（2014）浙绍民终字第1603号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-04-15
案件名称
绍兴天涯木业有限公司与郦建强、谢华安等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绍兴天涯木业有限公司,郦建强,谢华安,绍兴机床工具有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙绍民终字第1603号上诉人（原审原告）绍兴天涯木业有限公司。法定代表人罗招德。委托代理人（特别授权）倪炳钧。被上诉人（原审被告）郦建强。被上诉人（原审被告）谢华安。原审被告绍兴机床工具有限责任公司。法定代表人谢华安。上诉人绍兴天涯木业有限公司（以下简称天涯公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2013）绍民初字第3354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决查明：因绍兴机电市场向原告租赁房屋，2010年4月26日，原告（甲方）与绍兴机电市场（乙方）签订二号车间房屋租赁合同一份，被告郦建强作为乙方代表在租赁合同中签名，合同载明：一、房屋地址及基本情况，甲方将坐落在绍兴县兰亭镇木栅桥公司内的二号车间-1房屋出租给乙方使用，面积为1900平方米；二、租赁期限，租赁期限为2年，自2010年5月1日起至2012年4月30日止；三、租金价格，2010年至2011年甲方的净收益租金为每年每平方米85元，2012年的房租在2011年的基础上提7%；四、付款方式，房租一年支付一次，房租先交后使用，提前一个月交租金，2010年的房租在合同签订之日7日内支付一年房租，2011年的房租在2011年4月1日前付清，以此类推；五、有关房屋租赁期间的其他费用，乙方在房屋租赁期间所产生的物业费、水费、电费，暂住人口费等一切费用均由乙方自行承担，甲方凭有效有关凭证向乙方每月结算，若乙方未按时交纳上述费用每拖延一天按总金额0.15%滞纳金赔偿给甲方，超过15天的甲方有权停止供水、供电；六、房屋维修及使用，租赁期内若乙方对租赁物进行装修、改动、增设他物，事先必须经得甲方物管部门的书面同意（书面需盖有甲方公章），并按甲方的要求进行施工，租赁合同期满乙方应当根据甲方的要求复原或赔偿（乙方退房后即进行复原，不复原并影响甲方租期租金，这期间房租按该地段市场价格的120%由乙方负担，甲方并另请他人复原，复原产生的一切费用由乙方全部负责，费用多少乙方不得提出异议）；根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在甲方约定之日搬出全部设备、物件，腾清场地。乙方腾退租赁物后，如场地内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；乙方在腾退租赁物时，应当将租赁物及相关附属设备完好无损的归还给甲方，若造成损坏的，应当予以赔偿；租赁期满或合同解除，如乙方逾期拒不腾退场地的，乙方还应支付按合同房屋租赁年限（份）租金总额的5%违约金给甲方。十九、为保证本合同顺利履行，谢华安自愿成为本合同乙方的连带责任保证人。合同还对其他事项作了约定。2010年8月9日，绍兴机电市场向原告出具承诺书一份，承诺在合同到期后负责将场地复原，若合同到期7天内不复原，同意按原告的预算造价200%的金额赔偿给原告。后原告二次向绍兴机电市场发出通知，要求其缴纳租费，绍兴机电市场出具回复函一份，载明“1、超出合同期限的租金按现阶段135元／平方.年折算，可以接受，外加20%我们不予接受，因在到期2个月前至今双方始终在商谈续租事宜不存在无故的超期……”现绍兴机电市场未付清租费及赔偿损失，遂成讼。另认定，绍兴机电市场的经营管理机构为绍兴机床工具有限责任公司（以下简称机床公司）。原审判决认为：公民的合法权利受法律保护。该案所涉的原告与绍兴机电市场签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，原、被告均应当按照约定履行自己的义务。原告提供的房屋租赁合同中乙方即租赁主体为绍兴机电市场，被告郦建强作为乙方代表签名，但乙方的经营管理服务机构为机床公司。原告认为被告机床公司已经注销，主体不存在，并依据《最高人民法院关于适若干问题的意见》第49条之规定向被告郦建强、谢华安主张权利，该院认为该条规定“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。”现根据《公司基本情况》显示，机床公司吊销已注销，注销情况：注销原因：被吊销执照；注销时间：2003／10／28；备注：未参加2002年度年检被吊销。然而经调阅机床公司工商档案，并未发现由该公司申请注销的相应资料。而公司注销系主动行为，并不会因为公司营业执照被吊销而必然注销。且该案所涉租赁合同中原告提供的租赁场地是绍兴机电市场所使用，故原告要求被告郦建强理据不足，不予支持，被告郦建强的抗辩意见，予以采纳。被告谢华安在签订租赁合同时虽为乙方的负责人和机床公司的法定代表人，但其在租赁合同中自愿为绍兴机电市场承担连带责任，故原告要求被告谢华安承担责任，予以支持。被告机床公司虽愿意承担债务，但原告未予主张，故不宜一并处理。原告认为被告机床公司现被告对于2012年5月1日至2013年4月1日期间的房屋租费及损坏赔偿未予支付的事实无异议，予以确认，被告应当按照约定支付相应的款项，关于损坏赔偿，根据绍兴机电市场出具的承诺书及绿化、侧石清单可以确认共计损坏的黄杨木、红花继木及侧石的数量，被告对于原告的计算标准无异议，故该院确认被告谢华安应赔偿原告16490元。关于房屋租费，原告主张依据其向绍兴机电市场所发的通知加价20%确定房屋租费，该院认为原告向绍兴机电市场出具的通知中载明绍兴机电市场未按期腾退房屋，要求超期房租按超期时段其他租户同价加20%，绍兴机电市场在向原告出具的回复函中同意超出合同期限的租金按135元平方米的价格确定，但对于20%的加价不予接受，故对于20%加价部分，双方并未达成协议，且双方的租赁合同对于未按期腾退房屋的违约责任约定为“租赁期满或合同解除，如乙方逾期拒不腾退场地的，乙方还应支付按合同房屋租赁年限（份）租金总额的5%违约金给甲方”，合同双方并未对超期房租进行约定，故按照135元／平方米的标准确定被告谢华安所应支付的超期房租为235125元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告谢华安向原告绍兴天涯木业有限公司支付租费255125元、赔偿损失16490元，合计271615元，款限于判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告绍兴天涯木业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，财产保全费2270元，合计8370元，由原告负担1255元，由被告谢华安负担7115元，款限判决生效后七日内向法院交纳。上诉人天涯公司不服原审判决，提起上诉称：一、两被上诉人自2002年开始身份已从国企员工转化为自谋职业，自主经营和自负盈亏的个体户，故本案租金及赔偿金应由两被上诉人承担。二、机床公司早在2002年就被吊销、注销，一审法院依职权追加机床公司为本案被告，缺乏法律依据。三、机床公司虽已被吊销和注销，但仍有归属，其未尽事宜的管理机构系国资公司下属的绍兴市世纪新企业管理服务公司，据上诉人核实，两被上诉人在兰亭开机电市场的经营行为同原国有性质的机床工具公司无关，纯属私人行为。四、本案租赁合同，系被上诉人郦建强以机电市场名义同上诉人签订，应系直接的责任主体，被上诉人谢华安作为担保人亦系责任承担主体，也即两被上诉人的责任是不可分割的，应互负连带责任。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人郦建强答辩称：机床集团公司是机床公司的第一大股东，机床公司是绍兴机电市场的主管单位，谢华安是机床公司的法人代表，郦建强系机床公司的员工。机床公司的相关证照至今未被注销，每个月的税务报表均在呈报，本案租赁合同的双方系上诉人与机床公司，与郦建强无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人谢华安、原审被告机床公司共同答辩称：谢华安2002年分流下岗后不再是机床公司的负责人。请求二审法院依法处理。上诉人天涯公司在二审中向本院提交商量函一份，证明国资公司对机床公司先吊销后注销这一情形是知晓的，本案与绍兴机电市场毫无关系。被上诉人郦建强质证认为，机床公司跟绍兴机电市场的法人代表均系谢华安，并不能以商量函的形式来否认该事实。被上诉人谢华安、原审被告机床公司质证认为，该商量函是真实的，谢华安与郦建强系合伙关系。被上诉人郦建强在二审中向本院提交绍兴机床工具有限公司2010年9月工资发放清单复印件三份，证明机床公司下属员工不仅仅只有郦建强、谢华安。上诉人天涯公司质证认为，该证据与本案不具有关联性。被上诉人谢华安、原审被告机床公司质证认为，认同该证据，郦建强系机床公司员工。上诉人天涯公司在二审中向本院提交调查取证申请书一份，申请调取2002年前后企业转制时绍兴市政府对机床集团及下属机构等机制转换人员分流情况，查明机床公司与郦建强、谢华安在绍兴市柯桥区兰亭镇开办机电市场是否有关联的事实。本院经审查后认为，上诉人天涯公司与被上诉人郦建强提供的上述证据均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定二审中新的证据，本院依法不作认定。上诉人天涯公司提交的调查取证申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定二审中新的证据之情形，本院依法不予准许。被上诉人谢华安、原审被告机床公司在二审中均未提供新的证据本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点有二：一、原审法院依职权追加机床公司为本案被告程序是否正确；二、被上诉人郦建强应否与被上诉人谢华安一并承担连带清偿责任。首先，关于本案程序。经审查，绍兴机电市场之市场经营管理服务机构为机床公司，机床公司虽已被吊销营业执照但并未主动注销，其法律意义上独立主体资格依然存在。本院认为，本案系租赁合同纠纷，合同的双方为天涯公司与绍兴机电市场，而绍兴机电市场并不具有独立的法人资格，故其其权利义务应由机床公司承受，据此原审法院依职权追加机床公司作为本案诉讼参与人，程序并无不当。其次，关于连带责任。经审查，本案租赁合同签订时，绍兴机电市场之公章由谢华安保管，合同文本上公章为谢华安所盖，郦建强在合同文本乙方代表处签字，谢华安作为连带责任保证人在合同上签字。本院认为，郦建强并非绍兴机床公司法人代表，亦非本案租赁合同之连带保证人，结合天涯公司在诉讼前就本案租赁合同催讨租金，要求腾退房屋均向谢华安主张之事实，本院对于上诉人主张的要求郦建强承担本案连带清偿责任之主张，实难支持。至于上诉人主张的郦建强与谢华安系合伙关系，本案租赁合同相对方实为郦建强与谢华安，因其未提供足够充分有效之证据予以证实，本院实难采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人绍兴天涯木业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 金湘华审 判 员 楼晓东代理审判员 冯 奇二〇一五年二月十日书 记 员 陈赛赛 关注公众号“”