（2015）美民一初字第96号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-12-31
案件名称
阮望梅与张少华土地租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
海口市美兰区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阮望梅,张少华
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十八条
全文
海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第96号原告：阮望梅，女。委托代理人：曾广亮，海南刚峰律师事务所律师。被告：张少华，男。委托代理人：罗敬，北京大成（海口）律师事务所律师。委托代理人：林雪艺，北京大成（海口）律师事务所律师。原告阮望梅诉被告张少华土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周碧忠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮望梅及其委托代理人曾广亮，被告张少华的委托代理人林雪艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮望梅诉称，2010年4月10日，原告与被告、海南金棕榈园艺景观有限公司签订《土地租赁合同》一份，约定被告将位于海口市南渡江边约11亩土地使用权租赁给原告使用，期限从2010年4月10日至2012年4月9日止，租金每年8万元。该合同期限届满后，于2012年5月10日，原告与被告签订续租《土地租赁合同》一份，约定被告将位于海口市南渡江边约6亩土地使用权租赁给原告使用，期限从2012年4月10日至2013年1月31日止，租金按每亩每年14000元计算。2013年3月14日，原告与被告又继续签订续租《土地租赁合同》一份，约定被告将位于海口市南渡江边约6亩土地使用权租赁给原告使用，期限从2013年2月1日至2015年1月31日止共两年，租金按每亩每年14000元计算，共计租金168000元。2013年4月12日和2013年6月10日，原告分两次共支付租金166920元给被告。《土地租赁合同》在履行过程中，海口市美兰区人民政府于2013年9月28日以海美府（2013）34号《关于灵山镇片区旧城改造（一期）建设项目房屋征收的决定》征收本宗土地。依海口市美兰区人民政府的征收公告及政府有关部门到现场实地勘察记录，2013年10月份，原告响应政府的征收决定和公告，拆除在租赁土地上建设的厂房。双方签订的《土地租赁合同》已无法履行，原告要求被告返还合同未履行期限的租金，被告却置之不理。2014年6月11日，原告向海口市美兰区人民法院提起诉讼，请求法院判决被告返还租金。后来，原告想通过和解的方式解决争议，又提出撤诉。但被告对原告的和解诚意同样置之不理，迫于无奈，原告再次提起诉讼。原告认为，原告与被告签订的《土地租赁合同》系双方真实的民事意思表示，且未违反法律规定，应属有效合同。依《土地租赁合同》第五条第二款：“在租赁期限内，此地如果被国家征用或城市规划建设，属于乙方自建的设备、基础建设的赔偿款归乙方所有；其他部分的赔偿款归甲方所有，剩下的租金双方协商解决。”规定，因政府征收土地，致使双方签订的《土地租赁合同》无法继续履行，应予以解除。从政府有关部门要求原告搬迁开始，被告应将合同未履行部份的租金112000.00元（即从2013年10月1日至2015年1月31日，共16个月，每月7000元计算）返还原告，原告特提起诉讼，请求：1、判决解除原告与被告于2013年3月14日签订的《土地租赁合同》；2、判决被告返还租金112000元；3、本案诉讼费由被告负担。被告张少华辩称，我方认为应当驳回原告的诉讼请求。原告的诉请没有事实和法律依据。原告没有发出解除合同的通知，也没有和被告办理交接手续，被告不知道从何时起解除。合同并没有解除。且事实上，原告一直在使用被告的土地。故原告不能申请返还租金。经审理查明，2010年4月10日，原告与被告、海南金棕榈园艺景观有限公司签订《土地租赁合同》一份，约定被告将位于海口市南渡江边约11亩土地使用权租赁给原告使用，期限从2010年4月10日至2012年4月9日止，租金每年8万元。该合同期限届满后，原告与被告于2012年5月10日签订《土地租赁合同》一份，约定被告将位于海口市南渡江边约6亩土地使用权租赁给原告使用，期限从2012年4月10日至2013年1月31日止，租金按每亩每年14000元计算。合同期满后，原告继续租赁被告的上述土地，双方于2013年3月14日签订《土地租赁合同》，约定被告将位于海口市南渡江边约6亩土地使用权租赁给原告使用，期限从2013年2月1日至2015年1月31日止共两年，租金按14000元／亩／年计算，共计租金168000元；在租赁期限内，此地如果被国家征用或城市规划建设，属于原告自建的设备、基础建设的赔偿款归原告所有，其他部分的赔偿款归被告所有，剩下的租金双方协商解决等内容。原告于2013年4月12日和2013年6月10日分别向被告支付租金66920元和100000元，共支付租金166920元。2013年，海口市美兰区人民政府决定对灵山镇片区进行旧城改造。该区于2013年9月28日作出海美府（2013）34号《关于灵山镇片区旧城改造（一期）建设项目房屋征收的决定》，征收范围：北至新大洲大道北侧规划路，东接海文高速公路，南临美兰机场二期规划用地，西至南渡江围合区域。原告所租赁被告上述土地亦在此次征收之列。同日，该区发出海口市美兰区人民政府公告，内容为《关于灵山镇片区旧城改造（一期）建设项目房屋征收的决定》经区政府批准，现予公布，自公布之日起施行等。并将该公告张贴在原告租赁的上述土地内。2013年10月份开始，原告自行拆除该地上的简易建筑物及附着物，至2014年3月，原告将所有物品搬离该地。2014年8月29日，原告与海口市美兰区人民政府签订两份《海口市美兰区灵山镇片区旧城改造征收补偿安置协议》，海口市美兰区人民政府共向原告支付简易建筑及附着物赔偿款共计200890元，并已支付完毕。原告认为已向被告多次要求退还租金无果，而向法院起诉。案在审理中，经调解无效。上述事实有原告提供的土地租赁协议书三份、收条、海口市美兰区人民政府《关于灵山镇片区旧城改造（一期）建设项目房屋征收的决定》、公告、拆迁通知、证明书、征收登记顺序号单、征收补偿协议二份，上述证据已经庭审质证和本院的审查，及双方当事人的陈述在案为凭。本院认为，一、关于应否解除原告与被告于2013年3月14日签订《土地租赁合同》。原告与被告签订的《土地租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是真实有效的，应受到法律的保护。原告在履行该合同过程中，因所租土地被政府列为旧城改造之地，致使该合同无法再履行，属不可抗力，应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因不可抗力致使合同无法继续履行，原告诉请解除双方于2013年3月14日签订的《土地租赁合同》，于法有据，本院予以支持。二、关于被告应否退还112000万元租金的问题。根据双方于2013年3月14日签订的《土地租赁合同》第五条第二款约定“在租赁期限内，此地如果被国家征用或城市规划建设，属于乙方（即原告）自建的设备、基础建设的赔偿款归乙方（即原告）所有，其他部分的赔偿款归甲方（即被告）所有，剩下的租金双方协商解决”。合同签订后，原告已向被告支付租金166920元，合同在履行中，因政府行为致使合同无法再继续履行，原告从2013年10月开始自行拆除简易建筑及搬迁设备、产品，致2014年3月迁离该地，原告主张从2013年10月开始退还租金与事实不符，本院不予支持。被告认为原告实际履行合同至2014年8月，仅提供一组照片，照片显示拍照时间为2014年8月5日，原告对拍照时间有质疑，因被告未能提供拍照的原始记录，本院不予采纳。原告认可其至2014年3月迁离该地，本院认定合同履行至2014年3月31日。从2014年4月1日至2015年1月31日共10个月的租金被告应予退还给原告，即14000元／亩／年×6亩÷12月×10月-（168000元-166920元）＝68920元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告阮望梅与被告张少华于2013年3月14日签订的《土地租赁合同》；二、被告张少华于本判决生效后十日内向原告退还租金人民币68920元；三、驳回原告阮望梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1270元，由原告阮望梅负担500元，被告张少华负担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 周碧忠二〇一五年二月十日书记员 林小燕附：相关法律及规章条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 来自：