于期满后的房屋使用费，参照同类型地段房屋租金的市场价格，该院酌定按每年450000元的标准支付房屋使用费。万翔公司要求天航公司赔偿逾期利息并返还租赁物的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。天航公司要求万翔公司退还租金60000元的反诉请求，无法律依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杭州天航数控机床有限公司腾退并返还浙江万翔寝具制品有限公司租赁物，限于判决生效后十日内履行；二、杭州天航数控机床有限公司支付浙江万翔寝具制品有限公司租金250000元，并赔偿该款自2014年1月1日起至判决确定的履行日止按日万分之二点一计算的利息损失，限于判决生效后十日内履行；三、杭州天航数控机床有限公司支付浙江万翔寝具制品有限公司自2014年1月1日起至实际腾退返还日止按每年450000元的标准计算的房屋使用费，限于判决生效后十日内履行；四、浙江万翔寝具制品有限公司与杭州天航数控机床有限公司于2012年6月20日签订的场地租赁合同无效；五、驳回浙江万翔寝具制品有限公司的其余诉讼请求；六、驳回杭州天航数控机床有限公司的其余反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5290元，由杭州天航数控机床有限公司负担，反诉案件受理费650元，由杭州天航数控机床有限公司负担。宣判后，天航公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、严重违反法定程序，一审庭审中天航公司诉人要求万翔公司提供房产证，用于证实合同的有效性，当时庭审结束时法庭也要求万翔公司庭后提供，再进行质证，但一审判决中未体现该基本证据，案件基本事实不清，影响作出正确判决。二、一审判决认定事实错误，事实不清，判决证据不足。1、本诉部分。a、一审将被上诉人都未主张权利的并已经终止的合同（编号为zjwx20101112-06）作为判决依据，明显错误。一审判决本院认认为中“原、被告2010年11月12日签订的房屋租赁合同合法有效，原、被告2012年6月20日签订的房屋租赁合同及场地租赁合同---该两份系以合法形式掩盖非法目的，应属无效---租赁面积基本一致---。”这明显错误在于事实上支持违法逃税的所得与继续支持己经终止及被上诉人本身也没有主张权利的暴利合同。第一、该合同在2012年6月20日，双方签订《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》后己明文终止，《房屋租赁合同》第三条：原租赁合同于2012年6月20日终止，该合同的用赁期限等诸多内容与原、被告2010年11月12日签订的房屋租赁合同完全不同。第二、2012年6月20日合同房屋面积3000平方米的租金是38万元，己对租金进行调整。说明这份《房屋租赁合同》是独立于己终止的2010年11月22日的《房屋租赁合同》，并且被上诉人也是以2012年6月20日签订的两份合同主张权利的，2012年6月20日签订房屋租赁合同是有效合同，租金是38万元。第三、如按一审认为是规避税而无效，应当是虚假与违法的《场地和赁合同》无效，理当退回非法收取6万场地租费，2012年6月20日签订《房屋租赁合同》并不逃税，判定《房屋租赁合同》无效，无法律依据。更不能将2010年11月12己终止的《房屋租赁合同》作为判决依据，支持违法逃税与暴利者利益，是错误认定事实，错误判决。b、一审判决第一条没有事实支撑，关于面积问题一审判决错误。一审认为：“---经本院现场---，租赁面积基本一致”，被上诉人诉称的租赁物没有具体的楼层及车间的东西南北方位，被上诉人自身都无法说明白具体出和物在何位子由此，根本没有“经本院现场勘查，租赁面积基本一致”的基础，也不存在腾退的基础事实，是错误判决。实际上综合本案中表述的（2014）杭萧民初字第958号的庭审笔录，可以判断本案中房屋出租面积不实及两案中面积的冲突；被上诉人全部的房屋（厂房〉是2.5万多平方米，被上诉入在（2014）杭萧民初字第958号中自认用5千多平米。但本起诉中，又主张出租给天航公司面积3000平米，场地1800平米，这就印证了一审判决中，被上诉人认为出租房屋面积是3000平米，是明显不实的。即：总的2.5万平米多-2万平米-5000平米=0平米，明显反映出被上诉人没有面积可出租给上诉人。庭审中，在上诉人指出这一客观事实的情况下，被上诉人只能以层高可多算出租面积来掩耳盗铃。c、一审判决第二条没有事实根据和法律依据。房屋使用面积出租方至今未按合同法第216条进行交付，一审认为：“按年租金50万元支付---按此标准---25万元予以支持---”，这一认为明显错误。第一，被上诉人主张要求支付25万元租金的依据是2012年6月20日签订房屋租赁合同和场地租赁合同。现查明场地租赁不成立不存在，由此，退一步讲，如按房屋租赁合同租金是38万元，已付25万元，余下只有13万元，被上诉人以2012年6月20日签订房屋租赁合同主张最多只有13万元。第二，上诉人认为2012年6月20日房屋租赁合同中明确租金是38万元，在有合同约定的，应依约定，不能以“基于---”来推定，并在租金倚高的情况下，一审更不该支持欺诈、违背公平、公正、诚实信用和客观事实，作出轻率不符合事实的判定。d、一审判决第三条2014年（合同期满）房屋使用费45万没有事实根据和法律依据。一审认为“参照同类型地段房屋和金每年月130-140元／m2的市场价格，本院酌定按每年45万元的标准支付房屋使用费”。该判决无视案件审理期间被上诉人持续的暴力胁迫维护暴利合同的行为，事实是被上诉人2014年故伎重演，多次暴力胁迫证据确实，上诉人认为2014年的房屋使用费不应以暴利房租合同为依据，应按新塘街道五联村同类型房屋办公楼80-100元／平方米，车间130-140元／平方米，办公楼与车间平均120元／平方米，并按实际使用面积计算房租。上诉人认为2012年6月20日房屋租赁合同中明确租金是38万，在有合同约定的，应依约定，不能以“酌定”来推翻合同约定，2012年6月20日房屋租赁合同签订后，2010年11月22日《房屋租赁合同》已终止。另外，上诉状中的f部分以及反诉部分不作为事实及理由。上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人原审的诉请，支持上诉人原审的反诉请求。本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人万翔公司答辩称：上诉人是大天公司下的子公司。整个房屋是租赁给大天公司。原来签订的合同，有部分房屋还在使用。被上诉人和大天公司租赁关系是在2009年开始的。当时大天公司提出，3000平米继续租赁的名义以上诉人的名义租赁。针对第一个上诉理由，即使上诉人的事实存在，也不违反法律程序。事实上，被上诉人开庭的时候提交房产证复印件进行质证，后来取得原件后交给法院进行对比，因此不存在违反法定程序。被上诉人与上诉人之间有两份合同，一份是2010年11月12日签订的合同，一份是在2012年6月20日签订的合同。两份合同的真实情况，如一审认定的那样，2012年6月20日签订的合同是为了少交税金，分成房屋租赁合同以及场地租赁合同，并不是以合法形式掩盖非法目的。最后一审判决把2012年6月20日签订的合同认定无效，必然回复到2010年11月12日的合同。现在，上诉人把其中一份合同的部分截取属于断章取义。上诉人所谓没有完全交付，大天公司是母公司，如果没有全部交付房屋，上诉人怎么会签订合同。三年的租赁期，前面两年半的租金都交付，后面半年又提出房屋没有全部交付。这个事实在2014杭萧958号被上诉人与大天公司的房屋租赁纠纷是清楚的。上诉人反诉要求返还6万元的场地租赁。被上诉人租赁给上诉人的房屋，是包含场地的，之所以形式分开，只是为了避税。综上，对于腾退房屋的问题，大天公司已经跟被上诉人达成协议，在12月3日之前全部搬离，所以请求二审法院驳回上诉。在本院调查时，上诉人提交房屋测绘平面图一份，证明上诉人实际使用面积2805平方米。该测绘图是2014年8月5日所作。被上诉人没有提交新证据，对上诉人提交证据认为，该证据不属于二审新证据。上诉人作为租赁的面积实际使用人，一审的时候就应该知道，大天公司委托第三方单方进行制作测绘图没有法律效力，不予认可，该证据三性不予确认。对上诉人提交的证据，系上诉人单方测绘，故被上诉人的异议成立，本院对该证据不予采纳。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致。本院认为：万翔公司与天航公司于2010年11月12日订立的房屋租赁合同，并不违反法律、行政法规的效力性强制行规定。对于案涉2012年6月20日双方所签订的房屋租赁合同及场地租赁合同，双方当事人在原审庭审中均确认系出于规避税费目的而将前述合同中的房屋租赁拆分为房屋、场地租赁事项，据此原审判决关于双方当事人并不存在场地租赁的事实，实际为整体的房屋租赁，2012年6月20日双方所签订的房屋租赁合同及场地租赁合同系以合法形式掩盖非法目的，应属无效的认定系正确。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。天航公司诉请撤销2012年6月20日双方所签订的房屋租赁合同及场地租赁合同缺乏法律依据。双方当事人于2010年11月12日订立的房屋租赁合同，对自2011年1月1日起至2013年12月31日的租赁期限及其相应租金等内容分别作了约定，作为承租人，天航公司对于承租房屋租金价格的市场变化及其对自己经营的风险间的关系应有清醒的认识，天航公司以合同约定的租金高于市场价格为由，主张合同无效缺乏法律依据。天航公司诉称2010年11月12日签订的合同系受暴力胁迫所签订，就此主张，天航公司未提交证据予以证实，其于原审诉讼中提交的证据仅能证实在上述合同约定的租赁期限届满后，万翔公司曾发函通知其付清所欠租金等费用并依法返还租赁房屋，其未予同意，嗣后万翔公司再次发函告知其停产及其拒不停产将对承租房屋停电停水的事实，不能证实天航公司诉称的万翔公司要对其停电停水堵门等、其无奈之下被迫签订上述合同的主张。天航公司另主张其实际承租的房屋面积小于案涉房屋租赁合同约定的面积，就此主张，且不论其于原审诉讼中提交的证据不足以证实该主张，就其将案涉租赁房屋登记为公司住所地对外从事经营，并于2011年起租赁使用案涉房屋至2013年租赁期限届满，期间天航公司从未提出异议或请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销相应租赁合同，反而支付了至2013年6月止的租金，现天航公司诉请主张合同可撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，其撤销权也已消灭，天航公司依此诉请主张2010年11月12日签订的相应合同为无效更是没有法律依据。故天航公司反诉要求万翔公司返还60000元租金的请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。天航公司的上诉理由依法不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5940元，由上诉人杭州天航数控机床有限公司负担，限于本判决书生效之日起十五日来本院办理结算手续。本判决为终审判决。审判长　瞿　静审判员　盛　峰审判员　张一文二〇一五年二月十日书记员　何英杰关注微信公众号“”